對我國大城市舊居住區“適老改造”的幾點思考

柏 春

對我國大城市舊居住區“適老改造”的幾點思考

柏 春

對目前舊居住區“適老改造”中存在的問題進行了總結和深入分析,并給出了相應的解決策略,指出“適老改造”是我國大城市舊居住區改造的重要方向之一,是應對老齡化社會到來,實現居家養老的基本途徑。

大城市,舊居住區,適老改造

0 引言

在我國很多大城市,建國后為了應對城市人口數量的迅速增長,統一規劃、建設了大量的居住區(如最常見的二十世紀五六十年代的工人新村),經過幾十年的使用,目前大多已經進入了“衰老期”。這些居住區由于歷史的原因,在規劃設計上往往標準不高,如建筑密度較高、社區配套設施落后、建筑戶型面積小且不盡合理。而多年的使用又疏于維護,使建筑老化現象嚴重,如房屋漏水、墻體保溫性能差、立面破損嚴重等,都給居民的生活帶來了很大的不便,同時也影響了城市的景觀面貌。這些亟待更新的舊居住區,在我國的各大城市往往數量十分龐大,據統計,目前上海就約有 4 400萬 m2舊居住建筑需要更新改造。

這些數量眾多的舊居住區,由于歷史原因多處在城市的中心地區,而且絕大多數還未喪失基本的使用功能,利用市場手段完全拆遷、重建難度大也沒有必要。因而,近年來主要是在各級政府主導下,籌措各方面資金,對這些舊居住區進行必要的修繕和改造,以適應不斷發展的居民居住需求。上海近十年來進行的以“平改坡”“成套率改造”為代表的舊居住區改造,已經累積完成有4 000多萬平方米,受益居民達 120萬戶。

1 “適老改造”是未來我國大城市舊居住區改造的重要方向

由于我國大量的舊居住區在設計建設之初,一般是為身體健康的中青年設計和建造的,并未專門考慮老年人的特殊使用要求,甚至連基本的無障礙設施都欠缺,而這些居民進入老年人行列以后,就有必要對原有的住區、住宅進行適度、適時的改造,以適應老人的生理、心理特點,滿足居家養老的需要,這種改造簡稱為“適老改造”。

1.1 應對老齡化社會“居家養老”的需要

聯合國將總人口中65歲以上人口所占比重超過 7%的國家稱為“老齡化國家”,超過 14%的國家稱為“老齡國家”。對于我國上海、北京等大型城市,目前都已經進入老齡化社會,例如,截至2008年年末,上海 65歲以上老年人已達總戶籍人口的 15.4%,純老家庭人數已有 80多萬,80歲以上的高齡老人已達 50多萬。在老齡化社會中,老人的養老問題是政府、社會面臨的一個十分迫切需要解決,同時又十分棘手的問題。

隨著時代的發展,家庭結構的變化,目前在我國大城市中,傳統的家庭養老模式所占比例越來越低,選擇不和兒女合住而獨自居住的老人比例越來越高。對于這些老人,僅僅依靠政府投資建設的,數量有限的養老設施,往往無法完全滿足多樣的需求。而近年來,通過房地產開發模式新建的郊區大型養老社區,也存在很多問題,例如配套較差、環境較為封閉、人口構成單一、與老人原有生活割裂、不方便子女照顧等等,甚至一些項目完全是掛羊頭賣狗肉,以“養老”為賣點,目的是換取政府在政策、土地、稅收等方面的支持,以獲得更大的商業利益,其品質、服務和社區氛圍往往與養老社區并無多大關系。

西方發達國家通過百余年的養老實踐探索,已逐步形成了“以家庭服務保障為基礎,以社區照顧為依托”的居家社區養老為主導的社會養老模式。例如,在美國 95%的老人過著家庭生活,英國也只有占老年人總數 2%的老人住在養老院里。對于未來我國大城市的養老問題,受到經濟發展階段的制約,除了少部分依靠政府、社會團體投資運營的養老機構、護理中心外,基本模式更應該是選擇“居家養老”,即針對老人隨著年齡增長導致的生理、心理的變化,以及家庭結構的變化,對老人居住空間進行必要的“適老化”改造,實現老人在原有熟悉的居住環境和社區網絡中,依托家庭以及必要的社區服務,實現居家養老。因而,可以說對我國大城市舊居住區有選擇的進行“適老改造”,是應對老齡化社會養老問題的重要對策。

