房地產企業成本控制存在的問題與對策

朱阿鳳 孔令玄

摘要：近幾年房地產的開發商間有十分激烈的競爭，房地產業的成本控制管理水平要不斷完善才能使公司生存和獲利。這就要求對新政策、新法規有深刻的理解，重視對房地產公司成本的控制，不斷創新工作方法，以適應市場經濟高速發展的社會需求。本文首先闡述了房地產開發企業成本控制內涵；并以實例分析房地產企業成本控制存在的問題與對策。

關鍵詞：房地產企業成本控制 內涵對策

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

成本的控制對于房地產而言是一個極其系統的工程，務必保證每一個環節都準確無誤。房地產企業實施的一系列成本控制措施，可以提高企業的管理效率，還可以增強房地產企業的核心競爭力，有效控制工程造價才能在競爭市場立足，創造更大的經濟效益。

一、關于房地產開發企業成本控制內涵分析

1.主動控制與被動控制相結合, 以主動控制為主的原則。成本控制過程中, 既有將實際成本與計劃成本相比較, 發現偏差及時糾偏的被動控制方法, 又有對成本進行預測、決策、風險分析與日?？己说戎鲃涌刂品椒? 應在兩者相結合的基礎上, 以主動控制為主, 加強風險分析, 加強目標管理, 力求使成本控制更有力度, 更有效。

2.全生命周期管理。一是進行成本控制時, 應從全生命周期著手統籌兼顧, 考慮全生命周期成本最低；二是應該從項目可行性研究階段開始進行成本控制, 而在項目的運營期間也不能松懈, 成本控制過程一直維持到項目消亡。

3.技術與經濟相結合。成本控制有很多方法, 但針對建設項目, 在全過程的成本控制過程中, 堅持技術與經濟相結合是最有效的方法。積極推行價值工程, 通過技術比較、經濟分析、功能評價, 力求技術先進與經濟合理相結合, 才能較好地達到項目目標。

二、關于實例分析

1.某房地產股份有限公司成本控制實踐。公司是由地產集團控股的一家具有貳級房地產開發資質的專業地產公司。注冊資本為9883萬元, 年開發能力在50 萬平方米以上, 并于2003年9月一次性通過ISO9002 國際質量標準認證。通過實踐與摸索, 公司建立了一套自己的全過程成本控制的方法。

2.本公司成本控制存在的問題

（1）對成本控制存在錯誤的認識。企業沒有實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制。 隨著房地產企業的發展道路越來越精細化，全面成本控制才是房地產企業現代成本控制的核心。 由于以前的整體利潤較高，因此只把目光盯住銷售額而忽視成本控制，缺少合理的規劃和利用。企業領導需求導向不明確，財務人員可有可無，競爭壓力往往只看見市場、營銷，而沒有賦予經營管理和企業決策的屬性。

（2）企業的各個部門缺乏必要溝通，各自為政。房地產開發項目的管理是一個價值鏈的管理，沒有建立有聯系歷史成本的數據庫，造成只知其然，不知其所以然。 將成本的核算與分析工作集中于財務部門，沒有強調其他部門的成本管理職責，各部門間關于成本控制缺乏有效的溝通，導致成本控制各環節相互脫節。 前期沒有做好充足的規劃和測試，造成個別工程重復建造，加重了成本。工程部門的拖延，造成銷售部門已銷售的住房遲遲不能交付，產生大量的違約金。

（3）成本信息缺乏全面性 、準確性 、及時性。由于具體確定企業分項成本難度大， 再加上行業管理水平和會計人員水平有限等原因， 致使財務指標縮水， 成本反映不真實。 一是工程核算的依據無法及時取得正式票據，即使取得的票據，也沒有人審查票據的真實性，導致成本核算缺乏準確性。 二是成本核算對象的設立隨意性大，不能按照成本項目的核算內容來設置，導致經營決策失去了可靠依據。 三是成本不進行分攤或隨意分攤，造成成本核算與實際經營的脫離，無法提供真實完整準確的成本資料。

