商鋪租賃權擔保問題探析

潘任益

摘 要：本文探討商鋪租賃權作為擔保物權的合法性、可行性，發現現實中以商鋪租賃權作為抵押的方式存在法律風險，有關應收賬款質押的判例為商鋪租賃權作為應收賬款出質提供了合法可行的渠道，建議對商鋪租賃權適用未來的應收賬款出質。

關鍵詞：應收賬款質押；商鋪租賃權

一、引言

現實中，商鋪的所有者出售商鋪方式既有直接買賣商鋪的房屋所有權及土地使用權，也有買賣商鋪的租賃權。買賣商鋪租賃權的，有的稱租賃權，有的稱營業房使用權，有的稱營業房使用證，有的稱商鋪租賃經營權等等，還有的通過合同方式設有優先承租權，本文統稱為商鋪租賃權。這類商鋪租賃權賣出后，商鋪的所有者允許或有條件允許買房將購買所得的商鋪租賃權繼續交易，是的商鋪租賃權具有市場交易的價值。對于商鋪租賃權的買方來說，購買商鋪租賃權既可以自用，也可以出租，還可以轉讓，人們普遍認可商鋪租賃權的價值，希望能夠用于抵押或質押作為擔保，獲取借款或保障主合同的履行，但是對于商鋪租賃權是否能夠提供擔保，法律似無明文規定。

二、商鋪租賃權作為擔保物權的困難

商鋪租賃權作為擔保，實踐中有設定為抵押權，也有設定為質押權，合法性值得商榷。

（一）商鋪租賃權作為抵押

根據《物權法》第一百八十條規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：1、建筑物和其他土地附著物；2、建設用地使用權；3、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；4、生產設備、原材料、半成品、產品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通運輸工具；7、法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

根據《物權法》第一百八十四條規定，下列財產不得抵押：1、土地所有權；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產；5、依法被查封、扣押、監管的財產；6、法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

上述條文中的財產是抵押物，可以區分為不動產（或權利化的不動產，例如建設用地使用權、土地承包經營權）和動產，其中對不動產必須辦理抵押登記。商鋪租賃權顯然不屬于動產，是否屬于不動產或者權利化的不動產呢？我國物權法中允許對權利化的不動產設定抵押源于憲法中規定了土地所有權歸國家或集體所有，作為土地抵押的變通方式，因此允許建設用地使用權、土地承包經營權等土地使用權可以抵押。在房屋所有權可以抵押的情況下，房屋不需要再用變通方式創設房屋使用權抵押，不能把房屋的租賃權或使用權認為是一種不動產財產，商鋪作為房產的一種，租賃權本身是物權法有明確規定的一種權利，物權法沒有在“第十六章抵押權”中特別規定租賃權可以抵押，根據《物權法》第五條：“物權的種類和內容，由法律規定?！?，因此不能認為商鋪租賃權屬于財產（動產或不動產），不能認為商鋪租賃權可以抵押。

（二）商鋪租賃權作為質押

物權法第十七章把質權分為動產質權和權利質權，商鋪租賃權顯然不能作為動產質權的交付物。

根據《物權法》第二百二十三條規定，債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：1、匯票、支票、本票；2、債券、存款單；3、倉單、提單；4、可以轉讓的基金份額、股權；5、可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；6、應收賬款；7、法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

與抵押權“法律、行政法規規定不得抵押的其他財產”不能抵押相比，質押權要求“法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利”才能出質，質權設立的要求明顯嚴與抵押權。物權法列明的7種可以出質的權利中，并無明確指出商鋪租賃權或租賃權，按照物權法定的原則，似不能對商鋪租賃權設立質權。

