不動產登記制度若干法律問題探討

游海英

（漳州市國土資源局龍文分局）

不動產關系到個人生存利益，作為重要財產問題，歷來受到廣大群眾的重視。不動產物權的變更需要依據法定公事的形式，才能生效。因此，物權法作為不動產物權變更的重要法律依據，賦予了不動產登記公示形式的公信力。健全的不動產登記制度，決定了物權的公示的有效性。建立完善物權制度包含對完善的不動產登記制度的建立，不動產登記制度與物權制度之間是相互緊密的，而建立完善的物權制度的基礎應該是在建立完善的不動產登記制度基礎之上而形成的。

1 不動產登記制度概述

土地以及其附屬物是一般不動產包含的主要內容，而土地上的建筑物、構筑物以及土地上的森林、草地、水面等自然、野生種植物等都是附屬物包含的內容；而我們通常將建設用地、農產用地（農產用地又細分為耕地、草地、林地）、未利用土地等劃分為土地包含的內容。

土地登記的基礎與核心的確立是通過對當下的不動產登記發證情況進行調研的基礎上提出的。決策部門和立法機關的制度建立參考資料主要是以土地主管部門為登記機構的不動產統一登記制度為思路的。

最大限度地將部門與部門之間的權責范圍進行有機的處理與整合，是部門之間明確認識到屬于本部門的職責范圍，進而減少部門之間職責分權不明確的現象，統一整合房屋、草原、土地、森林登記的職責由一個部門承擔等是今年十二屆全國人大一次會議審議通過的方案中具體提出的內容。其中國務院機構改革和職能轉變中三大基礎性制度建設工作的內容包含對不動產統一登記制度的建立。不動產登記條例的出臺以及踐行需要由國土資源部、住房與城鄉建設部、稅務總局等有關部門負責進行調研、查訪、實地考察后并結合具體情況進行，這些都是國務院公布的方案任務分工中進一步明確要求的具體內容[1]。

2 我國不動產登記制度的具體情況

2.1 登記機構不統一

目前，隨著我國加入WTO后經濟發展開始邁入另一個階段，城市化發展進程也不斷提高，擁有的不動產的居民人數也在不斷增加，在市場經濟發展藍圖清晰、產權歸屬分明制度要求越來越高的情況下以及經濟發展進程不斷加快和不動產登記制度的規范化發展之間矛盾沖突日益復雜化的今天，在一定時期內雖然不動產分散登記在經濟化時代起到了一定的作用但其弊端也開始隨著時代的發展以及經濟社會的不斷轉變而不斷地顯現出來。實踐中涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制對土地、房屋、林術等各項不動產的制定只具規章的意義是由于我國并統一不動產物權登記法的缺失而導致的。

由于我國并統一不動產物權登記法的缺失而導致的這些規則零散，法律層級低、效力不足，因而只能滿足行政管理的需要。因此，由全國人大制定的統一的《不動產登記法》應按照物權公示、公信原則對現行法律中涉及不動產物權登記的規則予以整合。明確將不動產登記法作為物權程序法，為物權實體法服務的立法模式是從德國的立法模式中借鑒的。我們將不動產登記法定位于物權程序法，對以前立法重實體制度，輕程序規范的觀念的改變，從物權實體法和程序法兩方對不動產統一登記進行細致的規定以及將物權程序法與實體法有機結合和交叉運行所形成的互動關系是法正義的必然要求。

人民群眾辦證不便，時間成本以及資金成本高，其中房屋與土地分離現象的出現主要是由于國家規定土地與房屋登記需要實行分開制所造成的。這些狀況的出現主要是由于我國缺乏統一的登記制度。由于土地和房屋是獨立的不動產，是在不同的機構登記，但是按照現行的法律規定，房屋與土地無論是哪一方被抵押，雙方之間必須緊隨，一同被抵押出去，這種硬性的規定經常會導致出現一些諸如：土地與房屋抵押機構出現不一樣的情況，而土地抵押機構與房屋抵押機構之間猶豫缺乏溝通進而導致一些不法分子有機可乘，利用房屋抵押的弊端，將房屋亦或是土地多次抵押、重復抵押進而騙取銀行的貸款。

2.2 法律依據不統一，各部門制度混亂

各自為政，追逐利益，對于其他部門的利益視若無睹、無視法律規范性、無視法律統一性、登記機關各行其是以及與法律規范互相排斥是導致法律依據缺乏統一性以及部門制度混亂的主要原因。法律依據不統一，各部門制度混亂對于不動產物權正常秩序的形成和發展具有非常重要的影響，對不動產登記者也是極其不利的，這些不利情況的出現，究其原因主要是由于我國缺乏統一的法律規范而導致的。

