需求釋放　高位盤整大陸樓市或將二次探底

趙紅軍

盡管世界經濟仍處于一種不可預測的低迷期,然而更多的人寄希望大陸經濟在2009年6月底觸底反彈,基于樓市一貫的做法,已有不少開發商以大勢逆轉為借口,企圖使樓市二次狂飆,不能不為之警醒。

自2008年第四季度以來,先地方后中央陸續出臺了多項刺激樓市的政策,如降低契稅、調低首付比例、優惠房貸利率等;但從市場監測的結果來看,這些統統無效,樓市依然低迷,加之2009年3、4月份,所謂「金三銀四」「小陽春」,也很快成為過眼煙云。而從實際監測的土地交易數據來看,也同樣如此。

維穩大過樓市 樓價難有作為

據大陸城市地價動態監測系統最新監測結果顯示, 2009年第一季度大陸35個主要監測城市中,有19個城市的綜合地價環比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經濟發達和較發達地區,其中深圳的綜合地價環比降幅最大。居住地價增長率同比降幅較大的城市有:深圳-26.84%,南昌-16.29%,廈門-15.38%,南京-13.47%,成都-12.37%,福州-11.69%,廣州-10.00%,武漢-8.98%,重慶-7.57%。與2007年「地王頻現」的火熱場面相比,大陸土地市場明顯「降溫」。

于是有學者對此提出質疑:既然這些政策沒有用,為什么還要出臺?

有臺商指出,這正是大陸樓市政策的獨特之處,因為之前的樓市非理性增長,導致價格畸形,普通民眾頗有怨言。今次,若同樣放任價格狂跌,使之前高位套牢的購房者出現大批的負資產,則事涉社會穩定。按照大陸慣常的處理順序,先穩定再發展,于是出現了長達一年的政策,與樓市有泡沫但擠不出同時并存的奇怪局面。有專家指出,雖然這樣社會穩定得以保持,但同樣樓市調整不到位,會導致無屋者難有屋住,開發商又賣不出房屋的困局。更令人擔心的是,這個困局什么時候打破?以什么樣的方式來打破?都是各方需要關注思索的問題。

謹防二次非理性上行

在樓市長期低迷的狀況下,幾乎多數開發商仍然計劃以過往的方式再次崛起。有學者指出,即使這樣的局面出現,也需要兩個條件輔助:一經濟大勢的觸底反彈,二當地政府的默許。從目前有關機構釋放出的預測訊號來看,2009年6月底大陸經濟將觸底反彈,看來,現在開發就等當地政府的「默許」了。

有臺商指出,政府不應該純粹關注樓市GDP,而應從樓市長期良性發展的角度看待樓市。對于以土地收益作為主要財政收益的地方政府來說,這樣的決策挑戰頗大,因為他們正被目前的土地價格銳減和土地成交量少的現實所逼迫:一方面是商品房市場低迷的傳導,土地價格銳減;另一方面開發商借此逼迫依靠土地財政度日的地方政府共同推動樓市回暖、提升房價。開發商摸準了地方政府需要靠賣地度日的七寸,加之房地產市場的巨額暴利,讓開發商無法擺脫高房價的誘惑,即使面對目前樓市的低迷,他們也對未來樓市信心百倍;目前他們之所以對低價地視而不見,甚至部分開發商用「拿地」來要挾地方政府,一方面是想最大限度地拿低價地,榨取相對多的暴利;另一方面是希望通過拿地脅迫地方政府,換取政策上推高房價的承諾。

有學者指出,如政府受開發商脅迫達成促使樓市回暖,推高房價的默契,對大陸樓市經濟無異于飲鴆止渴。政府應當機立斷,讓樓市回歸自住本質,實現房地產行業的轉型,頂住開發商的拿地威脅,這也是刮骨療毒,有利于大陸經濟兩三年內的成功轉型。

近期或二次探底

近期的樓市會走出怎樣一波行情?以北京房地產市場為例,雖然2009年以來,就北京市的商品房交易來看,北京商品住宅月度成交量呈現逐步攀升的態勢,其中1至4月期房商品住宅的成交套數分別為5957套、6563套、12581套、14977套,環比漲幅分別為10%、92%和19%。但進入5月,這一走勢戛然而止,未來走勢也變得撲朔迷離,很可能二次探底。

根據北京市房地產交易管理網、亞豪機構統計顯示,截止2009年5月15日,北京樓市期房商品住宅銷售了5831套,銷售面積68.2萬平方米,環比4月同期分別減少了1490套、10.4萬平方米,降幅分別為20%、13%;現房商品住宅成交套數1558套、面積20.3萬平方米,環比4月同期分別下降了9%和10%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,在良性的市場狀態下,樓市消費不可能長期保持高速度的上漲,3、4月份是積蓄一年多消費需求集中釋放的過程,進入5月份,需求開始進入穩定釋放狀態,表現到樓市銷量上也在趨于平穩。但與2008年同期的銷量對比仍保持較高幅度的上漲來看,目前樓市仍屬于高位調整階段。

與一手商品住宅成交環比下滑走勢相同,根據中原地產統計顯示,5月前兩周二手房住宅網簽總量為9049套,日均網簽646套,與4月份二手住宅網簽日均717套相比下浮了11.0%。21世紀不動產市場分析師孟奇認為,2009年3、4月份二手房交易量明顯回升只是說明市場上剛性需求依然巨大,但并不能代表市場已經回暖,更沒有進入2006、2007年的二手房交易「量升價漲」的上行通道。

在這種市場尚不穩定、受金融危機和剛性需求客戶購買力不可能完全釋放的雙重影響下,部分業主卻出現了不明智的捂房惜售和跟風抬價的現象,這直接阻礙了交易量的繼續攀升。由此看來,大陸樓市的發展絕不是簡單的價格問題,而是從政府到開發商,從售房者到購房者都需要認真思考的問題,一個簡單的「小陽春」,就讓剛剛痛過的樓市人,舊疾復燃?？磥泶箨憳鞘幸墒?還要有相當長的路要走。