業主自治困局待解

劉建華

隨著各大城市越來越多的成熟小區涌現，開發商、物業公司與業主之間的責權模糊、利益沖突等各種矛盾日益明顯，成立業主委員會的呼聲也日益高漲，盡管各地先后出臺相關法律法規，但業主委員會作為新型的自治組織的困局仍待破解

2015年12月3日下午，廣州廣地花園熱心業主將厚厚一沓業主聯名申請成立業委會的簽名表，遞交到廣州市番禺區南村鎮政府民政辦工作人員的手中?？此坪唵纹匠５囊徊?，但廣地花園的業主們卻整整“籌備”了8年。

在廣地花園的業主們看來，政府接收到了材料，真正的“業主委員會”將逐步依法成立，標志著該小區十幾年來懸而未決的業主自治組織成立程序，邁出了關鍵性的一步。

近年來，隨著各大城市越來越多的成熟小區涌現，開發商、物業公司與業主之間的責權模糊、利益沖突等各種矛盾日益明顯，成立業主委員會的呼聲也日益高漲。盡管各地先后出臺相關法律法規，廣州也曾在2009年9月和2004年3月頒布有關成立業委會的執行辦法和法規，但業主、業委會、物業管理公司之間的暴力沖突仍常見報端，業主委員會作為新型的自治組織，面臨著社區公共事務管理中的諸多問題，仍待破解。

業委會道路曲折

2015年12月9日，廣州市番禺區南村鎮廣地花園業委會或業主大會籌備事宜再度傳來好消息，廣地花園社區居委會正式在小區內貼出《關于組建首次業主大會會議籌備組的公告》，公告正式同意熱心業主代表提交的籌備成立業主大會的要求，并就籌備組代表條件、報名方法和時間，以及籌備組產生方式進行了詳細說明。

《公告》規定，廣地花園首次業主大會會議籌備組由業主代表7人、物業所在地鎮人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成?；I備組組長由鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意后產生。而7名籌備組業主代表由業主聯名推薦產生，根據聯名推薦人數多少的順序確定；聯名推薦人數相同的，可以憑抽簽確定排名順序。業主代表候選人應當填寫《籌備組業主代表候選人登記表》，并提供《推薦業主代表候選人的業主簽名表》、本人和推薦其成為業主代表候選人的業主的有效房產證及身份證（復印件），交到廣地花園社區居委會。業主為法定代表人的，還須提供營業執照（復印件）及單位出具的書面委托書（原件）和代理人身份證明（復印件）。

這個消息對于長期致力于廣地花園業主自治的黃澤龍、張卿萌、任磊、李林等業主代表來說，終于看到了勝利的曙光。

早在2004年，廣地花園的業主認為，2003年4月獲得政府有關部門批準組建的業主委員會成立籌備小組無為且與物業管理公司聯盟損害業主權益，部分業主因拒交物業管理費，而遭到物管公司停水停電，已入住的73棟樓房365位業主自發形成第二屆業主委員會籌備小組，各業主委托本棟樓長參加業主大會，重新選舉產生業主委員會，后因受到干擾，重選沒有下文。

2007年5月的一個周日上午，在鑼鼓聲和業主的掌聲中，廣地花園業主委員會籌備小組正式掛牌成立。番禺區南村鎮政府領導及相關領導都出席了掛牌儀式，“2007年5月，廣地花園曾有一個業主委員會籌備小組掛牌成立，其辦公室至今仍在廣地花園內，但‘由于種種原因’，該籌備小組至今仍然無法完成籌備工作?！睒I主張先生對《小康》記者說，所謂“種種原因”實際上就是現在所謂的“籌備小組”和物業管理公司使用各種手段阻撓新業委會的誕生。

《公告》顯示，組建首次業主大會會議籌備組報名時間為2015年12月10日至31日（周一至周五上午8：30-12：00，下午2：30-5：30）。黃澤龍說，盡管廣地花園成立業委會的道路還會很坎坷，但畢竟走出了關鍵性的一步，“很多小區連向政府部門遞交材料都沒能成功”。

