廣州市房地產行業的空間效應分析

謝家泉

（廣東金融學院 應用數學系，廣東 廣州 510521）

0 引言

2002 年以來廣東省房地產業進入了擴張期，房地產成為廣東省新的支柱產業，住宅建設成為新的經濟增長點，住房消費已成為主要的消費熱點，對擴大內需、拉動經濟增長起著重要作用，對廣東省金融運行的影響也越來越大。但房地產永遠是一個區域性的市場，房地產市場的發展與區域經濟的發展密不可分，相互影響［1］。一個地區的房地產市場與當地的經濟發展水平、開放程度、城市規劃、城市化程度和外來人口等有密不可分的聯系。廣州市作為珠三角的中心城市，由于工業與第三產業的雙引擎，將導致居住人口大規模增長，這種有產業支撐的強勁消費態勢，預示著房地產行業將仍然是廣州經濟發展的主要推手［2］。此外，珠三角的交通建設和亞運會的后效應將給廣州市房地產注入持久活力。

目前國內外學者對于房地產市場和經濟增長關系的研究大多采用格蘭杰因果關系檢驗、向量自回歸模型、面板數據等多種方法。結果表明，房地產市場的發展對區域經濟增長具有積極貢獻作用，但又存在區域差異。本文基于廣州市十區的住房價格數據，研究各區之間的空間效應。根據空間效應將各區進行分類以便刻畫各類別與區域經濟增長之間的關系差異。

1 空間效應及相關性分析

1.1 Moran'I 指數定義

根據Flingleton 等人的研究，由于不同區域間住房價格存在空間溢出效應，通常采用空間自相關指數Moran' I 來檢驗區域經濟變量的空間依賴性。Moran'I指數［3］定義如下：

若Moran'I 指數值大于0，則表明指標值在空間分布上具有明顯的正向空間依賴性；如果小于0，則表明指標值具有顯著負向相關性；如果等于0，則表明指標不存在空間相關性。

1.2 數據和樣本說明

本文選取2010 年11 月到2012 年6 月廣州市十區住宅價格和住房銷售量數據（見表1）進行分析（數據來源于陽光家緣網站）。

表1 廣州市十區住宅價格和住宅銷售量Moran'I 指數

從指數結果看出，Moran'I 指數都為正值，表明在樣本區間內廣州市十區之間無論是住宅價格還是住宅銷售量指標都存在正向空間集聚性。

2 廣州市十區房價和銷售量之間的Chiplot研究

為了尋找更為精準的方法來刻畫廣州房地產市場住宅價格和銷售量之間的關系，本文利用Chi－plot 圖進行分析。Chi－plot 是由Fisher 和Switzer［4］提出的一種測度變量關聯性的圖方法。Chi－plot 是一種表現變量間影響復雜關系的圖示法，理論基礎來源于數據的秩，并通過住房價格和住房銷售量之間的聚集度進行分析。

設(x1，y1)， (x2，y2)，…， (xn，yn)是來自二維隨機變量(X，Y )的隨機抽樣，I( A )是A 的示性函數，如果事件A 發生則取值為1，否則為0。對于每個樣本點(xi，yi)，記

現在計算χi=(Hi-FiGi)/{Fi(1-Fi)Gi(1-Gi)}12，

住宅價格、銷售量的Moran'I 指數的Chi－plot圖見圖1。

圖1 住宅價格、住宅銷售量的Moran'I指數的Chi-plot圖

3 結論

通過分析把握廣州市十區房地產市場空間特征，有利于政府對房地產市場的宏觀管理，促進房地產市場機制的有效運行，保證房地產市場健康發展。在整個市場體系中，房地產市場聯動著生產資料市場、金融市場及勞動力市場等，各市場之間相互影響。了解了房地產市場的價格機制和空間效應，能更好地促進體系結構平衡，從而促進廣州經濟的增長。

［1］ 楊鴻. 廣州市房地產投資對經濟增長的影響——基于面板數據的實證研究［J］. 經濟研究，2012（2）：22－24.

［2］ 黃睿. 金融風暴背景下廣州市房地產市場分析［J］.中國市場，2010，48：8－11.

［3］ Anselin L，Rey S. Properties of tests for spatial dependence in linear regression models［J］. Geographical Analysis，1991，23（2）：112－131.

［4］ Fisher N I，Switzer P. Chi－plots for assessing dependence［J］.Biometrika，1985，72：253－265.