我國房地產經濟波動的影響因素分析及對策

王建萍

摘 要：隨著經濟的發展，房地產逐漸成為國民經濟中不可缺少的一部分，明確房地產經濟與其他產業之間的關系，了解房產經濟波動的原因和做出相應對策對促進房產經濟的穩定增長和社會的穩定有著重要的作用。本文從房產經濟與其他產業的關系入手，剖析了房產經濟波動的內部和外部原因，并提出了四點應對策略，為企業在做出相應決策時提供理論上的依據。

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；對策分析

引言

隨著經濟和人們生活水平的不斷提高，當前的房地產業正在逐漸成為我國的一項重要產業經濟，房地產業也成為了拉動我國國民經濟發展不可或缺的角色，只有掌握了房地產市場經濟的波動規律，了解房產經濟的特點，政府才能從根本上對房地產經濟進行調控，從而拉動我國國民經濟的穩定增長。而近幾年，房價的價格增長越來越快，使得住房需要者和投資者越來越害怕進行購房行為或房產投資。如果能夠正確的掌控房產經濟波動變化規律，并對其做出相應的應對措施，就能夠正確引導房產市場經濟的走向，和社會大眾的正確購房行為，有效抑制購房難等等社會現象的出現和防止炒房熱等等不良的現象出現，對社會的穩定有著重要的作用。

一、房地產產業經濟波動對其他產業的影響

1.對國民經濟的影響

房地產對國民經濟的拉動作用是毋庸置疑的，在國民經濟增長中，房地產的作用體現在：房產投資開發是我國經濟投資的重要部分，同時也與我國GDP的增長息息相關；同時也拉動了人們的經濟消費行為。保證房產經濟的穩定增長對穩定我國國民經濟的增長有重要的影響。

2.對關聯產業的影響

產業經濟的發展之間都是相互關聯，相輔相成的，從經濟關聯到技術聯系，關聯密切且復雜，而作為重要的支柱產業，房地產業不僅是其他產業的供給者，也是一項基礎產業，房地產業的基礎性體現在房地產業的發展會帶動冶金、家居、五金、建材、建筑等等眾多行業帶來生機和發展。

二、影響房地產產業經濟波動的根本因素

不論是任何事物，都有其發展的規律和影響因素。我們要探尋事物變化的原因就需要對影響事物的原因進行剖析，而影響因素則八廓了外因和內因，房地產業經濟發展規律亦是如此。在現如今房產經濟時局動蕩，影響房價的因素也紛繁復雜，通過對影響房價波動的內部外部因素的梳理，才能深層次的理解房價波動的規律。

1.外部原因

經濟市場的因素：有調查研究顯示，房產本身的需求變化也可以對房價的波動產生一定的影響。例如：不同的房產消費需求，使得商品房的住房面積也在不斷的發生著改變。

金融資本的因素，房地產投資與金融資本之間是息息相關、密不可分的，在開發房地產時，房地產部門通過貸款、投資等等形式籌集資金進而具體的展開房地產相關程序。房產行業本身就是大量資金聚集運轉的行業，只有籌集到一定的資金才能夠進行建房、銷售等等后續一系列的工作。資金的來源通常除了投資和貸款兩個主要來源，還有從市場當中進行籌集，例如進行房屋預售等等商業活動。從而籌集足夠的金融資本。

政策的影響：我國政府出臺的相關房產政策對于社會民眾購買房子和房地產商的銷售行為有著重要的影響。尤其是一些重大的貨幣政策、經濟體制改革、產業發展政策、政府對于房價的政策調控、政策補貼等相關政策，可以有效的拉動購房行為的增長，同時也可以有效抑制不良經濟活動的滋生，從宏觀層面對房產經濟進行調控，有利于社會的穩定增長。

地產因素：房地產經濟市場包括了兩部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋銷售。土地交易主要是房地產商以物物交換的形式，從我國相關的土地部門手中獲得土地資源和一定時間的土地處理權，并用自己的價值進行換取。第二部分的房屋銷售中，房地產商充當供給者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有權和土地使用權。在四個外部因素當中，土地因素是一個重要的指標因素。