維權聲音四起

就在廣地花園組建業主委員會走出“關鍵性”一步的同一天，廣州市花都區富力地產金港城小區停車場主要出入口被上百位業主圍得水泄不通，因抗議小區物管天力公司單方面上漲小區停車收費標準，拒交停車費的業主索性用私家車堵住了停車場的出入口，導致交通癱瘓。業主要求天力公司說明漲價理由，并重新征求業主意見。但天力物管公司負責人則表示，車庫產權屬于富力地產公司所有，“省發改委有文，市場調價無需征求業主同意”。

事實上，自從廣東省發改委于2015年8月15日下發“粵發改價格【2015】483號文”《關于開放住宅小區、商業配套、露天停車場停車保管服務收費等有關問題的通知》后，廣州多個小區發生過業主與物業管理公司的沖突。

物業公司根據“483號文”即“住宅小區機動車停放保管服務費收費實行市場調節價的原則”將停車費提高若干，而業主認為沒有征得業主的同意，物管擅自提價。

《小康》記者在廣州知名大型小區麗江花園了解到，2015年8月下旬，廣東省發改委剛剛公布實施483號文不久，物管公司就單方面通知從9月1日開始，強行取消了所有地面月保車位。業主180元/月的月租停車卡將取消，全部變成儲值卡，每次進出扣費。物管公司稱此舉將有效改善停車位緊張的局面，而受訪的大部分業主則表示，物管公司實際上是變相提高停車費?！巴ㄟ^這幾個月產生的停車費用來看，我每個月要多付出一百多元停車費，而之前的停車費只需180元，每天進出不限次數?！?/p>

“物業管理費一直穩居廣州前列，但管理質量卻逐年下降?！痹邴惤▓@住了11年的業主陳芹對記者說，他家的管理費從最初的270多元/月快到了現在的400多元，而樓道衛生卻越搞越差，小區內停車越來越亂，車身亂劃了也沒人管，投訴也沒有用?！霸浿哪７缎^成了垃圾小區?！标惽圻€說，物業公司把原來小區內十幾家地產中介全部逼走了，而由既沒經驗也不專業的物管公司壟斷了小區內的二手房交易，導致待售房屋既賣不出去，也賣不出好價錢。

麗江花園的保安告訴記者，現在所有的保安都成了中介的業務員，而且還有任務?，F在人員工資上漲，保安和清潔工人數都大大縮減，質量下降在所難免。而物業公司則表示，管理費十幾年沒有變過，還想保持原來的服務質量，難。對此，陳芹說，雖然物業管理費單價沒有變，但是公攤費用逐年增加，也是變相提價。

同在番禺的另一知名小區祈福新村位于廣州市番禺區市廣路，是一個擁有10余萬業主的大型平民社區，業主劉先生稱，業委會由物業公司控制，物業管理費2011年和2014年連續漲價。

2015年12月初，富力地產公司旗下在廣州市的數個樓盤，包括天河區天禧花園、荔灣區唐寧等小區在內的近百名業主，集體到政府部門表達訴求。這些富力旗下樓盤都是于近日陷入了取消月保、大幅上漲臨停費的風波，物業管理公司均為天力物業，此舉被業主直斥為“強行推銷車位”。在小區開發商和物業管理公司的操控下，業主成了待宰羔羊，形如一盤散沙的業主迫切希望成立業主委員會。

廣東省華南和諧社區發展中心主任周活寧說，廣地花園的經驗對其他小區具有積極的影響作用，成立業委會能有效管理業主的公共財產和保障公共利益。

自治難題何時解

1991年3月22日19點30分，在深圳萬科天景花園，中國第一個業主委員會宣告正式成立。包括王石在內的萬科高管，與第一屆15位業委會委員，對業委會的章程、用電、水使用及費用情況、增設休閑椅和果皮箱、管理費構成等問題進行了討論，并就議案形成了決議。

