農地經營權流轉交易問題及對策探討

陳璨

摘 要：為了推動我國城鎮化的進程以及實現農業現代化，必須要創造一個活躍而有效的農地流轉市場。本文以李坡屯村為例，通過對該村農地流轉現狀的深入分析，總結了該村農地流轉交易過程中存在的問題以及提出相應的對策來促進農地合理高效流轉。

關鍵詞：土地經營權；有序流轉；交易

一、李坡屯村土地流轉基本情況

推動人口城鎮化和土地城鎮化協調進行和實現農業現代化，必須創造一個活躍而有效的土地流轉市場。隨著城鎮化的大力推進和產業集聚區的加速發展，農村剩余勞動力轉移到城市，土地流轉勢在必行；發展農業規模經營以及實現農業現代化必須以農地的流轉和集中使用為前提。為深入了解該村土地流轉存在的問題，本人調查了李坡屯村501戶村民的土地流轉情況。

李坡屯村包括馬蹄湖、陳莊、李坡屯3個小村莊，該村有501戶共計2406名村民，其中家庭勞動力共有1630人，而外出務工的勞動力占家庭勞動力的41.1%。承包耕地總面積是2512畝，截止目前流轉面積有430.6畝，占耕地總面積的17.14%，其中農地“非糧化”的耕地面積有102畝，占流轉農地總面積的23.69%，113家農戶是土地流出方，而土地流進方是78家。

二、土地流轉的現狀

（一）土地流轉規模不大。501個農戶中，有22.5%的農戶進行了土地流轉。流轉面積合計為430.6畝，占調查戶家庭承包耕地總面積的17.14%，土地流轉規模不大。造成農地流轉不成規模的原因有三個方面：第一，外出務工的人員在農忙時節返鄉進行農業活動，在機械化耕作的條件下可以兼顧農業生產，所以不愿意去流轉農地；第二，農民轉移到城市后社會保障仍然留在農村，一般從事收入低下并且較不穩定的工作，因此農民出于對未來生計的考慮不會隨便把農地流轉出去；第三，村民的價值和文化觀念轉變需要一段時間。

（二）主要的土地流轉方式。通過對李坡屯村的調研，結果顯示113個有土地流轉行為的農戶主要是以出租、互換和轉包的方式轉出土地。有8家農戶由于進城務工并且有比較穩定的收入，自愿放棄承包地；有54家農戶因外出務工而把農地轉包給同村的農戶；有51家農戶以出租的形式出讓土地使用權給種糧大戶和花木種植大戶或者用于建廠和其他商業用途。

圖一 農地轉讓方式比例

（三）土地流轉價格和期限。流轉出去的土地分成三個部分：第一部分不改變土地性質繼續用于糧食種植生產；第二部分用于花木和蔬菜的種植；第三部分則改變了土地的性質作為商業用途。

第一部分，流轉以后繼續用作糧食生產種植的土地年平均價格是每畝500元，這是目前三個村已經形成的約定俗成的價格，但是地勢高且較肥沃的土地和河邊地勢較低的價格每年每畝會上下浮動100元。這部分土地流轉主要以口頭協議的方式，流轉期限長短不一，轉包方可以在當季糧食收獲后隨時收回土地。

第二部分，流轉以后不改變土地性質但是用于花木和蔬菜大規模種植的土地年平均價格是每畝1000元，最近幾年價格也基本上都維持在這個水平。這類土地流轉的年限大部分都是5年，租金也是5年一付。

第三部分，流轉以后改變可耕地性質的土地每畝年平均價格是1500元，由于區位因素位置特別好的土地價格目前已被抬高到年每畝2000元。根據使用年限和支付方式的不同價格也會有所不同，目前有三種情況：

第一種，土地的租用期為10—20年，一年每畝1500元，一次性付清。

第二種，土地的租用期為10-20年，一年每畝1700元，租金每5年支付一次。

第三種，土地的租用期為20年，每年支付一次地租，采用浮動租金（不低于市場價格）的形式。

流轉土地用途期限（年）價格（元/每畝）租金支付方式

糧食生產長短不一500（上下浮動100）每年付一次

種植花木、蔬菜51000一次性付清

商業用途

10—201500一次性付清

10—2017005年付一次

20不低于當年的市場價格（浮動型）每年付一次

三、李坡屯村土地流轉中存在的問題

（一）流轉土地存在嚴重的“非糧化”現象。從該村的調查結果來看，流轉土地的“非糧化”比例是23.69%，有11家在流轉的可耕地上違法修建房屋用于經商的現象，而通常他們通過繳納罰款來解決。這種嚴重的“非糧”以及“非農”活動會危及我省的糧食安全，進而引發全國的糧食安全問題，我們要嚴格防控這類現象。

（二）土地流轉價格被過分抬高。為了保障農戶的土地流轉收益，土地流轉價格一定要充分市場化，不要人為的操縱或者干涉。李坡屯村民經商的較多競爭比較激烈，在本次調查的農戶中“非糧化”那部分土地的流轉費都在千元以上，最高達到2000元。如果流轉的土地用于種糧的話，每年種糧的收益連流轉費都支付不起，這種現象阻礙農地的流轉。

（三）田塊分散以及農田配套水利基礎設施不完善。同一戶人家的土地都不在同一區域，自家的土地都難以連成片，另外農田水利設施并不完善，機井、電網并沒有通到田間地頭。目前流轉的土地也是分散的，難以形成規?；慕洜I，增加了土地流入戶的經營成本，不利于吸引規?；霓r業合作社和種糧大戶。

四、促進李坡屯村土地合理高效流轉的建議

（一）當地鎮政府應監督管控“非糧化”現象。當地鎮政府建立保護補償機制來遏制“非糧化”的趨勢，聯合村委在村范圍內劃定永久基本糧田，任何人不能占用該部分農地。此外鎮政府還必須做好監督核查工作，監督土地流入方的用途，規定種糧面積不得低于一定比例，同時干預和制裁違規行為從而嚴格控制流轉耕地的用途，切實確保糧地糧用。

（二）當地土地局應嚴格把控在可耕地上違法建廠房、住宅的行為，從而降低價格被過分抬高的可能性。李坡屯的5個小廠房都在可耕地上違法建造的通過交罰金解決問題，由于這5家經營的性質相近，都想找個好位置，此外還有在可耕地上修建住宅的行為，所以區位好的地方土地價格就被過分抬高。一方面土地局應嚴查違法在可耕地上建廠和住宅的行為，不能只是罰款；另一方面村干部也應積極地與村民協商讓他們在建設用地修建廠房，這樣土地價格就自然而然的回歸到合理區間。

（三）引導農民互換土地使田地集中，完善農田水利基礎設施來吸引種糧大戶。針對田地分散的問題，村干部可以積極地引導農民在自愿的前提條件下相互調整，以使各戶的承包地相對集中。政府還應加強對農田基礎設施的投資，完善相應的配套。此外還應該在縣、鄉、鎮發展特色經濟園區、培育特色產業，促進農民增收從而促進農地流轉。

五、結論

本文主要是以問題為導向來研究農地流轉在實際交易過程中的情況，通過深入分析農地交易存在的障礙，來提出切實可行的對策以此形成一個合理高效的流轉市場。目前我國處于城鎮化加速發展階段必須著力解決好農村、農民、農業這三大問題。（作者單位：鄭州大學旅游管理學院）

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