探究房地產財務管理中的問題與建議

新沃置業有限公司 張爽

時至今日，企業已不再是只注重外部發展就能夠立于不敗地位的了，經濟的多元化和飛速發展決定著企業必須轉型。越來越多的管理者注意到企業內部發展的重要性，財務管理的核心地位日益突顯，生產經營投資與回報等一系列問題都引發人們的深思。迅猛發展的房地產行業更應適應環境的變化，財務管理不能停滯不前，局限于傳統的記賬、報稅職能中，而是要加強對各項財務活動的有效控制和監督，并且進一步發揮其潛在價值，從而達到財務管理在企業經濟效益與社會效益雙方面增值的效果。但是房地產行業涉及面廣，投資周期長，資金回收慢，投資風險大等各個因素都影響著財務水平的提升，財務管理過程中突顯的矛盾讓人們不得不重視。

一、房地產財務管理的重要性

(一)企業財務管理的核心地位

在現代企業管理中，財務管理滲透于企業管理的各個方面，對企業的影響比較廣泛。企業規模越大，經濟活動越復雜，財務風險就越大，這時，更要清楚地認識到財務管理在企業的地位，要想適應新形勢的需要，必須加強財務管理工作。財務管理在企業組織機構中層次較高，是對企業價值的綜合管理。所以說財務管理在管理控制、資源分配、業績評價中起主導作用。財務管理之所以能成為企業管理的核心，主要有以下兩點原因：第一，財務活動貫穿于企業的購、產、供、銷等經營活動中，是企業經營活動的基礎。財務管理掌控了資金的供求關系，為企業經營活動提供保障；同時，財務管理提供的資料可供整個經營活動參考，財務信息是影響公司決策和各部門相互協調一致的重要信息。其二，財務管理可以利用自身職能通過預算、投資、決策和分配為企業創造更多的獲利機會，能促進企業目標的快速實現。

(二)企業風險決定了財務管理的重要性

由于各種不可抗力因素，企業收益往往與預期目標差距較大。風險貫穿于企業的整個經濟活動，而財務管理可以通過對財務資料進行分析，建立風險預警機制，提前預知風險，及時把風險降到最小甚至完全規避。

(三)房地產行業財務管理的現狀

財務管理是企業管理的重點，然而我國目前房地產企業受政策、營銷等因素的影響，將重點逐步轉化為如何滿足消費者的需求，如何提高銷售業績，從而降低了對對內部財務管理的重視。加上我國的房地產業不夠規范，金融系統也不夠完善，房地產行業一邊迅猛發展，一邊承擔著巨大的財務壓力。因此，如何識別、評價、防范企業的財務風險，提高自身的財務管理水平，以保持自己的核心競爭能力，是企業管理者必須思考面對的難題。

二、房地產行業財務管理中存在的問題

(一)企業財務管理控制力不足

由于房地產企業是以各個項目為中心進行開發的，這樣形成的財務數據就以各個項目為核算單位。企業缺乏系統性的管理制度，管理力度不強，各個子公司各自為政，財務管理系統難以統一集中。雖然一些公司運用統一的財務軟件與核算科目，卻并未制定統一的核算標準，各子公司進行會計核算時往往只依據自己的經營情況，使得管理者最終看到的財務報表不一致，沒有可比性。特別是對于新成立或是股權結構比較復雜的子公司，在財務體制和組織結構等方面比較混亂，使得企業對子公司的具體情況缺乏了解，對具體財務活動分析不全面，難以從管理戰略的高度統一合理安排企業的財務活動。

(二)企業財務缺乏動態管理

目前許多企業對財務動態成本管理和動態資金控制缺乏認識，在決策前沒有對各個項目計劃和前期預算進行詳細、科學、合理的評估；實施過程中沒有及時了解把控項目建設的成本和資金流等重要環節，外加經常調整計劃，對子公司成本控制與管理質量的考核也成為空談，事后分析方面，雖然基于績效考核能取得一定的效果，但無法彌補已發生的成本，也挽不回不必要的資金流出，這對財務管理來講是失敗的。

