城市居民住房消費需求現狀與影響消費行為的因素探討

胡超

摘要：本文概述了住房消費的含義和特點，并由此分析城市居民住房消費需求的現狀，在此基礎上探討了影響消費行為的具體因素。

關鍵詞：城市居民 住房消費 消費行為 影響因素

隨著我國社會經濟的飛速發展，居民的生活水平得到提升，對于住房也提出了更高層次的要求，住房問題也隨即成了社會各界所關注的焦點問題。近年來，住房消費也逐步由集團消費向個人消費轉變，日益出現的一些宏觀因素和微觀因素對住房消費行為正產生著一定的影響。

一、準確認知住房消費的含義及特點

（一）住房消費的含義

所謂住房消費，主要是指人們為了滿足自身生存、發展等對居住之所的需要而開展的消費行為。這里所說的消費不單單是指對住房本身的支出，例如：房價或房租，而且還包括了維系住房正常使用而需支付的各類費用，例如：水費、電費、燃氣費和物業管理費等，都屬于住房消費的范疇。在居民生活的整體消費中，住房消費占據了重要的地位，能夠對居民的生活乃至社會消費產生直接的影響。

（二）住房消費的特點

就我國目前住房消費的特點來看，大致包括4個方面：首先是住房消費的普遍性。住房需求是每個居民生存的根本，是人們生存和發展的生活必需品，住房消費也成為了人類一項永恒的消費。人類只有解決了吃穿住行問題，才能夠更好的開展學習和工作。由此可見，住房消費具有很強的普遍性，主要有人類的地方，就離不開住房消費。其次是住房消費的耐久性。與其他商品相比，耐久性是住房一個最根本的特征，如果在沒有人為破壞或自然災害的影響下，它的耐久性可以長達幾十年，甚至幾百年。即使房屋的使用權發生了變更，對其價值也不會造成影響。正因為住房消費具有耐久性，所以導致了住房商品可以次性投入，長期性消耗。再次是住房消費的社會保障性，住房作為商品出售給人們，不僅能夠為人類提供可以棲息的場所，而且對維護社會安定也具有重要意義。所以，從某種意義上來說，住房消費已經逐步上升到了社會問題的層面，引起了社會各界的廣泛關注，國家政府也出臺了各種各樣的政策對住房市場進行干預和調節，并且制定了完善的住房保障制度，從而使得住房消費具備了一定的社會保障性。最后是住房消費的投資性，隨著社會經濟的飛速發展和人們生活水平的不斷提高，部分人們開始關注投資，住房投資由于具備收益、保值、增值、消費等幾個特點，因此，目前已經成為了人們最理想的投資工具之一，同時也賦予了住房消費投資性的特點。

二、我國城市居民住房消費需求現狀分析

為了更好的對我國城市居民住房消費需求的現狀進行分析，本文主要以湖北武漢市為例，對其居民住房消費現狀及存在的問題進行分析，以此來作為研究的參考依據。

（一）武漢市城鎮居民住房消費水平分析

對于武漢市城鎮居民住房消費水平的分析，我們大致可以從兩個方面入手，首先是從人均居住面積來進行分析。隨著我國社會經濟的飛速發展，武漢市住宅建設得到了很大程度上的推動，從1992年至今，城鎮居民人均居住面積已經由最初的6.34平方米增加到15.69平方米。表1給出的是1992年至2014年武漢市城鎮居民人均居住的面積情況。雖然從整體上來看有所提升，但是與國際上一些國家相比，卻仍然比較落后，即使與國內一些經濟發達的地區相比，也存在一定的差異。

其次是從住房質量方面來進行分析，主要以戶型、裝飾以及設備配套等作為分析指標。表2給出的是近年來武漢市城鎮居民住房戶型情況分析表，從表2中我們能夠看出，隨著我國社會經濟飛速發展，人們的住房居住條件也得到了顯著提升，但盡管如此，從戶型結構以及住房配套設施情況來看，同市場經濟發達國家相比還存在很大的差距。