萬科天景花園業委會宣布成立一個月后，第二次會議通過了《天景花園業主委員會章程》，選舉產生了會長、副會長。由于電費問題圓滿解決，業委會這種社區組織模式也獲得了業主認可。而成立業委會之后的一次物業漲價，卻又促動了深圳物業管理條例的實施。

1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過廣東省物業管理條例2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂，2009年9月3日 《廣州市業主大會和業主委員會規定（征求意見稿）》出臺，2014年3月13日《廣州市物業管理暫行辦法》（廣州市人民政府令[2014]第100號）經2014年1月27日市政府第14屆101次常務會議討論通過，現予以公布，自2014年5月1日起施行。三份文件都對業主委員會的產生、權利和義務進行了明確的闡述。

但多份文件并沒能保證各小區業委會的順利組建，反而不斷曝出物管公司與小區業主的沖突新聞。據廣東地方媒體報道，廣州全市成立業委會的小區比例不到30%，在業委會成立方面做得比較好的是上海，“成立的比例達到80%”。北京、深圳、杭州等城市，大部分地區成立業委會的比例在10%到30%之間。

而要順利組成業主委員會首先要與物業管理公司和現有的“業委會”博弈，事實上，大部分都因缺少有效的組織、勢單力薄等因素而夭折。2015年4月份，祈福新村業委會換屆選舉，選舉還沒正式開始，選票爭奪戰就已進入白日化狀態，各方是想盡辦法，不擇手段。

“自4月初，在接送小孩放學、看病甚至是在家中都會接到現任物管公司人員的‘拉票’要求，要求他們在“已圈定選項”的投票表格上簽名，所投票事項則是業委會成員選舉和是否繼續選擇現有物管公司等?！睒I主劉先生對記者說，祈福新村內設有祈福英語實驗學校、祈福新村學校、半山幼兒園等多家祈福集團下屬教育機構，業主的子女們大多就近就讀于這些學校。小區里還設有祈福醫院，業主一般都在這個醫院看病，然而，無論是接送小孩上學還是看病，老師和醫生都會游說業主在他們提供的選票上簽字。祈福集團回應記者稱，從未安排屬下員工向業主拉票，可能是部分員工出于自身利益考慮自發去拉票，才造成誤會。

研究中國社區發展狀態多年的中國人民大學教授陳幽泓說，目前，在占據城市面積一半左右的居住小區內，業主組織仍處在體制的邊緣，其法律地位和組織特征不是很清楚，共有區域的法律確權也相對模糊。在很多小區，物業公司已經架空了業主的所有權。

廣州市天河區一位官員稱，一般大型的住宅小區，業主委員會很難依靠業主投票的方式建立。因為開發商及其合作的物管公司有許多利益在里面，表面上不會公然反對業委會成立，但是業委會一旦選舉產生，就意味著業主可以集體決定罷免物管公司，甚至更改小區名稱。目前廣州已經建立起業主委員會的樓盤，多數是沒有什么“油水”的獨棟小區、老房子，沒有那么多的商鋪、會所、停車位，甚至沒有開發商。

陳幽泓表示，在中國，物權的突變式變革，造成了小區管理制度的缺位和斷層。物權所有人在自治意識尚不成熟時，就已經肩負起維護小區共有權利的責任。這是政府大跨度改革的一種冒進。

在業主現有的意識和能力下，業主的組織很容易呈現一種循環的狀態：當外部勢力入侵，到了一定程度，大家開始組織對抗，就有了業委會，發展商就不太敢侵權。業主一看發展商不再來了，就容易鳥飛獸散，周而復始。

《物業管理條例》明確業委會對全體業主負責，接受業主監督，定期會議定期換屆選舉。但是現狀不容樂觀，大多數業主組織都遇到了可持續發展的瓶頸，定期選舉無法實現，業主熱情不高，參與者后繼無人。

廣州番禺區廣地花園雖然已啟動組建業主委員會程序，但業主們深知，前面的道路并不會很平坦。