誰該為降息歡呼？

殷冬明

剛過去的周五，央行推出了一個在大多數人意料之外的降息方案。一瞬間，微博和微信就被大量的房產圈人士的歡呼聲所淹沒。這個降息方案被行業分析師們充分而幸福地解讀為中央政府對于房地產領域的低迷忍無可忍，在“9·30”強心針之后，又打了第二劑強心針，從交易條件的放寬轉向交易成本的進一步降低。周日，公積金貸款利率同步降低的消息，進一步刺激了“降息是為了拉高房地產論”的蔓延。幾乎所有的業內分析人士都在摩拳擦掌，靜候周一出現的滾滾買房人潮。

降息是中央銀行的行為。央行降息招來大量解讀，并不意外，但是房地產領域內的這類反應卻不尋常，因為從本屆政府目前的施政方向和綱領上看，降息恰如明星對著全場的一笑，絕不是笑給某位特定觀眾的。

房地產業低迷的第一受害人是地方政府。土地收入已經是大部分地方政府的財政命脈，它們已經有充足的動機和跡象實施救市。但如果將加息解讀為中央政府也在救市，就大謬了。中央和地方政府在土地財政問題上，有清晰的利益悖離。由于歷史包袱，本屆中央政府的著眼點，恰恰是希望將房地產行業在長期畸形發展過程中所造成的諸多弊端和風險通過諸多政策逐漸化解。房地產及其相關行業對于國民經濟固然重要，但是從總體經濟和金融健康的層面來說，房地產行業一業獨大對于經濟的負面影響早已彰顯無遺。

為什么在國際金融市場上歐洲、美洲和日本的資金成本，遠低于中國大陸的實際成本？因為資本在土地和房屋市場上嘗到的甜頭使得市場對于資金的回報期望值極高，10%在成熟資本市場已屬高息，在國內的借貸市場上則完全是友情得不能再友情的價格。這個恐怖的利率，除了土地和房屋市場，別無第二個來源。由于土地和房屋市場是“不動的產”，是地方性的，而資金的流動性則完全是全球性的，所以一旦房地產業猛然拉起了利率，實體經濟的缺血就無比嚴重。試想，央行在實體經濟的大量缺血嗷嗷聲中忍受了這么長時間，而罪魁禍首就是畸形膨脹的房地產行業，而央行還頻頻出手救此行業，此種邏輯，實難成立。

更何況，房地產企業早已形成了從影子銀行獲取高成本資金的固定模式，40個基點的貸款利率差，更應該是為實體經濟所設才對。至于買房人由于息差所產生的購買刺激，實在是微乎其微。畢竟，目前地產市場的整體低迷并不是普通購房人持幣不足，而實在是由于短期供應量太過巨大而造成的。

實體經濟無論怎樣低迷，向一個造成它們低迷的根源行業注入更多的資源，決然不是改善之道。財政部的表態很清楚，取消諸多相關限制規定并非為了救市，而是為了放棄政府對于該市場強行施加的不必要監管，使其更加充分地面向市場自身的風險和機會。再說，大量事實和數據表明，自從4萬億救市政策以來，M2的天量投放與土地與不動產價格的暴漲息息相關，證明增量貨幣完全沒有進入實體經濟循環，本屆政府不可能不以為殷鑒。為什么近期在國外土地市場大筆收購資產的全部都是國內地產商？因為它們恰恰就是那個坐擁巨資的資本涌入方，而那些錢，是滾燙的，需要有一個相對和緩但低風險的去向。美國房地產市場的多年平均回報率幾乎與通貨膨脹率相當，那些拿著12%，甚至15%成本資金的開發商們投資美國時豈能不知？但它們依然要投的原因，只是因為國內市場實在已經注水過于嚴重。而當地產商們都已經這樣覺得，中央政府豈能置之不聞？

長遠而言，中國城鎮化的確還是需要更多的房子，但是在短期里抑制了中國實體經濟造血功能的也恰恰是房地產行業。那些打著“房地產行業是中國經濟必經之路”的人，實際上是在混淆一個長期向好的行業與短期病態繁榮之間的區別，誤認為長期存在的需求就必須是短期爆發的需求。舉一個小而典型的例子。成都2015年將開業的接近300萬平米商場需要至少每年成都人在這里消費600億元才能存活，而2013年全年成都市GDP的增長額才不到1000億元。在這樣暴漲的背景下，要么土地財政模式錯了，要么經濟規律錯了，二者必居其一。

（作者為城市規劃學者）endprint