1.2 舊居住區的特點適合進行“適老改造”

近年來,隨著國民經濟以及城市房地產業的迅猛發展,我國城市居民的居住條件得到了大大改善,在上海等一些大城市,原來幾代人擠在一個狹小居住空間的情況已經越來越少,在一些舊居住區,隨著購置新房,家庭中的年青一代逐步搬出,而老人由于多種原因,往往還留守在原來的社區中,實際很多舊居住區從人口年齡構成上已經變成了“老人社區”。

這些舊居住區由于歷史原因,多處在城市的黃金地段,往往周邊商業配套齊全,醫療保健和交通條件十分優越,十分適合依托城市服務資源和網絡,建設養老社區。同時這些居住區中的住宅層數較低,多為小戶型、面積緊湊,也適合老人對于居住空間的實際需要。而且,這種對于舊居住區的“適老改造”相對于“大拆大建”,不僅節約投資,也避免拆遷帶來的諸多社會問題,還有利于留存城市的空間、景觀記憶,維系原有的社會網絡,有利于城市的可持續更新與發展。

2 我國大城市舊居住區“適老改造”面臨的問題與對策

近年來,舊居住區的適老改造在我國的一些大城市已經開始了有益的嘗試,例如,上海市老年基金會和中華仁人家園協會在2010年 9月簽約,計劃為楊浦、閘北區 20戶有困難的老人提供住房的適老改造。在具體實踐中,面臨的最主要問題是專項資金的缺口,政府每年的行政撥款和慈善團體的捐助,對于大量需要“適老改造”的城市舊居住區來說,往往是杯水車薪。而作為城市土地開發主體的房地產企業,對于這些困難大且利潤低的舊改項目本身就沒什么興趣。社會關注度不夠、開發資金不足是目前我國大城市舊居住區“適老改造”發展遇到瓶頸的根本原因所在。

另外,對于城市舊居住區的“適老改造”,由于涉及的面較廣,如何化解矛盾,統一協調各方面意見和訴求,保證項目的順利推進往往也是一個難點問題。例如,在上海目前全市 60%以上的老人居住在房齡超過 30年的舊小區,多數缺乏電梯,很多居住在較高樓層的老人由于行動不便,甚至幾個月都不下樓。而據上海老年學學會等專業機構對10個區 1 053位老人的問卷調查表明,希望安裝電梯的老人比例達 89.3%。但是裝一部電梯通常需要15萬元 ～16萬元,安裝后還需要日常運營費、更新大修費,需要動用集體的維修基金,但往往就因為各層住戶意見的難以統一而無法具體操作。從而導致一種現象,國內很多城市舊居住區的“適老改造”,往往只能無奈地避開這些“難點”,僅停留在小區的公共綠化、老人休閑活動設施、建筑入口的無障礙坡道建設上。

針對目前我國大城市舊居住區“適老改造”面臨的兩個主要問題,本文嘗試從多角度給出具體應對策略：

1)利用容積率適當提高的收益解決改造資金來源問題。

舊居住區“適老改造”的資金投入往往很大,其來源除了依靠各級政府投入和社會公益組織捐贈外,還應當充分挖掘這些居住區容積率的“潛力”及其蘊含的經濟價值。政府應當對待改造的舊居住區在規劃管理上給予適當的“彈性”,允許在不影響正常使用的前提下,通過改建、增建等方式適當提高容積率,例如可以結合建筑的“平改坡”增加一層樓面積,結合多層住宅電梯增建、立面改造適當增加套型面積等。由此增加的新建筑使用空間通過租賃、出售等方式,獲得收益作為改造以及日后社區日常運行所需資金的重要來源。

