區別對待中國樓市未來

在2013年，我們對房地產行業進入白銀時代已深信不疑。2014年的市場調整，讓更多人接受了這個觀點。但2015年市場的回暖意味著什么呢？我們需要修正自己的判斷嗎？

不。我們依然堅持自己的看法。確實，在2015年我們看到了主要城市的交易金額普遍回升，看到了個別城市的房價快速上漲，甚至看到了個別城市地價攀升到令人驚訝的水平。但我們也應該看到，更多城市依然處在去庫存的過程中。

套戶比（廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶數）是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，一般認為其均衡線為1.1。

2014年末，萬科有業務的中國內地49個相對發達城市中，套戶比低于1的有12個：

【套戶比低于1】12個城市分別為北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原。

點評：這些城市的房產值得關注，尤其是人口明顯增長、級別比較高的城市。

【套戶比超過1但不超過1.1】有8個

注：濟南、武漢、南昌、廈門、?？?、南京、佛山、廣州

點評：這些城市的房產可以謹慎看好。

【套戶比超過1.1】的則已經有29個：

注：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚州、貴陽、唐山、無錫、蘇州、鄭州、長春、西安、成都、重慶、福州、煙臺、中山、秦皇島、大連、長沙、惠州、吉林、鎮江、沈陽、鞍山、三亞。

點評：這些城市的房產須謹慎，但其中少數人口增長迅猛的城市，比如蘇州、鄭州、長沙、杭州仍然可以看好。

套戶比超過1.1，意味著這個城市必須放緩新房開發的速度，來等待更多新增人口和家庭的進入。因此，2014年和2015年商品住房新開工面積的持續下降，有其合理性，這是去庫存必須經歷的過程。

如果說在住宅市場，我們看到的情況主要是分化的話，那么商業、辦公地產的情況可能要更加嚴峻一些。服務業極為發達的美國，累計的商辦面積存量是人均4平米。但僅僅在2011-2015年的五年中，中國內地相對發達的40個城市，新增出讓商辦用地人均建筑面積低于4平米的已經只剩下9個：北京、深圳（低于1平米），上海、東莞、重慶（低于2平米），廣州、天津、溫州、佛山（低于4平米）。加上互聯網、電商對傳統零售業的沖擊，傳統商辦地產的過剩已經具有普遍性。

注：上文提到的40個城市分別是：昆明、西安、常州、貴陽、唐山、濟南、嘉興、銀川、長沙、鄭州、大連、成都、沈陽、太原、長春、烏魯木齊、南京、合肥、南寧、煙臺、哈爾濱、南昌、青島、杭州、武漢、蘇州、無錫、福州、廈門、寧波、佛山、?？?、溫州、天津、廣州、重慶、上海、東莞、北京、深圳

但我們也不必過于悲觀，白銀依然是貴金屬。在傳統房地產開發的黃金時代結束后，大量新興的房地產需求并未得到滿足。

中國的城市化過程還遠沒有結束。今后10年，中國預計還將新增1.7億城鎮人口，將帶來龐大的居住及配套需求。下一階段的新市民，大部分是90后、00后，與父輩不同，他們和他們的家庭將在城市真正定居。與父輩相比，他們的童年生活條件更好，受教育程度更高，移動互聯網時代已經完全融入他們的生活和認知，他們帶來的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。

技術藍領收入超過普通白領是發達國家的普遍情況，相信中國并不會例外。未來龐大的新市民家庭，或許一線城市高昂的房價讓他們短期內望而卻步，但隨著軌道交通網絡的日益發達，發達城市帶內星羅密布的市鎮，卻可以成為他們新的家園；或許短期內他們難以支付首期款實現購房的夢想，但利率的持續下行，卻可能幫助他們先以租賃的方式，獲得更有尊嚴的居住條件。

正在悄然來臨的老齡化時代，一方面給經濟增長帶來了更大的挑戰，但同時也催生著新的需求。2015年底，我國65歲及以上人口達1.44億，占總人口比例為10.5%，預計到2025年老齡人口將增加到2億人。根據美國養老市場的發展經驗，健康照護產業占整體GDP的10%，其中老齡照護占健康照護產業的10%，養老住宅與老齡照護產業產值相當。如果中國GDP保持每年7%的增速，預估到2023年，中國的老齡照護與養老地產將各產生1萬億的市場機會。

2014年中國電商滲透率（11%）已經超過美國（10%）。電商的快速發展，固然給傳統商業地產帶來巨大壓力，但也給物流地產帶來了巨大的成長空間。目前中國的人均現代倉儲面積，僅為美國的10%。

在不動產服務領域，傳統較為單一的物業管理和交易經紀，正向綜合生活服務升級。根據中國物業管理協會的報告，2014年，全國31個省市、自治區物業管理面積約165億平方米，較2012年增加了13.5%。而客戶需求，也正在從保潔維修、安保等專業服務擴展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動互聯網時代下新興的汽車分時共享、技能共享、社區金融等本地生活增值服務。

在房地產金融領域，中國也還處于充滿想象力的起步階段。美國REITs市場在1980年代后出現爆發式增長，截至2015年底總市值達9390億美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美國權益型REITs的復合年均收益率為12%，而同期納斯達克和道瓊斯工業平均指數年化收益分別為8.86%和6.99%。中國未來的可證券化資產規模將明顯超過美國，這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。

供給側改革是中國經濟未來發展的大方向。落實在房地產領域，應當是大力發展有效供給，推動轉型創新，滿足新需求，以“房地產+服務”取代“房地產+鋼筋水泥”。國際經驗表明，經濟進入成熟階段后，房地產業的經濟樞紐地位，不僅不會削弱，反而會因各類衍生服務進一步強化。

據OECD統計，全球主要發達國家2009年-2014年房地產業直接產生GDP占比平均為10.9%（我國目前約5.8%），與上下游合計產生GDP占比接近20%（我國目前約13.8%）。如政策引導得當，“房地產+服務”多個細分行業具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計相當于新打造一個房地產業。

而這些新興的細分產業，其集中度都可能明顯超過原來的房地產開發。對于房地產行業的龍頭企業來說，如果能抓住轉型的機會，新天地將比原來更加廣闊。正是基于這樣的判斷，萬科在新的十年戰略中，明確提出，要實現從住宅開發商向城市配套服務商的轉型。

（本文商編自萬科地產年報《致股東》一節）