3.本公司成本控制的對策

（1）樹立全面成本意識，從全員、全過程、全要素和全方位來把握成本費用控制。從成本控制系統的整體出發，加強全體員工的全面成本意識，注重從房地產開發項目的各個階段加強成本控制，對房地產成本管理各階段成本控制的全部內容和要素統籌兼顧，加以科學控制。一是要處理好成本費用與工程量、工程質量、利潤等指標之間的關系，在瞬息萬變、競爭激烈的市場經濟中，不可因注重經營規模而忽視成本費用管理，也不可為降低成本費用而租制濫造；二是應重視全過程的成本費用控制，凡是與資金耗費有關的經營活動，都必須實行嚴格的成本費用控制；三是要動員全體員工增強意識，參與成本費用控制，將成本費用控制工作滲透到全體員工的日常經營活動中；四是要對影響成本費用變動的所有經濟技術因素實施綜合管理、全面控制，防止一切可能發生的經濟損失。

（2）提高勞動生產率和設備利用率，降低材料消耗。一方面，提高勞動生產率會使固定耗費下降，達到降低房地產開發企業成本費用的目的。提高勞動生產率可以通過提高職工科學技術水平和勞動熟練程度，采用新技術、新工藝和新設備，推行經濟責任制、將物質利益和職工勞動貢獻相結合，改進勞動組織和開發經營組織，改革和完善勞動用工制度等途徑實現。另一方面，房地產開發活動中，材料費用占開發總成本的比重較大，降低材料消耗是降低成本費用的重要途徑。企業應當在保證工程質量前提下，采取經濟批量采購，降低材料購儲成本；加強對運輸、儲存的管理，減少損耗；合理用料，提高材料利用率；制定材料消耗定額，實行限額領料制度；改善技術操作方法，推廣節約材料等措施，節約和降低材料消耗。

（3）保證工期和開發項目質量，減少返工損失，降低開發項目的管理費用。房地產開發過程中，工期是影響開發成本的重要因素。企業要加強開發項目的工期管理。要對項目施工總周期目標進行具體的論證與分析，合理編制項目施工的進度計劃、其他配套進度計劃，監督項目施工進度計劃的執行，到現場進行調研和分析，從而保證開發項目按期完工。房地產開發企業所開發的產品具有使用時間長、造價高等特點，質量對房地產開發產品至關重要。應建立和健全各級質量管理機構，加強決策、設計和施工階段的質量控制；對工程質量嚴格要求；建立預防機制，在各道工序中要建立健全崗位責任制，嚴格工序交接檢驗；加強工程質量的檢查等。開發項目的管理費用項目多、涉及面廣、關系復雜，如不加強管理，就容易造成費用超支。企業應當改革管理機構，合理配備人員，減少非生產人員比重；提高管理人員素質，提高工作效率，消除人浮于事的現象；量人為出、精打細算、節約開支、實行指標分管，反對鋪張浪費。

（4）強化監督管理和現場管理。房地產項目開發過程中，負責某一項目的項目經理要安排工程監理人員對施工現場進行監督，定期檢查成本費用計劃的執行情況，定期召開項目管理會議，說明成本費用計劃的執行情況、臨時費用支出情況，分析導致成本費用上升或下降的因素，加強施工監督，尋求降低成本費用的途徑。

（5）加強合同管理，嚴格控制合同變更。建筑工程施工合同一經簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，提高合同履約率，發現問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。

只要立足于房地產企業的發展實際,抓住成本產生的根源,樹立正確的成本控制理念,發展并壯大其內部核心競爭力,就能有效地控制企業的成本,實現經濟效益的最大化。相信在相關研究人員的共同努力下,為房地產企業量身打造一套全面、系統、科學的成本控制體系和運作流程,并不斷融入新因素,推陳出新,與時俱進,房地產開發企業將會迎來又一個發展高潮。

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