2)有必要成立專門的“舊居住區適老改造”開發、運行管理公司。

舊居住區的“適老改造”關系到方方面面的利益訴求,同時也會涉及很多專業學科領域,政府部門在這一過程中往往顯得力不從心,而改造后的養老社區,其日常經營、管理更是需要專業化的公司。因而有必要成立專門的“舊居住區適老改造”開發、運行管理公司,明確項目的開發主體,方便具體的操作,同時政府應在政策、稅收、資金等方面給予一定的支持。這種政府統一協調、管理下的市場化操作,有利于調動、整合社會的各種資源,還有利于進行統籌安排,形成社會化、高效的“養老服務”網絡,避免重復建設的浪費。

3)有序的建筑使用空間“流轉”是舊居住區“適老改造”的基礎。

舊居住區中建筑的“適老改造”,不僅限于建筑物的翻新和設施的改造、完善,還會涉及很多建筑使用空間的置換、重組、分拆、功能轉換等。這種建筑使用空間在一定時空范圍內的“流轉”,是實現一個普通居住區轉化成為專門的居家養老社區的基礎。通常一個養老社區需要增加老人會所,日間護理中心,老人公寓,綜合服務中心等新的功能空間,在舊居住區有限的空間里,往往只能通過已有建筑空間各種方式的“流轉”來得以實現。例如,通過產權、使用權在同一小區的置換,使有類似養老需求居民得以相對集中,方便統一、專門化改造成老人公寓;將一些失去原有使用功能的社區配套建筑(例如,上海近年來隨著入學人數的減少,以及年青人群的遷出,很多舊居住區的配套教育設施空置),變更使用性質,改造成老人會所、日間護理中心等;通過產權分拆(例如一些老人住房面積不需要那么大,可以出售部分房間產權)、局部拆遷、原地重建等方式將一些建筑空間釋放出來,使得增建一些養老設施成為可能。當然,在這種建筑空間的“流轉”過程中,會涉及到相當多的問題,這就需要各級政府在政策法規、規劃管理、稅收減免、法律服務等方面提供必要的支持。

4)將舊居住區“適老改造”與提供公共租賃房結合在一起。

在房價高啟的當下,我國大城市的管理者還面臨著一個棘手問題,即向城市低收入者,特別是剛剛工作的青年人提供公共租賃房。大多位于城市中心地區的舊居住區的“適老改造”,同時也為這一問題的解決提供了契機。例如,在“適老改造”過程中增加的建筑空間,包括一些老人家中的多余房間,可以通過專門的機構作為公共租賃房面向社會提供。這些人群(特別是青年人)的進入,可以改變原社區人口的年齡構成,賦予社區更多活力,進而化解“純老社區”中部分老人的不良情緒。而老人與年輕人可以通過一定的社區平臺和網絡,實現互幫互助,共同形成“相互支撐的社區”。例如,一些身體條件允許的老人可以參與社區的日常管理、服務,實現老有所用,而年青人也可以通過社區的養老服務平臺,提供自愿服務,甚至還可以通過有償的助老服務,減少部分房租負擔。

3 結語

目前,對于舊居住區的“適老改造”在我國一些大城市已經開展了有益的嘗試,在這一過程中,政府應當發揮主導作用,勇于探索制度、管理等方面的創新,積極調動、協調社會各方面的資源和力量進行推進,這不僅是實現城市有機、可持續更新的需要,也是迎接老齡化社會挑戰的需要。

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On consideration on“reconstruction for senior peop le”for old residential comp lex in big cities of China

BAI Chun

The paper sums up and analyzes the problems in the“reconstruction for senior people” in currentold residential complexes,provides the respective solution strategies,and points out the“reconstruction for senior people” is oneof the importantdirections for the reconstruction of the old residential areas of big cities of China,which is the basic channel for the family endowment in coming aged society.

big cities,old residential complexes,reconstruction for senior people

TU984.114

A

1009-6825(2011)03-0007-02

2010-10-10

柏 春(1973-),男,博士,講師,上海大學美術學院建筑系,上海 200000