(三)流程、制度規范不到位

政府對于房地產業調控絲毫不松懈，戰略轉型成為房地產行業的一大核心主題。然而，戰略轉型并非易事，需要相適應的規劃管理制度和流程與之配合，當企業管理要落實計劃時，往往因沒有相應的制度保障，使得執行結果與計劃相去甚遠，最后造成管理者執行不力，計劃落空。因此，業務流程的規范化是管理概念得以有效應用和執行的基礎。只有制定符合管理需求的制度和流程，管理者執行能力才能得以有效發揮，完整的管理體系和簡單高效的管理流程才能得以執行。

房地產企業各部門之間的關系雖然不是緊密相關，但各個部門協作關系對于房地產企業來講尤為重要。房地產商品銷售需滿足一定的預售條件方可進行，如工程進度無法滿足辦理預售證，公司就可能錯失銷售的良機。而房地產企業受國家宏觀調控及消費者心理因素影響，如果錯失良機，可能在相當長一段時間內銷售業績萎靡不振。這樣的話，公司的現金流就可能受到較大的影響，使得公司面臨極大的風險。因此，房地產企業對公司的營銷策略和投入策略進行調整時需要時刻關注市場情況的變化，以防占用過多的資源、無法快速收回資本，造成公司風險增大。

(四)尚未形成有效的資金管理體系

各子公司各項目所處的開發階段均存在差異，導致公司內部資金配置不均衡，如有些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺，企業無法合理分配資源，無法對資金進行集中管理，致使資金使用效率低下。外加融資渠道比較單一，貸款主要依靠四大國有銀行，隨著國家宏觀調控政策的出臺，存款準備金率的上調，銀行融資監管較嚴格，融資成本增加。如果能調配好內部資金，則可以減少貸款金額，從而降低融資成本，提高利潤。

三、優化房地產企業財務管理的建議

(一)建立統一明確的業務授權制度，統一財務管理

房地產企業要想穩步發展，首先必須建立一套明確的業務授權制度，各層管理者要權責分明，細化各項業務流程，提高管理的規范化與科學性。只有合理利用統一的財務管理體系，才能更好更快地實現對房地產開發項目全過程資金和成本的監控，對各個職能部門重要經營和業務活動進行預測、控制、反饋，并緊密聯系績效考核。

(二)合理選擇融資方式，優化融資渠道

任何一個項目的開發，都需要投入大量的資金，如果僅僅依靠企業內部財務而不借助外在融資手段，項目舉步維艱。房地產企業應根據自身財務狀況、開發進度、建設周期、盈利預測等綜合情況，合理選擇融資方式，調整公司資本結構，規避財務風險，緩解資金鏈壓力，降低融資成本和融資難度。公司財務部門要將財務數據和各種運營數據相結合，向企業決策者提供公司風險的狀況，積極努力對各種風險進行識別、發現和上報，務必做到及時準確，保證財務風險的可控性。

(三)樹立以財務管理為核心的理念

在現代經濟管理工作中，財務管理在履行傳統財務會計職能的同時，還要服務于企業內部管理，對資金運動全過程開展全方位的策劃、組織、控制、分析和評估，全面協調內外財務關系，以實現企業社會經濟效益的最大化。受傳統觀念支配，財務管理一直處于配角地位?，F在要轉變觀念，最關鍵的是思想統一求得共識，使全員都意識到資金運動管理的重要性，真正把資金視為企業的血液。若觀念不轉變，具體的財務管理工作將面臨重重阻礙，難以落實。

(四)加強財會隊伍能力素質

首先，企業要為財務人員提高自身素質創造條件，積極組織財務人員進行培訓學習，不斷提高其自身專業技能；其次，提高財務人員的思想素質，加強團隊精神的建設；最后，財務人員要對整個企業業務流程進行一定了解，在這個科技騰飛的時代，要求財務人員能夠與時俱進，熟練使用各種相關軟件，熟悉網絡操作。

四、結束語

財務管理能反映企業的生產經營活動的成果。要想快速實現以財務管理為核心的管理理念的轉變，必須從多方面分析傳統財務管理中存在的利與弊，根據時代和企業發展的要求制定合理完善的財務管理流程，只有不斷創新，才能推動我國房地產行業財務管理工作不斷前進。

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