關于房產測量方法的探討

李維強，田立偉

（葫蘆島市房產測量中心，遼寧 葫蘆島 125000）

前言

在實際工作中，共有建筑面積分攤是重點。共有建筑面積分攤的意義主要在于四各方面，包括房產管理的需要、法律的規定、人們日常生活的需要、技術規定要求。

在實際操作中需要進行分攤計算的房屋是房屋異產毗鄰的房屋，并存在共有建筑情況和一般的商品房。而不需要進行分攤計算的房屋為私房、獨立別墅房、廠房、獨立酒店等。即：整幢房屋為一個業主所有。如果其中存在多幢或社區服務的房屋，需要分割。如：人防工程、消防間、物業管理用房等。

我們先要明確相關的具體問題，包括下面幾個方面：

（1）專有建筑面積（套內面積、自用面積）：產權單元權屬范圍內水平投影面積，包括權屬單元內的使用面積、墻體結構面積和陽臺面積；

（2）公共建筑面積：是建筑物內業主一同使用的或者由于必要的原因共同擁有的面積；

（3）產權面積：指的是產權業主依照法律擁有房屋所有權的建筑面積，包含套內面積和分攤出的共有面積。建筑物的產權面是由相應的政府部門或受其委托的機構進行確認和認定的；

（4）房屋的套內面積一般來說是有三部分組成的，其包括了居住單元的使用面積、房屋內的使用面積以及套內的陽臺面積；

（5）房屋的使用面積，指的是房屋可以使用的面積，它的計算規則應該遵循四點原則。第一，房屋內的樓梯依據其自然的層數的水平投影面積進行計算，將全部的投影面積做和。第二是對于房屋內的內墻裝飾部分，其所占的水平投影面積也記入房屋的的使用面積。第三是房屋內具有使用功能的面積，例如，起居室、廚房、臥室、衛生間、過道、過廳、臥室內衛生間、壁柜以及貯藏室等空間應按其水平投影的面積計入使用面積。最后是一些不在結構面積中的房屋內的通風道、煙囪和管道井均計入使用面積。這些部位的總和就是一套住宅的全部使用面積。

（6）技術（結構）轉換層和技術設備層

技術（結構）轉換層又稱設備層，其主要的作用是由于建筑物的設計需要或者由于上下樓層發生使用功能的轉變而設置的過渡層?？梢岳迷搶訉⒔ㄖ锏慕Y構類型加以變換，來滿足不同使用功能的需要。所以該層又稱為轉換層。由于該層的作用僅僅是用來轉換建筑物的結構形式，所以通常一些必要的水電設備和通風供暖設備也常常設計安裝在該層，在計算建筑面積方面，如果其不具備設備層的功能，就不應該進行分攤，僅作為獨立的面積，獨立的權屬，不增加到業主中。

在實際的房產面積分攤中，我們先要將其分為二個主要的區域，即功能區和參攤區。功能區是依據房屋的使用功能或者共有某一公共面積而劃分的區域。而參攤區是參加分攤計算的區域，指房屋中參加分攤某一共有建筑面積的范圍（可以為層、單元、套、間、或綜合區間等）。也要明確產權單元權屬界限的劃分，這是進行面積算的前提。

產權單元權屬界限的邊界劃分四種情況需要注意。第一是成套產權房屋的分戶界線應該按照外墻或分戶隔墻的中心線進行分割。第二是當進行商鋪和車位進行權屬分割的過程中，應該依照分隔墻的中間線進行分割，若沒有分隔墻，就要利用并列兩個部分的分界點進行計算。第三是當整體建筑物的一層為獨立一戶時，應該按照外墻的外邊線以及房屋與公共使用部位的分隔墻中線圈定計算面積。第四是當某個單元為獨立一戶的時候，權屬分界線應該取單元之間的分隔墻中間線以及外墻的外邊線進行圈定計算。

實際工作中要注意分清房屋各個部分的使用功能，根據使用功能和規定劃分各個部分的性質，對能夠分攤面積和不能分攤面積的部分要區分清楚。在實際中，如何分劈的爭議性很大，各個地區往往有不同的原則，結合規范的相關規定，以下就基本的劃分原則做了一個劃分，當然這只是一個探討。

