談土地增值稅的節稅技巧

葛長銀

1994年1月1日開始執行的《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的納稅人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人；土地增值稅“按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收”，條例第七條規定的稅率即為四級超率累進稅率——根據增值率加大稅率，依次為30％、40％、50％，最高為60％，可謂是我國現行稅種中最高的稅率(建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅)，土地增值稅主要涉及房地產企業。

土地增值稅的節稅思路主要是把握好增值率的節點，降低增值額，進而降低增值率，節約稅金。

為了減輕這個高額稅負'我們針對房地產企業的有關條例，設計了土地增值稅的節稅模型，以便幫助企業把握增值率的節點，制定節稅的價格策略。舉例如下：

案例1

利用節稅模型，減輕土地增值稅稅負

1，納稅人享受起征點優惠節稅模型

假設某市房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外，全部允許扣除項目的金額為10000萬元。當其銷售這批商品房的價格為X(萬元)時，相應的銷售稅金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％為營業稅稅率，7％為城市維護建設稅稅率，3％為教育費附加征收率。

這時其全部允許扣除項目金額如下：

10000+5.5％X

根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點，其中的效益就可能大大遞減。該企業享受起征點的最高售價如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此時的最高售價為12848萬元，允許扣除金額為：

10000+5.5％×12848=10707(萬元)

也就是說，一個房地產開發項目除稅金外扣除項目為10000萬元時，銷售價格在12848萬元以內，不用交納土地增值稅。

2，納稅人提高售價節稅模型

當增值率略高于20％時，即應適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規定。假如此時的售價(萬元)為12848+y。由于售價提高了y，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％y。這時允許扣除項目的金額和增值額如下：

允許扣除項目的金額=10707+5.5％y

增值額=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，應納土地增值稅如下：30％×(94.5％y+2141)

若企業欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于13744萬元(12848+896)。

通過以上兩種情況的分析，可以得出結論：當轉讓房地產的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目金額為10000萬元時，將售價定為12848萬元是該納稅人可以享受到起征點優惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益。如欲提高售價，則必須使價格高于13744萬元，否則，價格上漲帶來的收益將不足以彌補因價格上漲所增加的稅收負擔。

從籌劃方法上講，對于高額的土地增值稅，還是有節稅技巧可以借鑒的，比如：對售價做減法，盡可能將非土地增值范疇的業務收入，從總收入中減去。試舉一例：

案例2

精裝修房屋分開賣，減輕土地增值稅稅負

這家企業到底節約了多少稅金，我們無從了解，但可以斷定絕不是個小數。

某一企業在城市最好的地段開發了一個樓盤。當時那個城市的樓價最高在6000元／平方米左右，但該企業做概念，賣精裝修房，每一平方米賣到8000元，投入10000萬元，賣出40000萬元，僅土地增值稅這一項，就要繳納12410萬元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。這可不是個小數，把老板的腦袋都愁大了。

對于這類企業的土地增值稅，我們的籌劃思路是：把房屋的精裝修剔除出去，也就是再成立一家裝修公司專門做裝修——房地產開發公司賣毛坯房；裝修公司賣裝修。這樣，裝修的造價就不會裹在房價里，房地產公司的增值率就會大大降低。

在這個樓盤10000萬元的總投人中，我們假設樓房的建筑成本是7000萬元，裝修費用為3000萬元；原先每平方米8000元的售價也是三七開，分為每平方米5600元的房價和每平方米2400元的裝修價，那么樓盤的總售價就從40000萬元降到28000萬元，在增值率不發生變化的情況下，計算基數大為下降，繳納的土地增值稅也發生了變化。

土地增值稅稅金為：

允許扣除金額為=7000+28000x5.5％=8540(萬元)

增值額=28000-8540=19460(萬元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值稅=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(萬元)

節約了3843萬元(12600-8820)的土地增值稅，這就是分拆出去的裝修費不用繳納土地增值稅所帶來的節稅效果，也不是個小數。

除了“分拆收入”外，對成本做加法，增加扣除額，降低增值額，也是土地增值稅的一個節稅技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除項目節約土地增值稅

企業開發房地產等項目，需要很多材料，直接進料還是專門成立一家材料公司供料，就是一個節稅選擇。

一般來說，房地產公司自己直接進料，價錢大都很低(批量采購)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相對較??；如果企業投資專門成立一家材料公司，負責采購項目所需用料，采購價格依然會很低(也是批量采購，跟以前基本一樣)，但材料公司可以在一定范圍內，把材料加價賣給房地產開發公司，這就加大了房地產的開發成本，降低了開發項目的增值率，“扣除”大了，土地增值稅就相對降低了。

我們依照土地增值稅的四檔稅率分別計算一下節稅額。

假設材料公司加價1000萬元(含稅價)，材料公司要多交納增值稅145.30萬元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地產開發公司的成本增加1000萬元，土地增值稅的納稅額就發生了變化，分別計算如下：

土地增值稅稅率為60％時，減輕600萬元(1000x60％)，總體節稅454.70萬元(600-145.30)；

土地增值稅稅率為50％時，減輕500萬元(1000×50％)，總體節稅354.70萬元(500-145.30)；

土地增值稅稅率為40％時，減輕400萬元(1000×40％)，總體節稅254.70萬元(400-145.30)；

土地增值稅稅率為30％時，減輕300萬元(1000×30％)，總體節稅154.70萬元(300-145.30)；

用節約的土地增值稅扣除材料因加價而增加的增值稅，最多可以節稅454.70萬元，為材料加價的45.47％；最低也能節稅154.70萬元，為材料加價的15.47％。這是相當可觀的。