2.內部原因

供需關系因素：供需矛盾被認為是房產經濟發生波動的根本原因，因為房地產行業的迅猛發展是需要房屋消費者們的支持的，然而大量涌出的房地產商品，讓房地產市場在一段時間之內處于飽和狀態，出現供大于求的現象，進而出現供需不平衡狀態。

價格波動因素：價格的波動很大一部分是由當前一段時間之內產品和需求量之間的關系來決定的，價格有波動是正常的市場經濟現象，但是過度的價格波動不利于社會的穩定等等問題。一個階段的暴利是以下一階段的經濟效益為代價的，這會導致惡性的房產經濟循環。

房地產收益因素：房地產商在進行房地產投資開發建設的根本目的就是為了獲益，而收益比是投資額和凈收入之間的比率。如果房地產商對收益的預期值很大，那么投入和規模會相應的增大，如果收益預期值較低，那么投資行為也會隨之變得十分的謹慎。因此，對于房地產商來說，收益率是十分重視的一個因素。

三、應對房地產產業波動的對策

1、加大對房產經濟市場的控制力度

當房價的波動已經超出正常波動范圍，影響市場經濟的正常運行和社會的穩定時，政府就應當采取相應的應對措施進而對房價進行一定的控制，在做出控制前，要明確價格發生波動的根本原因和波動程度。這是政府應當承擔的責任，也是政府的義務。但是政府的調控也要注意分寸和尺度，不可過度的干預，因為價格的合理波動有利于市場經濟的競爭和企業本身的提升。例如：可以進行土地租批管理，采取市場化的土地供應機制。

2、增強相關政策建設

面對波動的房價，除了要加大調控力度之外，還要進行相關政策的建設。首先要根據實際的房地產發展情況進而選用科學的地產投資政策，從而對當前的房地產經濟進行調控，保證房地產經濟的快速穩定發展，促進房地產業的經濟發展規?；屯顿Y合理化。

除了短期的政策建設之外，長期的政策制定也是必不可少的，對于不正當、不準確的相關經濟政策要及時予以修改和糾錯，在制定政策的時候也要注意明確投資主體，規避風險、密切關注房地產經濟的變化和價格的波動，確保投資合理化、明確市場定位和主要消費群體，確保投資合理化。

3、完善房地產金融體制

完善房地產的金融體制要注意：完善房產融資的來源、構建健全的房產多元融資架構、建設完整的金融監管機制。完善房產融資來源包括了房屋按揭貸款制度的建立、政府優惠政策、住房基金三大塊的有效融合和大力投資支持。房產的融資架構主要由銀行貸款和商業信托基金兩大市場金融企業構成，健全的多元融資架構可有效的促進購房行為的發生，也是購房行為的一大保障。金融監管機制對改善當前存在的不良經濟行為和房地產體制的不足之處有著十分重要的作用。

4、加大相關市場調查，保證房產投資的理性

在進行房產投資行為之前，對市場進行調查，從而做出正確理性的投資行為。明確市場的定位時要注意：密切關注現階段的房產投資行為規模，任何事物的發展都有其規律性，要找到規律，不要盲目跟風投資，確保適應宏觀的經濟發展規律；審視是否有合理的投資結構，實現房產投資理性化；規范和完善政府投資行為，要明確房地產開發給社會大眾帶來的利益，進而對房產經濟進行調控，促進房地產市場經濟的穩定和房產經濟的有效增長，實現人民生活水平的提高和社會的進步。（作者單位：德州市房屋建設綜合開發集團總公司）

參考文獻：

[1] 劉茜茜，劉暢，王遠：《房地產區位價值影響因素分析》，載《沈陽建筑大學學報（社會科學版）》，2011 年第13卷第3 期，第296-298頁

[2] 劉 濤：《房地產經濟的影響因素及發展策略》，載《企業改革與管理 》，2015 年第8期，第25-26頁

[3] 鄭淑琴：《房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究》，載《學術論壇》，2014 年第10期，第74-78頁