2.3 不動產登記效益不統一

學術界以及實踐部門對于不動產登記的法律后果到底是債權合同的生效條件，還是物權變動的生效條件以及相關法律的規定不盡一致一直爭論不休。

將不動產物權登記作為不動產交易合同生效的條件是我國有關法律、行政法規和司法解釋得出的，如我國《擔保法》第41條規定，當以合同設定抵押權時，呼氏押合同從登記之日起生效”。[2]這里顯然指的是合同的生效條件.未經登記的抵押合同不發生法律效力。將不動產物權登記作為物權變動的生效要件而非債權合同的生效要件是一些法律、法規及司法解釋提出的另一種說法[3]。

由于各部門之間的職能交叉，也導致爭權奪利或者推卸責任時有發生，同時由于不同的部門辦理不動產登記，配備一套專門的人員、機構、場所以及設施設備也會在一定程度上提高了人力物力成本，這些現象的存在對于政府形象的建設以及登記效益的統一都會造成不同程度的影響。

3 不動產登記制度的完善

3.1 不動產登記制度完善以土地為核心展開

國家行政機關和立法機關意識到了不動產統一登記是經濟社會發展以及人民群眾生活水平以及維權意識的不斷提高的具體要求，因此，國家為切實解決社會發展需求以及人民群眾生活需求頒布實施的具體法令中已經規定實行不動產統一登記制度的明確要求。同時，國土資源部要求有關部門需要進一步落實和完善統一的土地管理制度以及分類制度，這些制度化的規范方式同時也是國務院頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確指出的內容。

不動產登記機關發展的必然趨勢是相互統一。同時，以土地為基礎和核心的統一是不動產登記發展具體要求。不動產物權的核心是土地的物權而非直接針對土地的不動產物權它們都是以土地為基礎和核心統一理論依據的。

現行體制中的不動產登記機關由于缺乏嚴謹的管理，登記機關的依然處在一個相對獨立的狀態，但是具體來說，獨立的房屋所有權必然建立在地權之上的，這種試圖脫離土地登記制度而獨立的制度既不合法理，也嚴重妨害了不動產市場經濟體制的建立。不動產物權的核心是土地的物權以及非直接針對土地的不動產物權，二者都是以不動產作為社會存在和發展的基礎。

3.2 登記機構權限范圍

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農地等多種形態。由上可知，不動產登記機構權限只限于登記土地、住房、草地、林地、農地等依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。

實體權利登記和程序權利登記都是不動產統一登記的權利應當包括的內容?，F有的如國有土地使用權、集體土地使用權（如宅基地使用權）、土地承包經營權、房屋所有權、抵押權、采礦權等都是實體權利所包含的內容，而實體權利作為一種開放的概念對今后可能出現的一些準物權如不動產租賃權，也應該予以登記，從而充分發揮登記的本質功能。順位登記、異議登記、預告（預售）登記、限制登記等信息都是程序權利登記包含的內容，它可以在制度層而上平衡不動產權利人和善意第三人的合法權益。

3.3 不動產登記法律依據的統一

“國家對不動產實行統一登記制度、統一登記范圍、登記機構以及登記方式”是《物權法》第十條規定明確規定的內容[4]。由于此前我國不動產登記制度是與行政管理部門的設置和職權結合在一起的，不動產登記相關法律法規也主要由各不動產登記管理部門頒發，統一的不動產登記部門的及其匱乏的。我國不動產登記相關法律法規具體要求如表1。

表1 我國動產登記法律法規依據

為了能夠實現不動產的統一登記制度，需要在法律層面進行規范化的制度建設；在技術標準上，也要制定不動產統一調查的制度，以及登記技術的規范條例、不動產統一登記單元、劃分及編碼、登記數據庫建設等相關技術標準的統一。

為將分散的登記職責整合到一個部門，不動產登記條例規定：①明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。②規定不動產登記原則上由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理，直轄市、設區的市人民政府可以確定本級登記機構統一辦理所屬各區的登記。③規定跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的登記機構分別辦理、協商辦理，或者由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

4 結束語

以法律依據為工作法則，系統合理的落實登記程序，踐行統一的法律效益，并發放統一的不動產登記薄和權屬證書是各地區國土資源部門作為主要的不動產登記機關需要落實的規章制度。對不動產登記管理的具體現狀進行及時的總結，不斷提高不動產登記行政管理機構的工作效能，保證不動產物權的合理化、透明化、規范化做到物盡其用，并能夠有效減少部門之間的摩擦是不動產統一登記的立法意義所在。

[1]王崇敏.我國不動產登記制度若干問題探討[J].中國法學，2011，02（8）：46～52.

[2]陳鈺.不動產統一登記制度若干法律問題的思考[J].法制與社會，2012，5（11）：179.

[3]張 磊.不動產登記制度若干法律問題研究[J].法制與社會，2012，01（11）：39～43.

[4]高洪賓.我國不動產登記制度若干問題探討[J].法治研究，2014，01（8）：66～72.