建筑物維修方法經濟評價

張熙鳳

摘要：建筑領域作為我國國民經濟的支柱產業之一，是保證經濟和社會高速發展的首要條件。在過去的幾十年間，隨著使用年限的增加，建筑物逐漸進入維修加固階段。合理的維修決策可以延緩建筑結構老化，合理延長建筑結構使用年限，使建筑結構整個系統在其全壽命時間范圍內具備正常使用功能，使建筑物的經濟效益和社會效用得以充分發揮，具有廣闊的社會經濟效益和應用前景。

關鍵詞：維修方法；經濟評價；全壽命周期成本分析；價值工程； 增量效益評價法；

1、研究背景

建筑領域作為我國國民經濟的支柱產業之一，在很長一段時期是保證經濟和社會高速發展的首要條件。在過去的幾十年間，隨著使用年限的不斷增加，建筑物逐漸進入維修加固階段，導致了各地區工程事故的頻繁發生，這就促進了維修加固行業的興起和發展。而且隨著舊有建筑規模的不斷增大和步入中期使用年限，建設重點已經逐漸由建筑設計和施工轉向在役建筑物的維修、加固和改造等方面，且發展越來越快，已逐漸成為建筑業重要的組成部分。

2、研究手段

對在役建筑物的維修決策過程可以作為一個工程項目進行經濟評價，經濟評價的目的在于有效合理地利用有限資源，最大限度地提高投資效益，使決策具有有效性、科學性和準確性，任何工程項目的科學決策是保證項目成功的關鍵。經濟評價是投資項目可行性研究的重要組成部分，經濟評價分析報告是投資者決策投資的重要依據。選擇客觀、恰當的項目經濟評價方法對正確的進行投資決策起著關鍵性的作用。

（1）制定維修改造項目的實施方案

在對維修改造項目進行現場調查后，可以根據實際情況制定實施方案（不改造、改造、維修、增加面積的加固等），并運用數學工具對方案進行評價，確定可行方案及最優方案。

（2）對各方案進行財務評價，確定可行的方案。

采用財務評價方法，保留可行的方案，剔除不可行方案。對維修改造方案的經濟評價采用增量效益評價法，選用增量凈年值ΔNAV作為評價指標，ΔNAV>0的方案為可行方案。

（3）對維修改造項目的功能進行評價，并計算其功能系數

分析影響維修改造項目功能評價值的主要因素，用層次分析法計算功能的權重，對各方案分別采用模糊綜合評判的方法，得到各方案的功能評價值，根據公式計算各個方案的功能系數。

（4）計算各方案的成本系數

由于各備選方案的壽命期不同，可選用年成本（）作為各方案的成本分析指標，成本在計算時一般包括建設成本和使用成本，為兩者之和。

在本文中，建設成本為維修改造方案的實施成本（維修改造成本）和預計停產損失（針對工業建筑而言），計算時應按年平均分攤的成本?？紤]資金的時間價值計算公式：

式中 -第個實施方案的維修改造成本和預計停產損失之和，（萬元）；

-依據第個方案實施后建筑物的剩余壽命（年）；

-基準收益率，本文取=10%。

對于工業建筑物來說，維修改造方案年使用成本為設備的年運營費用與廠房維護費用之和減去改造后預期增量收益。對于普通民用建筑物來說，則沒有生產設備的運營費用這一項。在這里要注意的是，由于年使用成本不是等值的，應該計算整個壽命期內各年費用之和，然后再計算出各方案的等額年金作為年使用成本。計算公式：

式中 -方案計算期內第年；

-設備年運營費；

-建筑物年維護費用；

-預期年增加收益；

-復利支付現值系數；

-等額支付系列資金恢復系數。

計算各方案的年成本為：，再由式公式計算各方案的成本系數。

（5）計算各方案的價值系數

由以上計算出的和，由價值系數計算公式，計算出各方案的價值系數。

（6）確定維修改造方案中的最優方案。

由計算出的各實施方案的價值系數判定最優方案，即選擇價值系數比較大的方案為最優方案。

3、方案評價過程中有關參數的確定

（1）各方案成本的確定

運用增量效益評價法對維修改造方案作出可行性判斷，然后再利用價值工程原理進行維修改造各方案之間的比較優選。對于維修改造方案而言，評價的是各方案追加的投資所產生的經濟效益與功能提高水平，因此都具有相同的原有資產。為了便于計算，本文不對成本做詳細的劃分，只是按使用年限做了分攤。

（2）對于民用建筑剩余壽命的計算

對于一般的民用建筑物的剩余壽命的計算，可以按下式計算。

式中 -民用建筑物的損壞系數，一般取值1.4；

-房屋的折舊率，即房屋耐用壽命的倒數，隨結構類型的不同而取值。鋼筋混凝土建筑物的耐用壽命一般為50～100年，故取=0.02-0.01；磚混結構的多層住宅耐用壽命為50～80年，故取=0.02-0.0125。

4.通過增量效益評價法的結論對建筑物維修方法進行經濟評價

（1）通過計算維修改造項目投入的費用和產出的效益，進行多方案比較，對維修改造項目的財務可行性和經濟合理性分析論證，以此為建筑物維修決策提供科學可靠的依據。

（2）通過分析維修改造項目的一般性與特殊性，確定維修改造項目的經濟評價應采用"有無對比"原理，并且一般情況下采用增量效益評價法就能夠滿足經濟評價的要求。對維修改造項目各方案進行技術經濟分析，估算維修改造項目所用的投資及可能帶來的收益，計算財務評價指標，對各方案的直接經濟效益進行對比評價，由此確定項目的可行方案。

（3）在財務可行性分析的基礎上，考慮了功能與費用之間的關系，利用價值工程法將功能與費用、技術與經濟結合在一起進行經濟評價，實現以較少的投資獲得較大的功能，更合理實用，可操作性比較強。

（4）依據全壽命周期成本分析技術的特點和價值工程技術的特點，將全壽命周期成本分析理論應用于價值工程中，兩種技術的有機結合，是尋求最佳方案的理想選擇。

（5）對維修改造項目進行經濟評價時，全壽命周期成本為維修改造成本和維護成本。進行功能分析時，以建筑物的綜合功能為目標，綜合考慮經濟性能、社會性能、環境性能、安全性能和耐久性能的功能，從而使價值工程分析過程更加完善，更具有說服力。

（6）在進行功能分析過程中，運用層次分析法確定功能權重，運用模糊數學原理建立功能分析的綜合評判模型，確定各方案的功能系數。這兩種方法與價值工程相結合，不僅較好的反映了功能的模糊性，而且使功能評價的結果更有實用性。

本文的功能評價雖然是從建筑物的綜合功能進行了評價，但考慮因素仍有欠缺，如沒有將規模的大小及投資效果系數作為功能的一部分來進行分析，在以后的工作中，盡可能的考慮不同角度的影響因素來評價項目的功能，從而使評價方法更加完善。

參 考 文 獻

[1] 郎雪昌，建筑物維修決策理論研究及其應用[D].同濟大學工程碩士學位論文，2007.

[2] 王巧瑞.已有舊建筑物維修改造研究[D].西安建筑科技大學碩士學位論文，2007

[3] 王力.項目評估[M].大連：東北財經大學出版社，2004.