海外置業可選“內保外貸”

邵萍

前段時間，中行“優匯通”違規操作事件成為眾人矚目的焦點。在議論紛紛的同時，許多參與此項業務的人也開始躁動不安。

“優匯通”是一項主要用于投資移民或購買海外房產，屬于國家相關部門推動跨境人民幣轉賬業務的試點產品，只有中行等少數銀行可以操作。這么看似平常的一項業務，何以被推上風口浪尖上了呢？

有人說，“優匯通”不在國內兌換外幣，而是利用中行自己的海外分支機構兌換外幣，這就避開了國家對外匯的管制，想兌換多少外幣兌換多少。這雖然是人民幣跨境業務，但是沒有通過外管局的兌換系統，這或許就是一個灰色地帶，打一個擦邊球。

“內保外貸”相對成熟

針對以上情形，有參與此項業務的投資者都感到有些茫然，其中一位投資者講道，“本來還指望它移民呢，現在看來需要另辟途徑了?！蹦敲?，還有什么業務可以投資移民海外購房呢？或許可以考慮內保外貸式海外購房哦。

所謂“內保外貸”，是要求客戶將人民幣資金存入銀行指定的境內賬戶作為保證金，再由其境外分行提供相應的外幣信用貸款給客戶，同樣能用于海外購房或投資移民。相比之下，“優匯通”業務先將客戶人民幣資金從境內匯入境外，再通過中行境外分行按約定匯率兌換成外幣，然后用于投資移民或海外購房。由此可見，優匯通業務比內保外貸“多走了一步”。

但對投資客而言，兩者的主要差別不是多走了一步，而是內保外貸可能要多承擔一筆外幣貸款利息。但目前，由于人民幣逐步升值，實際的貸款利息支出也被抵消不少。

以英國貸款買房為例，通常境外投資者購買英國本地房產的年化貸款利率在3%-3.5%，扣除近年來人民幣年均2%升值幅度，實際利率支出可能約在1%-1.5%。

此外，內保外貸的另一項優勢，是投資者可以使用更小的本金海外購房或投資移民，而優匯通業務往往支持境內客戶一次性付清房款。而且，隨著外管局近期出臺的《關于發布〈跨境擔保外匯管理規定〉的通知》取消了內保外貸的數量控制，這項業務將迎來更大的發展空間。至少它已經趨于成熟，不像優匯通作為試點業務，容易因某些突發事件被暫停。

基金份額也可換海外房產？

投資海外房產的途徑，遠不止以上種種。目前，一些房地產投資基金便在借助上海自貿區、深圳前海地區的金融創新先試先行政策，正打通國內富豪境外購房的新綠色通道。據悉，在外管局與證監會的允許下，嘉實基金近期獲得10億美元額度的外匯通業務試點，個人投資者可通過這項業務設立專項賬戶，在突破個人5萬美元換匯額度的情況下，將境內資金換匯投資境外金融產品。

目前，多家私人銀行正和嘉實基金開展合作，將外匯通業務打造成國內富豪投資移民或海外購房的又一條新路徑。不過，外匯通業務的投資標的必須是持有期限超過1年的境外金融產品，且需要嘉實基金核準的合規投資品種。

劉敏近期就收到一家注冊在上海自貿區的海外房地產基金的投資邀請，其推介資料上寫明，基金出資人可以以優惠價格優先選購相應房產并免中介服務費辦理移民，或投資者在基金成立3個月后，以基金份額（無投資收益）換購房產并免中介服務費辦理移民。

資金出境的方式，是這家房地產基金管理人打算借助自貿區管委會對3億美元以下的海外投資項目（不涉及證券投資與危害國家安全性質）有自主結售匯審批權，將境內募資兌換成外匯，再投資一批海外房產。好處就在于，這項業務資金可以通過投資項目出境，就沒有內保外貸業務的還貸煩惱。

風險亦不可忽略

不過，不是所有的事都是盡善盡美，這項業務也有其不足之處。若出資額不足以購買一套海外房產，還需要按一定溢價向其他基金出資人購買基金份額置換房產，這無疑也就增加了投資成本。

事實上，圍繞深圳前海地區金融創新先試先行政策打通境內資金海外購房新通道，不少海外房地產基金同樣各顯神通。在經當地監管部門溝通，有基金已被允許將募資直接換匯投向境外房地產基金產品。但前提是境內出資人中途不得贖回基金份額、一旦基金到期上述募集資金仍需結匯返回境內。

看來，盡管投資方式多種多樣，其風險問題還是無處遁形。表面來看，利益無限，但當仔細分析便會了解到更為深層的東西。因此，在進行個人投資理財時，小心謹慎還是為上策。endprint