淺析房地產企業稅收籌劃的風險以及防范措施

費 振

(上海安居房產開發有限責任公司，上海 200063)

一、前言

現階段，高房價同時，房地產企業的成本也在不斷的走高，稅收成本已經成為房地產企業僅次于土地成本之后的第二大支出。因此，稅收籌劃就成了房地產企業用來實現價值最大化的主要手段之一，同時，也可以說是房地產企業發展戰略方面的一個重要環節。但是，稅收籌劃的主要目的是房地產企業在不違背國家現行稅收法規的情況下，預先采用合理方法來進行的與政策不沖突的手段來獲得稅收利益。所以在獲得稅收利益的同時也可能產生各種稅收風險，房地產企業必須要對所有可能發生的風險進行全面具體的分析和評估，借以制定有效的風險防范措施，從而減少風險的發生，使企業價值最大化，這是房地產企業的工作重點之一。

二、稅收籌劃在概念上的界定

稅收籌劃具有下述特性：首先是在不違法法律法規的前提下進行的。其次從長遠來看能夠讓企業最終整體獲得最佳收益。最后需要企業事先籌劃，通過事先籌劃使企業日常的經營活動按照籌劃的進行，達到合理的最優的稅收負擔。

三、房地產企業進行稅收籌劃的產生風險的種類

企業進行稅收籌劃的時候，由于各種因素的變化和相互影響，使得實際結果和預計之間產生偏差，常見的房地產企業在稅收籌劃風險方面的來源有：

首先，對稅收籌劃在稅收政策方面的風險進行簡要的分析。稅收政策風險指的是房地產企業在進行稅收籌劃的時候，擬定的方案和現行的稅收政策之間產生了沖突，導致房地產企業的稅收籌劃無法進行。房地產作為國民經濟中一個重要的支柱產業，隨著房價的不斷飆升，國家對房地產行業施行嚴格的管理和調控政策，因此，房地產企業受稅收政策的影響極大?，F階段，由于我國的市場經濟尚處于發展初期，1985年全國人大通過授權國務院制定相關稅收法律導致稅收法定原則的缺位，因此稅收法律在制度上的不完善以及稅收政策上出現的變化會使企業制定的稅收籌劃在方案上不能與最新稅收政策達到同步，因此，造成稅收籌劃方案無法有效實施。這就是我國房地產企業在稅收籌劃過程中經常遇見的問題，稅收政策與稅收籌劃方案在時間上的差異性。

其次，對稅收籌劃在法律上的風險進行簡要的分析?，F階段，稅收會由于國家政策的改變產生變化，而且，稅收籌劃的方案合法性也必須經由稅務部門的認可，但是，房地產企業在擬定稅收籌劃的方案的時候由于立場的不同導致對稅收法律法規政策的理解經常會與稅務部門存在分歧，然而，這種差異就會成為稅收籌劃制定過程中的法律風險。如果企業對稅收法律法規在理解方面產生了偏差，直接會把稅收籌劃行為變成違法行為，或者造成無效的稅收籌劃方案，對企業正常的經營發展造成嚴重的影響。

再次，對房地產行業風險進行簡要的分析。房地產行業的特點：經營對象的不可移動、經營業務的廣泛、經營周期長、資金密集、資產負債率高等特點。房地產行業的發展與社會經濟的發展有著十分密切的關系。社會經濟的發展具有復雜性和多樣性，在對稅收籌劃的制定和執行中也會被影響，產生各種各樣的風險。由于房地產行業開發周期長，企業正常運轉需要一個龐大的資金后盾，因此，房地產企業極易受到資金斷裂的影響?；I資或借債是房地產企業資金的主要的來源，哪個環節出現問題都很容易使企業陷入經營困境。所以，企業投入的資金越大，風險也就越大。

最后，房地產企業在企業經營方面產生的風險。由于房地產企業經營業務的廣泛性，以及每個企業之間具體情況的差異，所以，稅收籌劃在設計和執行上也會存在差異。在紛繁的市場環境中，房地產行業在經營過程中風險是不可避免的，包括發票風險、合同風險等，一旦操作上有不規范的地方，選取了不合理的籌劃方案，那么避稅就可能違法，會增加企業的經營風險。另外，企業稅收籌劃如果事先盲目投入，必然加大投資的成本，增加經營的風險。

四、防范措施

現階段，對于房地產企業來說，對稅收籌劃進行管理借以減少籌劃產生的風險，必須做到制定稅收籌劃的過程中要對可能出現的各種各樣的風險進行充分的分析與評估，建立有效的合理的風險防范措施，借以消除或者減少風險。對于不同的風險類型，需要采取不同的措施。

首先，對于稅收籌劃的風險來源需要有正確的認識。企業的稅收籌劃的人員在掌握房地產業務流程、企業財務以及稅收法規政策的同時，必須要對籌劃風險有正確的認識。只有這樣，才能在稅務部門監管中合理合法的進行稅收籌劃。參與房地產項目的所有人都必須對稅收籌劃的風險有充分的認識，加強防范意識，并初步形成全員參與的局面。

其次，稅收籌劃企業需要對稅收籌劃進行風險評估，建立有效稅收管控措施，同時一定要與國家的現行法規結合。國家的產業政策和相關稅收法規是國家對房地產企業進行調控和監管的具體措施，可以保證整個行業的良性發展。所以，在制定稅收籌劃的過程中，一定要對產業政策和稅收法規進行全面了解，以便做出多種納稅方案，進行擇優選擇，得出最為合理的稅收籌劃方案。實現與法律政策的同步。

再次，規范企業會計核算制度。建立和完善會計核算制度也是房地產企業進行有效稅收籌劃的條件，會計核算制度自身的完整性、真實性以及合法性也會對稅收籌劃的效果帶來影響。一是，由于房地產企業其會計核算的資料必須作為稅收籌劃的證據，以及稅務部門審核的資料。二是，由于完善的會計核算可以為房地產企業稅收籌劃過程中提供合理的依據。三是，只有房地產企業對自身的業務能力不斷加以提高，才能使會計核算工作能夠規范的進行。

最后，稅收籌劃的方案一定要具有綜合性和全局性。企業進行財務管理其最大目的在于實現企業價值的最大化，稅收籌劃則是企業財務管理中的重要內容。稅收籌劃，要具有綜合性，不能局限在某個稅種的節稅上，企業必須將其列入企業發展的戰略中，對其進行長期的規劃與設計。稅收籌劃并不是對單個稅種進行的籌劃，而是整體的系統工程，涉及的稅種也很多。比如，營業稅、所得稅、房產稅以及土地增值稅等，因此，稅收籌劃不能只看單一稅種上的收益，要綜合的看。如果在追求短期利益最大化的過程中會影響企業長遠發展，就要分清輕重，選擇最有效的利于企業發展的方案，借以實現企業的可持續性發展。

五、總結

綜上所述，對于房地產行業來說，稅收籌劃給企業帶來收益的同時注定帶來風險，可謂是收益與風險并存，所以，進行稅收籌劃的過程中必須綜合性的考慮各種稅收風險對企業的影響，以便能夠全面的了解風險的來源，減少風險發生的幾率，實現房地產企業的可持續發展。因此，風險管控與風險籌劃同樣重要，必須雙管齊下，才能使稅收籌劃順利進行，實現企業價值最大化。

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