告別“黃金時代”的樓市將何去何從

杜宇

2014年，樓市一改往日高歌猛進的姿態，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續回落，市場分化明顯。與此同時，“去行政化”調控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從？

別了，“黃金時代”

2014年，樓市變化速度，顯然超出市場預期。國家統計局公布的70個大中城市房價數據，可謂一個直觀的觀察窗口。

一季度，70個大中城市，有一半還處于環比溫和上漲，然而從5月份開始，房價環比下降的城市個數持續增加，5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月、10月均為69個。

不僅新建商品房如此，二手房價格環比下降的城市也持續增加，特別是到9月份，70個大中城市的二手房價全部呈環比下降態勢。

房價的變化，直接影響購房者的心理。北京居民王勇一直想買西四環外的一套二手房。然而從年初的每平方米4萬元到如今每平方米3.4萬元，不斷變化的房價讓他一直處于觀望狀態。

一系列房地產市場的數據也在持續走低。開發投資增速放慢，1至10月份比1至9月份回落0.1個百分點。房屋新開工面積下降5.5%，作為傳統銷售旺季的“金九銀十”風光不再;庫存居高不下，10月末，商品房待售面積比9月末增加1091萬平方米。

面對樓市種種變化，不少業內人士感慨，中國房地產行業輕松賺錢的“黃金時代”已經結束。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺表示，中國房地產市場和中國經濟一樣，都已經進入了一個新階段，即“供需總量基本平衡、區域結構差異擴大”。

政策風，將往哪兒吹

從“政策很復雜，市場很簡單”到“政策很簡單，市場很復雜”，2014年，樓市與“行政化”調控方式漸行漸遠。

一個具有代表性的現象就是，行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消，被業內人士視為對2014年政府工作報告提出的“分類調控”的落實。

住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹明確表示：“用市場的手段調控市場的問題，這將是下一步調控的主要方向和手段?！?/p>

部分受訪專家表示，經濟新常態要求中高速增長，這對于房地產而言是利好，可以讓市場慢慢去調節自己。

對于步入新常態的房地產市場，不做過度反應，并不意味著政府不作為。特別是在當前宏觀經濟面臨下行挑戰的背景下，在堅持抑制投資投機性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現。比如房貸新政策要求“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策”。住房公積金新規定中要求推進異地貸款業務，公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說：“在抑制住房投機需求的同時，支持和鼓勵使用需求，就能保持房地產業的經濟規模，對宏觀經濟穩定增長作出貢獻?！?/p>

專家還建議，在中國房地產市場告別高速增長的“黃金期”，房地產投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標的峰值已經到來的情況下，尤其要注重房地產泡沫的抑制和防范。

走勢圖，如何描繪

走向新常態的房地產市場，呈現在大眾面前的將是一幅怎樣的走勢圖？

從當前來看，銀行房貸新政、央行降息等政策出臺，猶如給房地產市場注入了“強心劑”，自10月份以來，冷清的樓市有了些許變化。

10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌。其中，北京二手住宅價格環比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環比均持平。

對于房價環比降幅收窄，國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，這與各地房貸政策調整、房企為消化庫存繼續加大推盤力度、部分購房者選擇入市這些因素有關。

樓市是否會全面回暖？部分受訪專家給出的答案是否定的。他們認為，由于不少城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調整尚未到位。因此，市場短期回暖不具可持續性。

中原地產首席分析師張大偉說：“一二線城市，樓市資金面將明顯好轉。三四線城市因為庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大?！贝送?，對于信貸政策對樓市的刺激作用，業內人士并不表示樂觀。北京市房地產協會會長陳志認為，作為非對稱降息，央行的此次政策會帶來預期性的微刺激，但市場短期內尚未顯示其影響，就預期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂觀。

就中長期而言，專家認為，從全國的房價收入比、戶均住房套數、居民收入增速等指標觀察，中國房地產市場仍具備實現平穩發展的條件。endprint