經濟適用房的問題及其原因

屈　丹

摘要：經濟適用住房是指納入政府經濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。然而在我國卻出現了許多高收入階層涌入經濟適用房的現象。剖析其原因，主要是由于住房福利和市場化結合的操作模式不夠成熟，政府沒有有效的保護中低收入者的住房福利權利，而開發商又從謀利的角度出發將經濟房變質，最終導致經濟適用房政策不能達到預期效用。

關鍵詞：經濟適用房；中低收入家庭

一、經濟適用房的定義

所謂經濟適用住房，是指納入政府經濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。

二、經濟適用房運行過程出現的問題

現在，一些地方的經濟適用房慢慢“變了味”，經濟適用房向“貴族化”方向發展，大量高收入階層涌入其中。雖然不斷有媒體反映，但這種情況仍然屢禁不止，并似乎有失空之虞。

據一位業內人士表示，如果嚴格執行國家開發經濟適用房的政策，真正面向中低收入階層，開發商的利潤較之商品房太少，因為在開發中，有的優惠政策落不到實處，管理部門伸手太多，費用攤派頻繁。而以經濟適用房名義，開發面向高收入階層的樓盤，則可“名利雙收”。

而事實也是如此，近來開盤的一些經濟適用房面積大多在一百多平方米以上，大至兩三百平方米，價格更是使中低收入者望而卻步。而實際的需求卻并非如此。有項對北京、上海等5個城市的居民進行的調查顯示，60％的人認為經濟適用房的價格過高。有調查說，在北京，近70％的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％，而目前的經濟適用房60％以上的房價在30萬以上。

經濟適用房不“經濟”，問題出在哪里?有說是某些開發商在建設和銷售過程中，雖然享受了如國家劃撥用地的優惠政策，但并未將國家給予的優惠政策落到實處；有說是國家規定免征適用房的土地出讓金，而土地出讓金恰恰是地方政府的重要財政來源，“國家請客、政府出錢”，地方政府自然不愿過分認真云云。

讓中低收入家庭改善住房條件，住好房，對于全面建設小康社會具有十分重要的意義。只要抓住這個出發點，下決心徹底堵住經濟適用房在銷售過程中的漏洞，把國家的“讓利”讓給真正需要者的身上，扭曲的市場就不難糾正過來。

三、經濟適用房不“經濟”原因分析

引起經濟適用房不經濟的原因諸多。首先，我國的經濟適用房是一個將住房福利和市場化結合的操作模式。政府負責前期的選址和土地劃撥，通常情況下，政府傾向于把偏遠的地塊劃作經濟適用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、醫療等各方面倍覺不便。

前期的經濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當時市場價的18萬元降至12萬元，經濟適用房每平方米價位在1500元左右。在1990年末到21世紀初，當時60平方米的房子在市場上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據悉其售價比成本還要低。

而到了后期，經濟適用房將由開發商參與開發、建設，但由政府控制、限價，開發商提供一定的政策優惠如免征營業稅、免征土地使用出讓金等。開發商在獲得政府優惠供給的土地后，基本上與商業化開發無異。

某些規劃為房改房的樓盤因為建設周期延后，趕不上房改房最后一班車而改為經濟適用房，但由于價格與同區域的商品房相差不大，戶型較大，因此購買者已經從中低收入階層轉為中等收入家庭，根本沒再出現排隊搶購的現象。

其次，其片面的強調市場執行容易造成政策走樣。

在實際操作中，還有一個廣受詬病的地方就是購買對象審核不嚴格。開寶馬車者入住經濟適用房的現象比比皆是。有關專家表示，“在我國個人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情況下，收入核定既沒有客觀、公正的依據，也缺乏可操作的方法”。

剖析深層次原因，從政府層面看，部分城市管理者在指導思想上，重市場發展、輕住房保障，片面強調住房市場化，導致現有政策執行不力。與此同時，又缺乏對地方政府的約束和監督機制，客觀上容易使經濟適用房在執行中走樣。

就政策本身而言，確實也有一些難以操作的地方，購買對象收入難以核定、現有政策對銷售環節的規定不清晰、經濟適用住房優惠政策支持力度與低收入家庭購買能力仍然有差距。

四、對策建議

綜上所述，合理的做法是收緊經濟適用房的資格要求。在設置資格要求的時候，應當考慮到，可以享受政府補貼的家庭在城市家庭總量中所占的比例，與政府準備供應的經濟適用房總量在整個住宅供給規模中所占的比例，不應有太大差距。如果經濟適用房的年供應量只占住宅總供應量的5％，50％的家庭卻可以申請經濟適用房，結果肯定導致政府補貼出現嚴重的瞄準偏差。

政府出于綜合考慮，堅持開發經濟適用房，就應當有效地履行自己的職責，在經濟適用房建設中扮演更大作用，而不能將分配補貼的責任推卸給開發商。