房地產企業融資渠道分析及融資策略選擇

萬曉川

摘 要 房地產企業在項目開發過程中，對資金的需求是相當集中的，所以房地產企業的融資與項目開發密不可分，融資成功與否也決定了項目開發能否成功。目前，房地產企業融資的渠道日益多元化，融資工具和方式也影響著房地產企業的發展。在當今國家對房地產行業宏觀經濟調控的政策背景下，本文通過對房地產企業融資渠道的分析，思考房地產企業融資模式的變遷和改革，提出房地產企業在各個發展階段，選擇對應的融資策略，規避融資風險，以求促進房地產企業及房地產行業的良性循環發展。

關鍵詞 房地產融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇

一、前言

房地產行業作為國民經濟增長的主要推動力之一，現已成為我國經濟發展的支柱產業。房地產行業與其他行業相比，具有一定的行業特殊性。例如，具有一定的項目開發周期性，在開發周期內，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發周期。金融業為其提供資金來源，與房地產行業相依相存，共同發展，關系密不可分。

毫無疑問，融資對于房地產企業自身發展來講，是非常重要的，尤其是在當前國家對房地產行業實行宏觀調控政策的背景下，國內各中小型房地產企業均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進行分析，選擇正確的融資渠道組合。

二、房地產企業融資渠道現狀分析

房地產企業融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內源融資，是指公司經營活動結果產生的資金，即公司內部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構成。一種是外源融資，是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金。目前，國內房地產企業普遍存在內源融資無法滿足項目開發需求的情況，所以大多會轉向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產投資信托基金等方式。

（一）2015年銀行貸款方式現狀

銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產開發運營的全過程。2016年1月19日，國家統計局公布了《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》。2015年房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

狹義的銀行貸款資金僅包括房地產項目開發貸款，2015年度共計發放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產項目開發貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。

（二）2015年債券融資方式現狀

房地產企業的債券融資與上市房地產企業股票融資是相似的，通過一個開發項目進行債券融資，總的來說，房地產債券融資是一種專項融資。

2015年以來，房地產企業發債主體不斷擴容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導下，非上市公司參與發債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優質房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發行總規模達到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發行400億元境內債，創房企發債規模記錄；中海發行兩個品種規模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創房企發債利率新低；龍湖首獲批發行80億元境內公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融資方式現狀

房地產的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。截止到2015年年底，我國注冊的房地產企業約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產企業只有137家，2008年金融危機之后，成功在中國A股市場上市的企業僅有4家，2009年上市的有世聯行和南國置業，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產企業。2015年1月，證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩定。在此背景下，房地產行業2015年定向增發規模達到1579億元，同比大幅增長254%。

（四）2015年房地產投資信托基金融資方式現狀

房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段，是指通過發行基金受益憑證募集資金，并交由專業投資管理機構運作，該基金募集資產將專門用于房地產行業相關項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態。2015年，面對房地產市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產證券化，實現輕資產運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團分別于7月和11月推出全國首單物業費ABS和購房尾款ABS。天虹商場所持深圳鼎誠物業資產支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權轉讓款人民幣14.5億元，實現了國內市場首單國有不動產類REITs項目最終落地。

（五）2015年房地產行業融資渠道情況

就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。

三、房地產企業融資組合策略選擇

房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產企業處于發展初期則需融資來開發項目；處于發展中期則需要融資來維持項目；發展到一定規模一定階段還需要融資擴大規模。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。

（一）成立初期的融資組合策略

一個剛剛成立不久的房地產企業，要想在激烈的房地產競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產經營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權融資”模式，吸收新的投資者進入，共同拿地開發，進行原始的資本積累。

（二）成長期的融資組合策略

房地產企業不斷地進行項目開發和銷售，此階段將陸續形成資金流回企業，同時隨著項目的開發、廣告的宣傳，房地產企業在當地將具有一定的知名度，行業競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應商的商業信用額度。除了該模式外，還可以繼續采用“自有資金+股權融資”模式，吸引潛在機構投資者和風險投資資金。

（三）成熟期的融資組合策略

房地產企業處于成熟階段，企業的市場競爭力大幅提升，擁有了穩定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業為了進一步擴張市場，占領更大的房地產市場，有條件的房地產企業可以到證券市場公開發行股票或債券進行融資，還可以向房地產投資基金籌資和國外投資基金籌資等。

（四）衰退期的融資組合策略

房地產企業現有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現較大的現金流入，出現資金盈余。但僅靠該盈余又無法進一步擴大規模，此時可以吸收合并其他房地產企業，打開新的市場格局，重新回歸市場。

除了房地產企業的發展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發過程中，項目開發周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協調一致，以保證項目的順利進行。

四、房地產企業應對融資風險的措施

（一）建立多層次的房地產融資策略

我國雖然有多種融資渠道，但根據本文2015年房地產行業融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產行業的宏觀調控政策下，銀行貸款收緊，房地產企業倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產融資體系，為不同層次的房地產企業提供區別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風險。

（二）根據企業資金情況，適時調整戰略方向

根據國家對房地產行業的宏觀調控政策可以看出，現階段國家層面對房地產行業持謹慎態度，房地產開發企業也需謹慎對待新的開發項目，避免過度的市場擴張，控制項目開發風險。房地產行業是國家監控的重點行業，因其與金融體系、國家經濟命脈息息相關，所以房地產行業的發展受國家政策的影響較大，房地產企業應據此調整自身戰略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產處于破產清算的風口浪尖，因其同時在重慶開發8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現斷裂，被迫申請破產保護。

（三）慎重選擇開發項目，注意區域風險

房地產作為不動產，區域位置上的選擇尤為重要。房地產企業不應單純考慮房價預期走勢，而更應該考慮銷售是否受阻，對應區域房地產市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現同比下降，也證明了目前二三線城市房地產市場趨于飽和，若房地產企業繼續進行盲目擴張，將會走進融資難的困境，并出現經營風險。

（四）開發適銷對路產品，加快房款回收速度

房地產作為一種產品，最終將會體現其產品屬性，只有生產適合對應人群居住的產品，消費者才愿意購買。房地產企業在開發前期，需進行市場調研，了解消費者真正的需求，開發適銷對路的居住產品。另外，房地產企業需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業營運現金，降低融資風險，擺脫融資困境。

五、結語

當今房地產企業的融資方式越來越多，企業可以根據自身發展和資金需要，進行融資方案組合的設計，主動進行房地產金融的發展和創新，由單一融資模式轉向多元化、多層次的融資體系。房地產企業融資渠道策略的選擇，也要與房地產企業的發展階段相適應，不同的發展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產企業的發展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業發展注入血液，企業有了良好的發展才能形成良好的競爭力，最終促進房地產行業的良性發展。

（作者單位為重慶樂信實業集團有限責任公司）

參考文獻

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