淺談境外不動產稅對我國的借鑒與啟示

周建華

摘 要 當前，不動產稅是世界大部分國家對于房地產等不動資產征收的主要的稅種，對于國家的穩定發展具有重要意義。我國稅制改革過程中的一個熱點問題便是不動產稅，但由于我國實行不動產稅的時間較短，現行的不動產稅制度仍然存在很多不合理的情況，導致我國的稅收功效不能完全發揮，一定程度上阻礙著我國市場的發展?？紤]到國外在不動產稅制的成功經驗，需要不斷借鑒國外不動產稅制經驗，不斷健全我國的不動產稅，進而促進我國不動產市場的發展。

關鍵詞 不動產稅 國外經驗 啟示

一、前言

不動產稅一般指的是國家對包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動資產進行評估、征管的稅種，也稱為財產稅、地產稅等。不動產稅具有稅基廣泛、稅收對象比較固定、征收方便等特征，征收不動產稅在全世界十分普遍。雖然不同國家國情不同，社會經濟形態也不同，但是其不動產稅收制度仍值得我國去借鑒。研究境外不動產稅的成功經驗，借鑒境外不動產稅評估、征管的成功案例，對于我國進行統一規范不動產稅，促進我國稅制改革，建立適合我國國情發展的不動產稅制體系具有重要的意義。

二、境外不動產稅特征及經驗

（一）境外不動產稅制結構趨于簡化

境外不動產稅制結構上往往趨于簡化，在課稅方面，大部分國家采用土地規劃的方法進行控制，通過土地規劃來劃定不動產稅。在課稅權利上，大部分國家對于不動產稅，將其多規劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計稅方法方面，大部分國家采用從價稅作為計稅方法，很少采用根據量的多少進行計稅。從計稅的根據方面，多數國家進行不動產稅的稅基以不動產的價值作為依據?？梢钥闯?，境外不動產稅制課稅物向房地產等方向傾斜，課稅的權利向地方傾斜，計稅的依據向從價計稅傾斜，計稅的依據、形式等不斷適應不動產稅的要求，各項征收環節也不斷完善?？梢园l現，我國不動產稅制與境外不動產稅制的主要差距為計稅方式的不科學、稅基的范圍較小、計稅依據不完善、稅制設計比較復雜等方面。

（二）境外不動產稅多為地方稅主體稅種

境外不動產稅多歸屬為地方稅種，不動產稅作為地方政府最穩定也是最大的財政收入來源，有助于維持地方政府所轄屬的學校、公共場所、醫院、消防部門等一系列工作的開支，保證地方政府各項工作的順利進行。在不動產稅權的管理上，地方政府有一定的權利進行自行決定對不動產的開征、稅負等活動，有助于形成政府職能和財政收入協調工作的循環機制。不動產稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財政收入，也可以調動地方政府進行組織稅收征管的積極性，保證不動產稅的有效進行。

（三）境外不動產稅稅收征管方法成熟，評估體系完善

不動產稅一般根據不動產的價值作為基礎，對不動產的評估體系的合理性直接影響不動產稅征收的公平和效率。很多國家均建立了完善的不動產評估體系，具有一套完善的財產等級、管理、征管的方法，從而保證了不動產稅稅務的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對于不動產稅征收設置了兩個專門的部門進行收集不動產稅收數據，一個部門主要進行技術鑒定，由波蘭的國家信息勘察機構進行監督，另一個部門由國家法律體系監督進行不動產所有權鑒定，地方政府的不動產稅收征管過程中需要與其進行對比，確保稅收的真實和公平。而在德國、英國等國家，對于不動產稅征管具有專業的不動產評估機構進行評估其價值，從而便于政府進行稅收征管。同時，各國在進行不動產稅估價過程中，往往采用多種方法，依據不同的情況進行分別估價，最終確定不動產的課稅情況，并且國家還設立了完善的不動產評估制度，以防止出現不動產投機的現象。例如，韓國成立的土地估價委員會，建立相應的不動產地價系統，便于公示不動產地價制度等。

（四）境外不動產稅相關法律法規十分完善

境外不動產稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進行不動產稅收征管的嚴肅性，也為其征管不動產稅提供依據。各國政府對于不動產稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴謹、規范、可行的稅法體系。例如，日本關于不動產稅的相關法律法規共制訂了60多部法律法規，如《土地基本法》《土地征用法》《不動產評估法》等。這些法律法規內容十分詳盡，并且具有很強的可操作性，有助于政府依法征收不動產稅。同時，各國十分重視不動產產權登記工作，出臺了一系列針對納稅人偷稅、逃稅、漏稅現象的法律法規，嚴厲處罰偷稅漏稅行為，增強了不動產稅收的有效性。

三、境外不動產稅對我國的啟示

（一）完善我國不動產稅制結構

借鑒國外不動產稅制結構并結合社會主義市場經濟環境，統一規范、簡化不動產稅收結構。首先，歸并我國不動產稅制，為內外企業平等競爭提供良好的稅收環境。其次，科學合理設置不動產稅制結構，在使用、轉讓與收益等環節要合理優化，綜合考慮各項影響不動產價值因素，做到稅制結構上分清主次，簡化程序，避免重復課稅，最終形成適合我國國情發展的不動產稅制結構。

（二）轉變不動產稅為地方主體稅種

國外不動產稅成功經驗表明，將不動產稅轉變為地方的主體稅收十分必要，將不動產稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發展。從我國的具體實踐情況來看，雖然不動產稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對較小。

（三）健全不動產稅征管評估體系

目前，我國尚不具備完善的不動產價值評估體系，相應的配套評估體系也不完善，市場也處于不規范的階段。綜合國外不動產稅征管評估體系的成功經驗，首先，我國應該由稅務部門領頭，組建專業的不動產評估機構或者組織專業的不動產評估小組進行不動產稅評估，確保不動產稅的真實性。其次，建立完善合理的不動產評估體系，進而健全不動產征管評估制度，保證不動產稅評估的科學性、公平性，提高不動產稅評估結論的可信度。再次，要增加不動產稅制評估工作的公開度和透明度，從而保障各個納稅人的知情權，保障其合法權益，以便其及時了解不動產稅征管評估過程中所涉及的評估方法、內容以及結論等信息。最后，要建立不動產稅評估異議機制，對于一些納稅人存在異議的申請進行及時處理，保證不動產稅估價能夠及時反映當前市場價格，促進我國不動產稅征管的良性發展。

（四）完善不動產稅相關法律法規，提高不動產稅立法層次

我國目前關于不動產稅的相關法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產稅暫行條例》《城鎮土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問題，就是對于不同性質的不動產存在稅制不統一的問題，導致內外稅負不公平。不動產稅種設置存在不合理的情況，計稅依據的科學性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導致稅收調節作用很小。因此，必須立足于我國不動產稅法體系建設的現實基礎，根據國家相關產業政策等逐漸提高不動產稅的立法層次，完善不動產稅相關法律法規，制定具有較強操作性的不動產稅收法規，對于不動產的開發、交易進行有效約束，進而維護不動產稅收的權威。盡快制定具體、規范、可操作的不動產稅收法規條文，為稅務部門提供依法征稅的依據。

（作者單位為天津學苑市政景觀建設發展有限公司）

參考文獻

[1] 胡紹雨.國外房地產稅制經驗的借鑒及對我國的啟示[J].經濟研究參考，2013（12）.

[2] 劉蓉.房產稅稅制的國際比較與啟示[J].改革，2011（3）.