沈陽經濟區房地產聯動發展的機理與機制研究

石海均SHI Hai-jun；張杰ZHANG Jie；柳揚LIU Yang

（遼寧省房地產研究中心，遼寧城市建設職業技術學院，沈陽 110122）

（Liaoning Real Estate Research Center，Liaoning Urban Construction Technical College，Shenyang 110122，China）

1 問題提出

沈陽經濟區在2010年4月6 日正式成為國家新型工業化綜合配套改革試驗區后，在推進商貿流通、教育衛生、人力資源、郵政通信一體化等方面的，有了很大進展。在房地產市場一體化方面，做得最突出工作的是遼寧省出臺了12 個“一體化”措施：推進戶籍管理一體化、社保一體化、沈撫鐵電信一體化、工商管理一體化、旅游市場一體化、房地產市場一體化、商貿流通一體化、金融服務一體化、人才服務一體化、城鄉基礎教育一體化、交通一體化、生態環保一體化。

沈陽經濟區房地產聯動發展方面，雖然做了些工作，取得了些進步，但總體看來，進展不大理想。沈陽經濟區房地產發展，存在許多問題：①各市發展不平衡。突出表現為房地產投資、開發建設兩極化。2013年沈陽房地產開發投資2184 億元，房屋竣工面積1459.8 萬平方米，商品房銷售面積2262.3 萬平方米，分別占沈陽經濟區的58.19%、33.82%和40.28%。而阜新房地產開發投資只占經濟區總房地產開發投資的3.54%。②各自為政的管理體制引發了過度競爭。沈陽經濟區內八個城市相互平級、各自為政的管理體制，使八個城市出現了各自發展、競爭多于合作的局面：每個城市都希望其它城市的居民多到自己這里來買房，而本城市居民到外地買房則不予支持；有的還打著招商引資的旗號，互相挖開發商。③相對落后的投融資環境制約了房地產的發展。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，開發商的資金來源，除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。資金供給的少樣性是沈陽經濟區房地產業進一步發展的重要制約因素。④城市基礎配套設施相對落后。沈陽經濟區作為一個剛剛發展起來的經濟區，除了沈陽城市基礎設施比較完備外，像阜新、本溪等城市，基礎設施建設都相對不足。

為了加快沈陽經濟區房地產聯動發展，需要進一步加大研究力度，提出并實施有效的促進措施。

2 問題分析

2.1 沈陽經濟區房地產聯動發展的機理。

沈陽經濟區房地產市場聯動發展機理是指沈陽經濟區房地產市場的構造和工作原理。

沈陽經濟區房地產市場的構造是指行政區劃構成，即沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺、阜新8 個城市的行政區劃構成。沈陽經濟區是以沈陽為中心，在半徑百公里范圍內，涵蓋了沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8 個省轄市。區域面積占全省50.8%，人口占全省55.6%，經濟總量占全省63%，城市化率65%。目前是全國城市化率最高的地區之一，是全省三大戰略（沈陽經濟區、遼寧沿海產業帶、振興遼西北）覆蓋面最大區域，擁有東北地區最大的國際航空港、最完善的交通路網、全國一類開放口岸。

沈陽經濟區房地產市場的工作原理是指集聚輻射效應和行政運行體制。沈陽經濟區房地產市場的集聚效應是指沈陽作為中心城市在初期階段對人口、產業、資本、技術的聚集作用。目前，沈陽市外地人購房占40%，就足以說明這個問題。沈陽經濟區房地產市場的輻射效應是指沈陽作為中心城市對其它城市發展的帶動作用。目前，沈陽與撫順之間的沈撫新城、沈陽與鐵嶺之間的鐵嶺新城，發展成就突出和發展勢頭良好，就足以說明這個問題。從沈陽經濟區目前的形勢發展來看，中心城市對周邊城市的效應，主要表現為集聚效應。但是，輻射效應也早已顯現，并且逐步得到強化。沈陽經濟區房地產市場的行政運行體制是指省政府對經濟區的領導、經濟區的協調運行、八城市的自主運行。省政府對經濟區的領導，體現在省政府成立了沈陽經濟區領導小組辦公室，負責沈陽經濟區合作發展的日常工作。經濟區的協調運行，體現在每年召開的一次沈陽經濟區書記市長聯席會議中，確定深化區域合作的方向和重點，解決區域合作中遇到的重大問題。八城市的自主運行，體現在各市也相應設立了專門機構，形成了區域合作的網絡體系。

