武清未來不可小覷

雖然目前一輛“蹦蹦車”花半個小時就能將武清主要區域走一遍，但隨著各路大開發商進駐，它的邊界不停向外擴，將來武清實力不可小覷。

一位當地售樓處的銷售人員給記者講了個真實的故事，一位購房者從北京坐著城際快車來到武清，因為當地公共交通十分不發達，該購房者在車站前找了一輛帶篷三輪摩托，也就是俗稱的“蹦蹦”，經過和車主討價還價，以60元成交。車主帶著他足足開了半個多小時，才把他載到售樓處門口。

后來銷售人員告訴他，一般從城際快車車站到達售樓處，當地人只需要5塊錢，車程不會超過5分鐘，步行到售樓處也只需要15分鐘，40多分鐘能將整個武清轉個遍。

一輛“蹦蹦”用半個多小時就可以把武清主要的區域轉一圈，這是事實，如果白駕車時間會更短些，記者一行自駕車從武清最北至最南端只用了十幾分鐘，但能感覺得到武清主城區的邊界在不停地向外拓展。正在拆遷的農村與已經平整好的土地，以及高大的施工設備成為城鄉接合部的主要景象。

大房企獵物

最早進入武清的大牌開發商是保利地產，早在2007年，保利就進入武清，如今的保利上河雅頌和保利海棠灣都是武清當地有名的樓盤，隨后，多家大型國有以及民營房地產公司進入武清。

恒大地產在三四線城市開發經驗豐富，2009年，恒大介入武清一級土地開發，土地儲備超過百萬平米，2010年11月15日，恒大以，1.74億元拍下位于武清區泗村店鎮的津武(掛)2010－181、179地塊，以起始價成交，兩塊土地合計面積為13.29萬平米，土地樓面價最低為1136元／平米，項目定名為山水城。

與保利上河雅頌相距不遠的是奧克斯地產開發的盛世天下，總開發面積在51萬平米左右，住總在武清開發區擁有27.6萬平米住宅項目，同時在幫助武清進行舊村改造。首創集團也在武清擁有四平方公里的一級土地開發項目，目前尚未進入市場，首創相關項目負責人對此不愿意多談。

中房集團董事長孟曉蘇發起成立的匯力基金在武清也有項目，其中案名為陽光墅的項目土地儲備達550畝，一期開發200畝。同時，據匯力基金網站顯示，除陽光墅項目外，京津時尚廣場、翠金湖、中歐論壇等在武清的項目都與匯力基金有一定程度關系，其在武清已深耕多年。

龍灣地產在武清的土地儲備面積最大，這個曾經在北京做過龍灣別墅的開發商在武清占地12000畝，目前已啟動500畝，建筑面積近40萬平米，因土地儲備面積巨大，龍灣地產具有相當野心，想以歐美國家的“新市鎮”概念為藍本，建造一座人口超過lO萬的衛星城，這個最早以教育起家的開發企業，最讓人期待的就是項目內的學校配套。

金泰地產的第一個土地一級整理項目就位于武清，預計整個一級土地整理投入資金50億元，整體投資將近百億。與龍灣地產在武清的項目具有某些相似之處，金泰也計劃將項目建成為“集綜合商業服務、高尚居住、體育休閑、都市旅游、康體娛樂為一體的生態宜居新城”，這個名為泉洲水城的項目計劃建成后規模達900萬平米，人口達15萬。

動輒百萬平米的大型項目可見武清土地供應的旺盛，與天津市內土地供應相對匱乏相比，武清等遠郊區縣成為天津土地供應主要區域。以一個數據為例，根據搜房網數據顯示，2009年前三季度武清土地出讓面積占比天津整體出讓面積的12.36％。

當地政府對于區域改造的意愿很強烈，2009年7月，“2009年天津武清土地推介會”在當地召開，吸引了諸多房企參加，在推介會上，共推出21宗土地，面積達2447公頃。據一位在武清當地有項目的開發商私下對記者說，“該給的都會給，但是天津對房地產行業監管比較嚴格”，天津的商品房預售資金監管政策先于北京實行。

能夠想見武清對于城市發生翻天覆地變化的美好想象，但依靠地緣優勢與大體量的土地供應吸引來房地產開發企業，甚至是大牌開發商，也有其弊端，“龍灣地產開發的龍灣城是我們都比較期待的項目，不過可能項目周期會很長，將那些想法一一落地不僅需要錢，也需要時間”，一位不愿具名的開發商說。

宜居與移居之間

在環北京地區中，恐怕很少有像武清這樣吸引如此多的大型房企扎堆進入的地方，在信融君悅高級地產營銷服務機構總經理焦向輝看來，武清的發展程度要比其他幾個區域成熟，同時，不僅有北京的利好，也有天津的利好，加上價格相對比較合理?！拔淝迨亲钤绲膰壹壍慕洕_發區，它有相應的產業支撐……全國有75％的自行車是從武清推出去的，60％的毛毯是從武清運出去的?！?/p>

從北部進入武清，感覺如同進入了北京的亦莊區域，低密度的廠房排列整齊，穿過開發區，到達武清核心區域，綠化程度較高，市政建設基本齊全。武清有河流穿過，即使正在不斷進行土地整理與新建建筑，城市空氣依然不錯。

到武清置業的人都一定會到保利上河雅頌轉轉，作為第一個進入武清的大型房企，該項目的建筑風格與園林建設在武清的普通住宅中算是首屈一指，售樓處也要相對其他項目熱鬧很多，在接待記者的銷售人員手中，記者看到部分簽訂合同業主的證件，發現很多都為非武清本地人。

銷售人員介紹，在接待購房者時首先會關注是否為本地人，如果不是，是否需要辦理藍印戶口，孩子所在年級，這也是幾乎所有武清普通商品住宅項目銷售人員接待客戶時的問題，不過上河雅頌外地人購買的比例要稍高于其他項目。

