韓日置業 誰在動這個念頭？

曹綺

幾十萬人民幣便可購買日本一二線和旅游城市的房屋，對中國投資者來說，的確有吸引力。兩年前，搜房網開始向中國消費者推出日本房源，這是繼美、加、澳等國家之外，搜房網的另一大海外“戰場”。兩年里陸續推出的5000套房源，也說明搜房網已瞄準正穩步走高的日本房地產投資市場。和搜房網幾乎同時啟動亞洲海外置業的還有綠地集團。與搜房網鎖定日本不同，綠地則選擇深耕韓國濟州島房地產市場。作為綠地在濟州島的唯一一處地產項目，漢拿山小鎮全部由綠地集團自行建造，一期的400套半山精裝海景別墅截至目前已經全部售罄。綠地韓國投資開發有限公司營銷總監王智宇告訴記者，因為銷售火爆，在旺季，基本每周都會組織有意向的投資者上島考察?！吧踔撩刻於紩锌蛻麸w往濟州島看房，這很平常?！?/p>

三大利好加速赴日置業

根據日本野村證券的最新數據，今年一季度以來，赴日置業的中國投資客同比增長逾20%。而這其中又以北京、上海等地尤甚。特別是在長假或旅游旺季，數以千計的“海外置業團”奔赴日本一線城市。而這種熱潮帶來的結果就是房價的穩步升高。從日本不動產經濟研究所的報告不難發現，日本的公寓特別是市中心地段二手公寓價格已經比過去兩年升高了11%。

“對東京房市來說，奧運會絕對是一大利好，2020年奧運會承辦權落戶東京之后，東京的房價就開始呈上行趨勢了?！本油饩W的中國區總經理葛奕婕女士告訴記者，加之日本政府對中國自由行簽證的逐步放寬，使得赴日看房置業的便捷性大大提高。以居外網為例，和某大型航空公司的看房旅行項目即將推出，而房源更多、資格更老的搜房網則是以基本每兩月一次的速度，往日本組織看房團。

而對于如何維穩后奧運時代的日本房價、更好地留住投資者，日本政府也出臺了相關政策，從周一楠那里，記者了解到，日本政府對大阪地區博彩業的大力推廣和對于經濟特區的著力建設，也讓關西地區的樓市價格穩中有升。

除了房價上行的吸引力，日本房屋總價相對較低也是讓中國投資者心動的利好之一。和世界上同類一線城市相比，東京的房價顯然更具吸引力，以日本不動產經濟研究所的數據來說，在東京23區購置一套二手三居室公寓，大約花費43萬美元，而這在紐約或悉尼顯然是不可能完成的交易。另外，單身公寓、小戶型居多的日本房屋本身要價不高，加之過去幾年來，日元兌人民幣持續走低，跌幅達到25%，今年6月初更是跌至22年來新低。其直接結果就是中國人能以更便宜的價格買到日本的房屋。

從整個亞洲房地產市場來說，東京的房產回報率無疑最高。以東京市中心的五大區為例，新房回報率一般在6%-8%，二手房則是更高的10%，而同樣的數據在中國則只有2%左右。而日本社會老齡化嚴重、離婚率高等問題，也直接導致以單身公寓為主的投資型住房租金回報率居高不下?！半m然和美國、加拿大、澳洲相比，中國人在日本的購房總量仍然落后，但銷售量已經成倍增長，”周一楠說，“日本的房產市場正在后來居上?！?/p>

買房移民火了濟州島

和赴日置業的投資者更看重投資收益略有不同，去濟州島買房子的中國人多數以移民作為第一考慮。

“購買我們漢拿山小鎮項目的第一組客戶就是比較典型的以移民為訴求的投資者，”王智宇告訴記者，“這對來自哈爾濱的客戶曾經購買過希臘和塞浦路斯的移民房產，但由于多種原因最終移民失敗。然后輾轉購買了漢拿山小鎮的房產，一周內就獲得了韓國F2簽證，并將在2018年轉為F5，即韓國綠卡?！?/p>