（二）武漢市城鎮居民住房消費存在的問題

就我國目前武漢市城鎮居民住房消費存在的問題來看，包括了大概以下幾個方面：首先是住房消費水平偏低。盡管社會經濟的快速發展在定程度上提高了居民的住房消費水平，但相對而言，其總體水平還是有些偏低，無論是人均住房面積還是住房的整體質量，都無法與經濟發達的地區相比。這種現象主要體現在戶型不合理、配套設施不完善以及消費能力差距大等多個方面。其次是住房消費結構不合理，從上文的分析我們能夠看出，當前武漢市居民住房消費結構中存在以下三個方面的問題：（1）住房自有率偏高，但住房商品化程度很低；（2）住房消費支出比相對于居民家庭收入水平來說偏低，而且在不同收入階層之間存在兩極分化的現象。就目前武漢市城鎮居民的生活水平來看，已經達到了小康水平，但在住房消費支出方面，卻相對較低，沒有形成符合城鎮居民收入水平的梯度消費模式；（3）住房市場發育不夠成熟，尤其是住房二級市場落后，沒有形成與居民消費水平相適應的住房供應體系。比如說：住房供應結構比例失衡、存量房交易量比例偏低等，這些問題的存在都在一定程度上反映了武漢市居民住房消費結構的不合理性。

三、影響住房消費行為的因素探討

結合武漢市居民住房消費的現狀來看，能夠對居民住房消費行為產生影響的因素主要包括兩個方面，即經濟因素和非經濟因素。其中，經濟因素又包括居民家庭收入和居民儲蓄。非經濟因素又包括住房價格、家庭負擔、住房政策、住房金融以及消費環境等多個方面。接下來筆者就以上因素進行詳細討論。

（一）經濟因素

經濟因素包括居民家庭收入和居民儲蓄。在住房消費過程中，人們的日常收入是影響其消費行為的一個主要因素，也就是說，人們的收入越高，對住房需求的要求也就越高，收入水平是保障人們進行住房消費的必要條件，兩者之間存在著密不可分的聯系。由此來看，收入對人們住房消費行為產生的影響是不容忽視的。其次是居民儲蓄，儲蓄等于居民家庭可支配收入減去消費性支出后的余額。對于儲蓄與人們購買力的關系，我們可以這樣理解，如果人們的儲蓄增加，那么其當下的購買力勢必會下降，但也意味著其未來購買力的增強?？偟膩碚f，儲蓄對消費來說是一把“雙刃劍”，既起到了積極的作用，同時也有消極作用，這就需要政府政策的正確引導。隨著人們消費觀的不斷轉變，當前城鎮居民“高儲蓄，低消費”的現狀也會得到一定程度的改善，儲蓄對住房消費行為的影響也會日趨呈現。

（二）非經濟因素

非經濟因素包含的內容較多，主要體現在以下幾個方面：（]）住房價格。住房價格是影響住房消費行為最重要的因素，房價的設定是否合理直接關系著居民購房的意愿。如今，人們的生活水平不但提高，對于住房的要求已經不在是生存上的需求，而是追求更高層次的享受性的需求和投資性需求，所以，住房價格對住房需求的影響是非常明顯的。也就是說，房價的上漲會在一定程度上降低居民的購房意愿，反之，居民的意愿則會提高。所以，住房價格對住房消費行為所產生的影響是非常明顯的。（2）家庭負擔。家庭負擔對居民住房消費行為產生的影響也是不容忽視的，例如，獨生子女的家庭和非獨生子女的家庭在住房消費行為上有很大差別，家庭負擔重和家庭負擔輕的家庭在住房消費行為上也有一定的差別。（3）住房政策。目前，國內有關住房的政策出臺了很多，例如：土地供應政策、住房供給政策、住房保障政策以及稅收政策等，這些政策的陸續出臺對居民住房消費行為也會產生很大的影響。（4）住房金融。住房金融是指為住房消費提供融資便利的經濟活動的總稱，住房金融政策對住房消費的影響可以從貸款規模、貸款利率、首付比例、還款期限以及貸款方式等方面分析，正確的住房金融政策有利于提高居民的住房消費能力，對解決中低收入階層的住房問題意義重大。（5）消費環境。消費環境是指影響消費者行為的各種外在條件，包括生態環境、社會文化環境、社會經濟環境等，在現代社會里，住房不僅是滿足人們生存的需要，更是人們身份和地位的象征，不同階層的居民對住房消費的層次是不一樣的，消費環境對住房消費影響尤為明顯。

四、結語

綜上所述，居民生活水平的不斷提高直接影響著居民住房的消費情況，同時，社會經濟的發展與人們對住所的不同要求也會在一定程度上影響到居民的住房消費行為。從本文的分析我們可以看出，對于居民住房消費現狀及影響因素的研究是一項復雜而又系統的工作，不僅具有全面性，更具有一定的長期性，因此，需要我們相關的研究人員從生活實際和不同角度入手做更進一步的研究。