管理通脹預期房價不該是盲區

張道航

管理通脹預期房價不該是盲區

張道航

近日，國家發改委公布的《關于市場價格異常波動時期價格違法行為處罰的特別規定》征求意見稿，不僅加大了對經營者不正當價格違法行為的處罰力度，還增加了對個人散布漲價信息擾亂市場行為的處罰規定。其處罰力度之大、涉及面之寬、程序之簡捷，都是以往未曾有過的。不難看出，中央及有關部門管理通脹預期、穩定市場價格、保障民生安康的決心。但是，政府對于市場價格異常波動的監管，不能只盯住綠豆、大蒜等農副產品，這個《特別規定》也應當適用于房價的監管。而且，無論是從近年來的國內實踐還是國外經驗看，在當前和今后一個時期，政府對市場價格的監管都不可忽略了房價，包括住房的買賣價格和租賃價格。

這次《特別規定》征求意見稿的發布，主要是針對近期部分農產品價格異常上漲這一特殊情況，并企望通過采取某些特殊措施，實現管理通脹預期和穩定價格總水平的目標。但如果細究本輪通脹預期的形成背景，不能不看到，首先是由于房價的過快上漲才誘發了人們對于物價上漲的心理預期。與以往不同，本輪房價的異常波動并不僅限于少數城市，而是帶有一定的普遍性。據國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院全國城市地價勘測組發布的報告顯示，2009年全國住宅均價上漲了25.1%，為1998年住房分配貨幣化改革以來的歷年之最。如果只是幾個少數城市出現房價異常上漲，房價斷然不會沖高到“兩位數、二打頭”的歷史高點。房價的這種漲勢勢必會讓人們對未來物價的普遍上漲產生聯想，從而成為引發新一輪通脹預期的導火索。如果不能從這個源頭上采取有效措施，即使價格監管再嚴厲、涉及面再寬、處罰辦法再有效，恐怕都難以達到管理通脹預期的目標。

要打造起長期穩定合理的房價形成機制，并促進其它商品和服務的價格趨向穩定合理，在實施宏觀調控的同時必須借鑒國外經驗，建立起房地產市場的房價監管制度及相關法律，對住房銷售和租賃中的房價“超高”和“暴利”施以必要的處罰和打擊，而不應僅僅停留在目前的《特別規定》上。

還應當看到，近期我國市場價格的異常波動盡管有多方面原因，但幾乎所有價格異常波動的商品或服務的背后都存在著不同程度的市場炒作。這是當前打擊哄抬價格和維護市場秩序，不能不引起高度關注的。而這種市場炒作的始作俑者，又正是某些開發商和“炒房團”，其炒作手段和規模都是我們這個市場上所罕見的。然而，房地產市場上推動房價上漲的各種炒作，至今也未能得到有效的監管和扼制。由此才引來了在農產品以及其它商品和服務市場上幾近瘋狂的價格炒作，而且許多炒作手法也與房價的炒作如出一轍。針對這種現狀，只有嚴厲打擊房價炒作，才能給其它商品和服務的價格炒作以強有力的震懾，市場炒作才能被禁絕，穩定價格總水平的目標才能實現。

對房價施以必要的監管，不僅對解決近期市場價格異常波動可以起到牽一發而動千鈞的作用，也是防范金融風險和實現國民經濟長期穩定發展的需要。房地產作為中間產業，其突出特點是產業鏈上下延伸較長，與之相關聯的起碼有50多個產業。它一方面是鋼鐵、水泥、玻璃等上游產業產品以及建筑業的主要消費產業，另一方面又是下游的房屋裝修、家用電器等一系列消費品的帶動產業。房價異常波動在引發上下游產業供求波動的同時，也會引發相關產業產品和服務價格的波動。不僅如此，房地產業還與金融業有著千絲萬縷的聯系，近些年來國外某些國家和地區發生的區域性金融危機乃至國際金融危機，幾乎都有房地產泡沫的背景。管住了房價，遏制了房價的異常波動，就可以穩定相當部分關聯產業的市場價格，從而讓人們對市場價格的整體走勢產生一個穩定的預期。所以，不僅是眼下這樣一個特殊時期，即使從長期看，政府對通脹預期的管理也應當抓住房價這個關鍵。

如果我們再把眼光投向世界，那么房價監管的重要性就會看得更清楚了。在當今經濟全球化和貿易自由化的背景下，某個國家的某種商品如果價格上漲過快，并超出國際市場的均價水平，則會導致國際市場上此種商品的大量涌入，從而對其價格產生一種“封頂”效應。尤其是糧食等大宗商品的貿易更是如此。但是，房價卻不會出現國際市場價格進來“封頂”的情況，就現有的技術和國際貿易框架來說，沒有哪個國家可能從他國進口住房來平抑國內的房價。正因為如此，國外許多國家政府對農產品的價格可以棄之不管，但對房價卻有著極為嚴厲的監管措施。譬如德國法律規定：房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任；如果地產商制定的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為；如果地產商制定的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。至于什么樣的價格才算“合理房價”，國外通行的標準是，房屋開發的全部成本再加上5%-10%的開發利潤。

依據上述標準可以判定，目前我國房地產市場上的住房銷售價格大都超出國外通行的“合理房價”水平。但是，開發商以及房地產投資投機者的暴利行為卻并未得到應有的處罰，房地產泡沫成為不爭的事實。這種局面如果不改變，不僅管理通脹預期的目標難以實現，也給國家經濟帶來風險隱患。因此，政府除了要通過增加市場供給和抑制投資投機等宏觀調控手段擠出房地產泡沫，還必須對房價實施監管。與宏觀調控通常是針對市場上出現的暫時失調而采取的臨時措施不同，包括價格監管在內的市場監管，則是為了保證市場有序運行所實行的強制手段并具有長期性特征。近年來，我國的房地產市場之所以陷入了一種“調控—觀望—反彈”的怪圈，而且這種怪圈每經歷一次循環往復，房價都會攀升到一個新的高點。其中一個重要原因，就是缺少應有的房價監管，使得房價的形成既不穩定也不合理。要打造起長期穩定合理的房價形成機制，并促進其它商品和服務的價格趨向穩定合理，在實施宏觀調控的同時必須借鑒國外經驗，建立起房地產市場的房價監管制度及相關法律，對住房銷售和租賃中的房價“超高”和“暴利”施以必要的處罰和打擊，而不應僅僅停留在目前的《特別規定》上。(本文作者系中共大連市委黨校教授)