三、相關判例回顧

（一）判例一

《山東省青島市中級人民法院民事判決書》（2015）青民四終字第5號：上訴人濱州A公司與被上訴人東B銀行青島分行、司C金融借款合同糾紛一案，判決書指出：

一審法院查明：2009年12月29日，東B銀行青島分行與濱州A公司簽訂人民幣抵押貸款合同，濱州A公司向東B銀行青島分行貸款770萬元，貸款期限十年?！瓰I州A公司以其所有的位于濱州市渤海十七路以東、黃河七路以南新都心世貿廣場192B區銀座購物廣場建筑面積為19706.06平方米的房屋及其占用范圍內的建設用地使用權提供抵押擔保，擔保范圍為借款人在上述貸款合同項下的欠款。2009年12月29日，雙方辦理了抵押登記手續。濱州A公司將所持有的上述抵押物的下列權益（已實現的或將實現的）以東B銀行青島分行作為質權人設定質押擔保，以及將抵押物的下列全部收益存入借款人在貸款人處開設的及/或貸款人指定的專門賬戶，作為借款人履行上述貸款合同下義務的質押擔保，直至借款人向貸款人全部清償合同項下貸款本息及相關費用為止：1、抵押物租賃合同項下的租金收入、物業管理費收入或其他應收款項或應收收益；2、商品房買賣合同項下的銷售收入或其他應收款項或應收收益；3、其他權益合同項下的收入或應收款項或應收收益。質押擔保范圍與抵押擔保范圍一致。2009年12月29日，東B銀行青島分行與濱州A公司簽訂應收賬款質押登記協議。2009年12月31日，雙方在中國人民銀行應收賬款質押登記系統辦理了質押登記?！?/p>

一審法院判決如下：……二、東B銀行青島分行有權以抵押物（濱州A公司所有的位于濱州市渤海十七路以東、黃河七路以南新都心世貿廣場192B區銀座購物廣場建筑面積為19706.06平方米的房屋及其占用范圍內的建設用地使用權）折價或者以拍賣、變賣所得價款在上述第一項債權范圍內優先受償；三、東B銀行青島分行有權以濱州A公司出質的應收賬款在上述第一項債權范圍內優先受償；……

山東省青島市中級人民法院二審終審判決如下：駁回上訴，維持原判。

（二）判例二

《廣東省佛山市禪城區人民法院民事判決書》（2015）佛城法民三初字第2293號：原告廣東D融資擔保有限公司訴被告佛山市E有限公司、佛山市順德區F有限公司、梁G、李H、梁I、李J追償權糾紛一案，判決書指出：

……本院認為：……

被告E公司將其自2013年10月8日因生產經營所產生的不低于2500萬元的應收賬款質押給原告，但雙方質押登記的限額為1000萬元，二者不一致，應以登記的為準。同時，原告與被告E公司登記的應收賬款無期限，原告現要求按登記的限額確定其優先受償權的范圍，并共計收五年，屬其對自己實體權利的處分，符合規定，本院予以支持。

……判決如下：……六、原告廣東D融資擔保有限公司就上述第一項債權，對被告佛山市E有限公司自2013年10月8日至2018年10月7日間因生產經營所產生應收賬款，在1000萬元限額內享有優先受償權?！?/p>

（三）判例三

《廣東省佛山市禪城區人民法院民事判決書》（2014）佛城法民三初字第2459號：原告南K銀行（中國）有限公司佛山支行訴被告佛山市L有限公司、周M、梁N、黃O、梁P、周Q、黃R金融借款合同糾紛一案，判決書指出：

原告訴稱：

一、簽約情況?！?/p>

《最高額質押合同》一份

2014年8月16日，原告作為質權人，被告黃O、第三人蘇S作為出質人簽訂《最高額質押合同》一份，約定：出質人黃O以其2013年10月28日至2023年10月28日的物業租金收入為被告佛山市L有限公司與原告之間簽署的編號為04337213400017C000的《授信額度協議》及依據該協議簽署的單項協議及其補充提供最高額質押擔保；所擔保債權額為最高本金余額為1470萬元；應收賬款為每月收取，租賃期10年，具體情況見附件《物業租賃合同》。該質押合同所附的《物業租賃合同》于2013年10月28日簽訂，合同約定，出租方黃O，承租方蘇S，出租方將一、二、三層物業租賃給承租方，總面積5199.72平方米；租金自合同簽訂時起，每月18日前向出租方交納當月租金779958元；合同履行每滿兩年，租金在先期租金基礎上遞增8%；租賃期限為自合同簽訂之日起至第十年同月同日。該合同尾頁注明“由于商場處于二次裝修，租金以實收為準”，該合同由黃O、蘇S簽名確認。

