金融危機中房地產企業的風險決策分析

陳 卓

一、研究的目的和意義

金融危機起始于美國房地產價格下滑,進而對美國金融機構、股市、房地產等領域產生了巨大的沖擊。由于美國金融危機越演越烈,房地產的未來也成為了社會各界關注的焦點。在嚴峻的經濟金融形勢下,提高貸款利率、限制貸款等措施一一出臺,房地產企業面臨著前所未有的挑戰。同時,房地產業又作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業,在GDP中占有很大比重,它將會在未來面臨前所未有的發展機遇和挑戰?？梢哉f,房地產項目投資既承擔著風險又蘊含著機會。因此,規避風險、擴大收益,引進科學的方法,合理的分析與評價就變得尤為重要。而進行房地產項目投資風險分析與決策研究具有重要的理論和實踐價值,分析房地產業的發展現狀,研究房地產業所面臨的各種風險,探索出一條房地產業未來的發展之路,這不僅有益于房地產行業的健康發展,更有益于整個國民經濟的穩定運行。

二、房地產企業所面臨的問題及風險

(一)我國房地產企業發展中面臨的問題

1.資金不足且負債率高

我國房地產企業普遍存在著自有資金不足、資產負債率偏高、經營風險大的問題,企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。這種過高的負債必然影響企業的資信,增加財務成本,使其盈利水平下降。

2.企業信用較低

由于我國的房地產企業的利潤率都非常高,所以大量游資涌入房地產開發行業,致使經驗不足、管理混亂、投機現象嚴重,不重視自身的信用和品牌,價格欺詐、質量低劣、延遲交房等問題頻頻發生,直接影響到了房地產企業自身的發展。

3.企業規模小且分散

20世紀90年代中后期到現在,雖然許多房地產公司已初具規模,有些還頗具實力,但房地產企業數量多、規模小的特點并沒有改變。

房地產企業是非常典型的資金密集型企業,而我國大多數房地產企業規模小、資源分散,企業整體開發能力低,與其資源密集型的行業特點極不適應。

(二)金融危機中房地產業的開發風險

1.產業政策風險

國家產業政策的變化影響著房地產業的未來發展。為了規范市場秩序,政府通過產業結構調整,降低房地產業在GDP中的地位,緊縮投于房地產業的資金,保障其他行業的良性發展,將會減少房地產商品市場的活力,制約未來房地產業的發展。

2.金融政策風險

近期政府對房地產建筑施工企業流動資金貸款、開發資金貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等一些方面作了許多調整,提高了房地產企業的貸款準入門檻,而房地產投資絕大部分又是依靠銀行貸款來進行,所以國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。

3.土地政策風險

土地是房地產開發建設的根本,土地政策的變化勢必影響房地產業未來的發展。土地調控制度、不同的土地政策執行力度以及土地產權制度的變更都會帶來房地產業的投資風險。

4.自然風險

由人們的過失或故意行為所致的災害,以及洪水、風暴、地震、火災、雪災等不確定性和不可抗拒因素所帶來的風險,都存在很大的不確定性。雖然這些風險發生的幾率較小,但造成的損失卻是無法估計的。

5.技術風險

承包商偷工減料、管理水平低、施工技術水平落后等,都是建筑結構的不安全因素,是造成項目質量風險的主要原因?，F在的消費者在注重環境的同時更注重質量安全,所以項目施工質量的好壞就成為投資者首要考慮的因素。房地產項目施工如果質量不達標準,就會導致更改設計、返工等技術處理,不但會拖延工期,還會加大資金的投入,降低盈利水平。

三、處置金融危機中房地產業開發風險的具體措施

(一)時刻關注政策導向,把握投資時機

我國房地產業起步較晚,市場不夠完善,因此國家經常會出臺一系列政策來引導其健康發展。房地產投資者在投資決策做出前,應主動與當地政府、金融機構、各級主管部門取得聯系,及時了解國家各項財稅政策和城市建設規劃變動對房地產業可能產生的影響,及時調整投資策略,控制投資風險,提高投資效益。

(二)及時掌握行業信息,充分進行市場調查,最快做出對策反應

有效及時的信息收集已經成為企業面對瞬息萬變市場的必要手段。通過行業咨詢公司、新聞媒體、市場調查等對房地產市場的供求狀況進行調查和分析,及時獲取有效的信息資料,同時根據市場需求和城市建設規劃及時調整投資策略,避免供給過剩和重復建設產生的風險。

(三)控制供銷渠道,掌握價格優勢,規避通貨膨脹風險

渠道的控制已經越來越被各行各業所重視,有效地掌握供銷渠道,已經成為企業生存下去的重要因素?，F如今在各方面大量流動資金推動下,一些原材料價格被惡性推高的事情時有發生。在此經濟形勢下,及早做出風險規避,與材料供應商和施工方簽署長期保障合同,對供應價格做出明確限制,則可做到規避風險控制渠道的作用。

(四)提高融資意識,規避利率風險

房地產投資是一項高投入、高風險、高收益的經濟活動,對房地產進行分析的關鍵是對其投資風險種類的識別和對不同類型風險的有效防范。國家的每次利率調整都是有跡可循的,各項指標的變化都會引起房地產投資風險與防范的分析和研究。房地產投資者可以時刻關注這些指標系數,及早做出安排,提高融資意識,加強對政策的預見性,規避不必要的風險。

(五)對產品進行保險,有效規避自然風險

金融危機下,各房地產公司自覺危如累卵,無法再經受其他打擊,尤其是發生自然災害的風險,對企業將會是毀滅性的。因此,房地產企業與保險公司合作,以房屋及建筑物的安全為標的,將地震、火災等不可抗拒力帶來的風險轉移給保險公司,從而使房地產企業成功規避自然風險,避免不必要的損失。