“本地人很多還是比較喜歡低一點的板樓，不太習慣這種高層建筑”，保利上河雅頌全部35棟樓都為高層建筑，最矮18層，最高33層。根據已經建成的樓體來看，樓間距不是很大，記者人工使用腳步丈量，個別樓與樓之間可能僅有30米左右的間距。

但是這依然擋不住上河雅頌銷售的氣勢如虹，住總尚清灣的武姓負責人也告訴記者他們的銷售情況還不錯，拿出的房子所剩無幾，年后會加推花園洋房等低密產品。至于奧克斯的盛世天下也表示購房者關注程度很高。

這幾個項目的銷售均價差不多，經過折扣之后都在7000元／平米之內，這也是吸引了不少來自北京的購房者的原因之一。來自北京的購房者趙女士的想法直接，但是能代表大多數在這購房人的心態，“為了孩子上學，均價也不高，放在那里兼做投資用吧”。

但相對來說，上河雅頌的地理位置最佳，周邊配套較為齊全，部分樓座已經入住，將會帶動更多人氣聚攏。雖然武清房子的價格在北京購房者來看確實不高，但武清的車位基本保持在8萬－10萬元每個的價位上，武清的私家車擁有率比較高。

不僅是普通商品住宅，別墅項目在武清賣得也不錯，同為保利地產開發的保利海棠灣在2010年12月18日首次開盤當天，推出的62套別墅產品全部售罄，總成交金額達到2.1億元。

2011年，武清將迎來放量的一年，除已經開盤仍在出售的項目外，恒大、龍灣與金泰都可能人市，雖然地理位置不同，這三個項目產品類型都較為齊全，體量巨大，將帶給市場帶來巨大的供給。經濟適用型藍印

如果沒有藍印戶口，武清的房地產市場將會對購房者失去很大吸引力，在《天津日報》上一則名為《津城樓市凸現七大亮點》的文章中提到，2009年1月至7月，天津外來人口購房數量增加，“1月至7月份，外來人口在津購房287.4萬平方米(27619套)，同比增長157.6％，占全市總量的34.9％，比去年同期提高12.6個百分點”，2009年2月。正是天津藍印戶口降低門檻之時。

據一位不愿透露姓名的項目銷售負責人介紹，在該項目購房的客戶50％以上是外地客人，而其中大部分都要辦理藍印戶口，而該項目房屋總價都在45萬以上，小戶型非常暢銷。

相比天津市區，武清在藍印戶口上更具優勢，根據天津市公安局《津公指(2009)40號文件》最新的藍印政策，天津市購房入戶門檻由原來統一的100萬元大幅下降，各區縣分別降至80萬元、60萬元、40萬元不等。寶坻區、武清區和三縣降為40萬元。對于辦理藍印戶口來說，一次性付款是必要條件之一，雖然武清的教育資源不比市內六區，但是無論從房價，還是從一次性付款金額來說，都更加親民一些。

對于不少在武清購房的家長來說，在武清買房就意味著給孩子購買了一張通往高考的便捷之路。因天津也屬高考自主命題省份，因此錄取分數線不具可比性，不過從錄取比例上依然能看出高考升學壓力的大小，據天津當地媒體報道，2010年天津高考報名人數為7.1萬人，天津市高招辦落實招生計劃6.15萬個，高考錄取比例超過80％。山西同年高考錄取率為69.5％。

而如果作為成績較好的學生，去天津就讀高中能夠進入好大學的可能性更大一些，以北京大學為例，根據北大招生網數據顯示，2010年北大在天津計劃招文科生25人，理科生25人，這個數字雖然與在北京當地招上百人的數字低了很多，其他省份的總體人數或許超過這個數字，不過考慮到各地當年報考人數，天津考生的優勢還是不言而喻的。

據住總尚清灣相關負責人武先生介紹，在他們項目購房要求辦理藍印戶口的購房者，原本戶口所在地多為河北、山東、山西等周邊省份，很多人實際上并不是在武清當地T作，以在北京T作的為主，也基本上都是一家人同時落戶在武清。

根據辦理藍印戶口的相關規定，將來想要在天津參加高考的藍印戶口學生必須有本市普通高中的學籍，同時要在學籍校就讀三年，這個要求其實并不過分，但是對武清當地的普通高中卻可能是個挑戰。

整個武清區最好的高中——楊村一中距離保利上河雅頌很近，就在項目的南側，根據學校官方網站上顯示，2010年這所中學共計10人考上清華和北大，考入中國人民大學、北京航空航天大學等，以及天津當地名校南開大學與天津大學的人數都不少。

不過這些考生考入楊村一中時在2007年，武清房地產尚未發展起來，學生中多為武清本地人，自各大房企進入武清，特別是在藍印戶口進入門檻降低后的2009年后，對優質教育資源的爭奪可能將會提前至高中。同時，天津市教委明文規定，在籍學生不許市內借讀，意味著武清未來新增生源將可能會面對較激烈的競爭。

相關教育資源的配套勢在必行，不過在記者采訪的這些項目中，很少有項目配套相關的普通高中建設，“開發商不會許諾讓業主的孩子上哪所高中，在武清，學生都是自己參加中考，進入高中學習的”，武先生說，但在目前的項目中，政府也沒有要求開發商建設相應的高中公建，以滿足未來可能出現的增多的生源。

與一手新房交易的火熱相比，武清的二手房成交并不熱烈，這也是藍印戶口惹的禍，根據辦理藍印戶口的規定，想要辦理藍印戶口，購買的必須為一手新房，并且是大產權房。武清當地房產中介門店很少，即使在已經相對成熟的住宅小區，也幾乎沒有多少中介門店。