建筑面積中不應分攤的建筑面積的部分一般包括，作為人防工程的建筑面積，可以單獨進行使用的，有足夠空間的地下室和半地下室以及車棚車庫等部分，多幢服務的警衛室、設備用房、管理用房，用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物，用作公共事業的市政建設的建筑物。

在實際的工作中，對于“技術（結構）”轉換層”，除兼有“設備層”功能外的，該樓層均列為不分攤的公有建筑面積，作為獨立的權屬單元。

可以分攤的共有建筑面積的部分包括，建筑物內的電梯、垃圾、管道、提物以及觀光井（道）等部位，建筑物內共有的樓梯和電梯間，為建筑物服務的水泵、變電設備房和警衛值班室等部位，為建筑物服務的公共管理用房，整體建筑物的門廳、大廳以及走廊、門斗和過道，還包括建筑物的電梯設備間、水箱和避險間，建筑物的室外樓梯，以及建筑物的地下室和半地下室，還包括公共建筑物的分隔墻和外墻的一半面積。

應該分攤的建筑面積指的是在建筑物內，服務于多個業主的公共使用或從屬的建筑面積，但依照規則不能或不應該分攤的除外。一般來說包括建筑物內的室內外樓梯，建筑物內的電梯間和電梯井以及一些垂直管道，例如提物、通風和垃圾管道等部分，還包括建筑物內的門廳門斗，以及交通通道等部位的建筑面積。還有建筑物內的一些設備機房的建筑面積都應該進行分攤。另外還有服務于建筑物的各類公共用建筑和管理用房，以及公共建筑間隔墻的一半面積，和法律、法規規定的其他情形。

共有建筑面積的分攤原則是如果產權歸屬各方有符合法律規定的執行文件應該按文件進行分割。如果沒有協議或者沒有合法的分割協議文件，則應該依照相關建筑物的各個產權單位的面積進行按比例分割。

共有面積的分攤方法從如下四個方面進行

（1）共有建筑面積的分類：

a.整棟共有的建筑面積。

b.功能區間專用的共有建筑面積。

c.功能區內專用的共有建筑面積。

d.功能區內局部區域專用的共有建筑面積。

e.其他共有建筑面積。

（2）共有建筑面積的確認

a.由房屋建設單位在經規劃部門核準后的設計平面圖上對共有部位進行標識。

b.共有面積確認前，房屋建設單位應出具共有部位的情況說明。

3.決算與預算的銜接不密切。在日常會計核算中不完全遵循預算的要求進行相應的支出核算，或預算不明晰支出經濟分類、功能及標準，導致日常核算質量不高，從而造成決算與預算相互脫節，影響決算及時、完整、真實、準確等。

c.房屋進行實測的，還需要房產測繪人員根據圖紙在現場逐一檢核、勘測，并確認其功能和共有情況。

（3）共有建筑面積按比例分攤，計算公式如下：

式中：K—共有建筑面積的分攤系數；

Si—各單元參加分攤的建筑面積，m2；

δSi—各單元參加分攤所得的分攤面，m2；

ΣδSi—需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi—參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

（4）共有面積的計算

基本單元的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×基本單元套內建筑面積

共有建筑面積分攤系數=共有建筑面積之和÷各基本單元套內建筑面積之和

b.采用整體分攤條件分析

①使用功能單一的房屋，房屋基本單元對共有面積的共有情況一致。

②一棟房屋雖然具有多種使用功能，但各基本單元對共有建筑面積共有情況一致

在具體的分攤中，分為四級分攤的模式，每一級分攤都根據法律法規和規范進行分攤，具體方法則是按照當級的公共建筑面積之和除以當級的參與分攤的自有建筑面積的總和，得出當級分攤系數之后，再乘以當級區域的自有建筑面來進行計算。某個分攤區域內分戶的情況如果符合整體分攤的條件時，可以參照整體分攤的辦法在該區域內將共有建筑面積直接進行分攤。

以上是對房產測量基本性計算的原則性探討，在實際工作中具體的情況千差萬別，房產測量的從業人員應以規范為基礎，靈活運用，增加實踐經驗，只有這樣才能使房產測量的成果經得起檢驗和推敲，我們的業務水平才能更進一步。

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