2014年8月28日，原告就上述質押在中國人民銀行征信中心辦理了登記手續?！?/p>

本院認為：本案為金融借款合同糾紛。本案所涉的《授信額度協議》、《最高額抵押合同》、《最高額保證合同》、《最高額質押合同》為有效合同，受法律保護。

……四、應收賬款質押

物業租金收入實際上是被告黃O對外的應收賬款，故該筆質押實際是屬于應收賬款質押，依據《中華人民共和國物權法》第二百二十八條的規定，以應收賬款出質的，應當訂立書面合同，質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。本案中原告與出質人黃O已簽訂書面質押合同，并于2014年8月28日辦理了質押登記手續，質權自該日已設立，原告依法享有質權。但該質權在設立時，將來是否確實產生、產生的具體金額是不確定的，在原告行使質權時應當確定，故應以原告主張行使質權時（被告黃O收到本案應訴通知之日即2014年11月19日）實際產生的、尚享有的租金數額為限。若被告黃O在2014年11月20日至2023年10月28日期間就清遠市清城區北門街東二座8號的一、二、三層物業仍享有租金收入，可另行起訴主張權利?！?/p>

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國物權法》第一百七十九條、二百二十八條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規定，缺席判決如下：……

原告南K銀行（中國）有限公司佛山支行對被告黃O對第三人蘇S享有的一、二、三層的物業租金收入在105205元的范圍內享有優先受償權；……

（四）上述判例評析

上述判例一說明了房屋項下的租賃收入、物業管理費收入、商品房買賣合同項下的銷售收入或其他應收款項或應收收益可以作為應收賬款質押；上述判例二說明了未來限定期限內因生產經營所產生的不低于限定額度的現有及將有的應收賬款及其他應收賬款提供質押擔保有效；上述判例三說明物業租金收入可以作為應收賬款質押。

綜上所述，現實中已經產生把租金甚至未來的租金作為應收賬款質押的判例。

三、結論和意見

（一）商鋪租賃權適用應收賬款質權的合法性

根據物權法第二百二十三條第六項，應收賬款可以出質。中國人民銀行依照物權法規定頒布了《應收賬款質押登記辦法》（中國人民銀行令（2007）第4號），其中：

第四條 本辦法所稱的應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利，包括現有的和未來的金錢債權及其產生的收益，但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權。

本辦法所稱的應收賬款包括下列權利：

1、銷售產生的債權，包括銷售貨物，供應水、電、氣、暖，知識產權的許可使用等；

2、出租產生的債權，包括出租動產或不動產；

3、提供服務產生的債權；

4、公路、橋梁、隧道、渡口等不動產收費權；

5、提供貸款或其他信用產生的債權。

根據上述《應收賬款質押登記辦法》，包括出租產生的債權，包括出租動產或不動產，包括現有的和未來的金錢債權及其產生的收益，可以作為應收賬款質押。

據此，可以把商鋪租賃權視為出租產生的債權，并規定對未來拍賣商鋪租賃權產生的收入作為質押權利優先受償。

（二）商鋪租賃權質押的風險提示

1、法律風險

商鋪租賃權質押不具有現實判例，相關判例僅具有參考價值，由于中國并非判例法國家，法官個人及法院具有自由裁量權。

2、操作風險

應收賬款質押必須經過登記才能生效，需要防止由于未能滿足合同生效要件造成合同無效。

3、市場風險

商鋪租賃權具有市場價值，該市場價值存在波動和下行的可能性，且波動率較高，因而要充分考慮這種可能性，避免質押率（借款金額/質押認定價值）過高。

4、信用風險

對普通以存單作質押擔保的主合同，由于質押物本身的變現能力非常強，容易放松對主合同履行能力的審查。對于以商鋪租賃權質押擔保的主合同來說，應按照關注主合同的履行能力，把應收賬款質押作為未來出現違約時增加優先受償權的一種渠道。（作者單位：浙江泰隆商業銀行股份有限公司）

參考文獻：

[1] 黃宇樂.商鋪租賃權質押法律問題研究[D].華南理工大學，2015.

[2] 高圣平.擔保物權司法解釋起草中的重大爭議問題[J].中國法學，2016，01：228-246.