當然，沖著濟州島買房能移民去的中國投資者決不止這一對。自從2010年2月起韓國實施“房地產投資移民制度”之后，首先試行新政的濟州島就開始受到關注。而在這5年中，獲得居住簽證（F2簽證）的99%都為中國人。

本身自然資源極佳的濟州島，卻仍然處于價值洼地，和位于海南的同類型房屋相比，濟州島的別墅型房產價格僅為前者的三分之一。

王智宇表示，和歐美國家相比，韓國的移民門檻相對較低，購買50萬美元以上的移民房產之后，只要在未來的5年當中沒有任何犯罪記錄，就可以無條件地獲得當地的永久居住權，同時沒有移民監，也無需證明資金的來源。

同美國、加拿大、澳洲這些置業熱門地點相比，輕松獲得綠卡無疑是在韓國置業最大的吸引力。而和同樣買房就能移民的葡萄牙、西班牙、希臘等國相比，韓國距離中國更近，對于很多中國移民來說，包括投資者以及送子女出國留學的購房者來說，在韓國購買房產，便捷性更好。

用買房換移民吸引置業者的濟州島，也在教育環境上下了不少功夫。投資近2萬億韓元的國際英語教育中心、北倫敦教會學校、加拿大布蘭克森女子學院、美國著名私立學校圣奧爾本斯學校、韓國國際學校濟州分校等教育資源，對投資移民者都有很大吸引力。

在新加坡投資移民成本居高不下、中國香港特區叫停移民計劃的當下，環境優良、地緣接近的濟州島顯然是許多海外置業者的重點考慮之一。

利好當前，仍需科學決策

盡管越來越多的中國人開始考慮將海外置業的眼光從歐美和澳大利亞轉移到離中國更近的日韓，但在實際購房過程中可能遇到的各種問題，卻仍有可能使投資者躊躇不前。

以日本為例，盡管房屋總價較低，但在日本買房卻不得不考慮各種稅費的問題，而這種貫穿買房、住房全過程的稅費模式，對習慣了“買完一身輕”的中國人來說，非常陌生。

簡單來說，購入房產時，要根據固定資產的交易價格一次性繳納4%的交易稅；到政府部門登記備案要繳納登記稅；每年還必須繳納固定資產稅和都市計劃稅。更不要說日本高昂的遺產稅和對于二手房屋必不可少的修繕費用。以一套1800萬日元的三居室為例，每年就必須繳納約20萬日元左右的稅收，這些還并不包括在地震多發國日本必備的地震保險費。

購房稅費這一隱藏成本在韓國一樣存在。除了在韓國購買房產時繳納的取得稅、農漁村特別稅，還需繳納地方教育稅和財產稅，如果后期想要轉讓，還要繳納居民稅、轉讓稅等。當然，像所有經濟發達國家一樣，韓國也存在高昂的遺產稅，這對于追求永久產權的中國來說，也是必須考慮到的投資成本?？傊?，在購買、保有及銷售階段總共需繳納的稅費加起來也是一筆不小的數目。

而對于買房送移民的濟州島而言，不僅對于購置的房產類型有詳細規定，也因為移民政策的要求，所購置的物業無法出租獲利，這也間接使得在濟州島投資買房的隱藏成本更高。

當然，除去隱藏的稅費成本，還有其它問題值得置業者關注。根據易居房地產研究院研究員嚴躍進的說法，是否有連貫的政策支持房地產市場健康的發展、是否在購房時獲得對稱信息、是否有資質良好的后續服務企業介入，都決定了置業的成功與否。

“國家之間的政策是很容易影響后續投資決策的，”嚴躍進對記者表示，一旦國與國之間關系不穩定，則必須要對這類國家的物業投資保持警惕。除了要關注政策，選擇資質優良、能提供真實信息源的中介也至關重要。

對于熱度不減的日韓置業投資，嚴躍進表示，最大的風險其實還是一個資產保值增值背后的風險。如果對于匯率市場、海外投資政策等缺乏了解，更要謹慎防范投資的失誤。