2.2 沈陽經濟區房地產聯動發展的機制。

沈陽經濟區房地產市場聯動發展機制是指沈陽經濟區房地產市場的運行過程和運行方式。

在房地產項目運行的全過程（土地征收-土地出讓-規劃設計-開發建設-預售銷售-物業管理）中，都應該建立協調運行機制，但是目前沈陽經濟區只是在土地出讓環節有所體現，在規劃設計環節有所借鑒，在開發建設、預售銷售、物業管理等環節有所呼吁。

沈陽經濟區房地產市場的聯動運行，應貫穿房地產項目運行的全過程，應該包括全面聯席制，諸如開發商聯席制、土地聯席制、物業聯席制、城市規劃聯席制等具體的專業領域聯席制。

沈陽經濟區房地產市場聯動運行，應該在決策、管理、執行三個層面均得到貫徹，但目前僅在決策層面的書記市長聯席會議運行得較好，在管理層面的沈陽經濟區領導小組辦公室運行得一般，在執行層面的八城市職能部門落實書記市長聯席會議決策的執行程度更一般般。主要原因是沈陽經濟區房地產市場行政運行體制的三個內容（省政府對經濟區的領導、經濟區的協調運行、八城市的自主運行）中，“八城市的自主運行”太過強勢。

沈陽經濟區房地產市場聯動運行，既要有成型的運行規則，也要有解決規則運行過程中糾紛問題的機制。目前沈陽經濟區在糾紛解決方面，只有省政府及其沈陽經濟區領導小組辦公室進行力度不強的協調和協商，沒有設立諸如裁決專家委員會、調解專家委員會等具體機構。

沈陽經濟區房地產市場聯動運行要求，按性質劃分有柔性和硬性兩種。目前沈陽經濟區房地產市場聯動運行的要求，原則性的柔性要求是大部分，這是沈陽經濟區房地產市場聯動運行成果不夠理想的最主要原因。由于經濟區不是行政區劃性質，上級政府不能在各市合作方面過度“硬性”規定，但是經濟區內部卻可以形成合作章程，在章程中約定一些相對“硬性”條款。

3 對策建議

沈陽經濟區房地產市場聯動發展建議措施，是指具有可操作性的具體的能夠促進沈陽經濟區房地產市場健康發展的對策建議。

3.1 制定總體規劃。

一般而言，城市規劃決定了房地產開發的方向和空間，但房地產開發的市場行為也會帶來城市規劃的調整。因此，在沈陽經濟區房地產開發中，對經濟區城市規劃要全面考慮，使經濟區城市規劃體現出宏觀性、長期性和靈活性。

3.2 放寬戶籍管理限制。

房地產與戶籍緊密相聯，推進房地產市場一體化，必須推進戶籍管理一體化。在八個城市之間的戶口遷移，要像在本城市那樣方便快捷，從而為房地產市場一體化掃清障礙。

3.3 建立統一的供應協調體系。

對沈陽經濟區內的八個城市的住房建設，要通盤考慮，統一規劃。綜合考慮經濟區八城市的產業結構、經濟狀況、文化氛圍、消費層次，來開發相應的房地產產品。

3.4 完善住房公積金一體化管理工作。

2009年3月，沈陽經濟區內八個城市率先開通異地住房公積金貸款政策，給符合條件的沈陽經濟區八城市居民提供了很多優惠和方便。在此基礎上，住房公積金管理中心設立異地貸款受理窗口，由專職人員負責貸款發放工作，簡化手續，減少程序，建立方便快捷的異地貸款綠色通道。

3.5 通過“飛地”加強區域合作。

飛地經濟是指兩個相互獨立、經濟發展存在落差的行政地區，打破原有行政區劃限制，通過跨空間的行政管理和經濟開發，實現兩地資源互補、經濟協調發展的區域合作模式。它有利于拓展發展空間，突破土地資源約束，實現共贏發展。沈陽經濟區要充分利用《總體方案》獲批的有利條件，發揮沈陽在經濟區內的輻射帶動作用，通過“飛地”的形式，加強與經濟區其他城市的房地產開發，讓不動產“流動”起來，實現八城市的互利共贏。

3.6 普降“及時語”，為活躍市場提供便捷的信息服務。

沈陽經濟區的八個城市，現在還處于各自為政狀態，信息不夠暢通。要在現有各個城市房地產統計數據報告的基礎上，建立健全經濟區房地產數據的歸集、加工、分析、發布制度，通過專門的機構、系統的軟件、專業的處理、專家的分析、及時的發布，達到引導市場、科學管理、方便需求的目的。

3.7 綜合編制房地產景氣指數。

沈陽經濟區作為一個超大規模的經濟體，應編制方方面面的景氣指數，其中包括房地產景氣指數。房地產景氣指數可從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合編制。通過房地產景氣指數的編制，為政府提供房地產市場走勢的“晴雨表”，提高決策的科學性。

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