房產售樓寶項目研究

姚紅美　朱賀　闕家宇　胡義仁

【摘 要】售樓寶是面向房地產行業的數字化互動營銷方案，從市場以及風險等方案進行分析具有極高的可行性，更重要的是該售樓寶其獨特的體驗式購房交互風格的魅力，使人耳目煥然一新，對社會效益和經濟效益都會有所增進。

【關鍵詞】房地產；售樓寶；可行性

隨著時代的進步，計算機已經滲透于人們的生活，衣食住行都與其息息相關。在“住”上為了提高用戶對房子的最優選擇，項目組自主研發了一款名為售樓寶的軟件。售樓寶是面向房地產行業的數字化互動營銷解決方案，采用三維數字圖像技術、網絡科技、人工智能等計算機科學的前沿技術，為地產營銷帶來全新的變革。使用售樓寶可以體驗式購房、一站式服務。不僅可以一對一的VIP服務，貼身講解；還能觀看3D立體逼真模型展示房產。豐富多樣的數字化展示，帶來高端大氣上檔次的感受；由此帶來的效應則是時尚的宣傳代替了紙質的宣傳；對于銷控則更加簡單，想要保留的房源，只需在后臺將此房源標記為已售出，就能夠輕輕松松實現銷控。

1 項目可行性分析

1.1 市場分析

團隊的主要產品是新一代售樓系統，初期產品主要針對高端房產公司，市場規模巨大。

1.1.1 經濟環境分析和環境分析

互聯網從PC端往移動端轉移的大勢已經不可逆轉，而中國也會成長為全球最大的移動互聯網市場。中國已經擁有超過5億多的移動網民，是全球最大的移動互聯網市場。

1.1.2 競爭者分析

通過改造傳統的房產銷售行業“單一發展”的特征，把房產展示、房產銷售、移動營銷相互結合在一起。針對本產品的特性，將競爭力量劃分為3種。

1）現有競爭對手

當前，在房產展示、房產銷售、移動營銷相互結合這一領域的市場還處于探索階段?，F階段該類產品的競爭者主要為單獨的電子樓書產品及個別已經形成的本地化營銷平臺產品。

2）潛在競爭對手

高新技術產品具有生命周期短和更新換代快的特點?，F有的信息化技術類產品公司和新成立的同類公司都是公司的潛在競爭對手。兩者都是看到該領域產品的廣闊前景，或者在原有業務基礎上開辟，或者索性新立門戶，積極的加入這支隊伍。

3）用戶

對于傳統的房地產銷售公司，即使不使用我們的產品也是可以正常提供服務的，這勢必造成前提產品的推廣困難。對此，我們將采用高端推廣戰略，優先發展高端客戶，用戶體驗形成后，逐步擴大市場。

1.2 風險分析

1.2.1 市場不確定性風險

高端樓盤銷售者具有樂于嘗試新鮮事物、資金量大的特點，因為這樣創新的產品對于用戶應該具有相當大的吸引力。但是市場的不確定性風險也是不容忽略的，高端樓盤銷售者對于質量、效果要求是偏高的，是否能夠最終接受并喜歡上我們的產品，這還取決于用戶體驗、口碑等多方面因素。

1.2.2 競爭風險

目前，市面上完全相同的平臺還沒有出現，因而無法做出完整的競爭評估。但是，目前市場上在一定范圍內具有重疊功能的產品大約有如下幾個：微信售樓寶、深圳驕陽數字、視迅數字等，但這些產品的功能都較為單一，因而暫時不會在正面與本產品發生沖突。但必須留意，這些產品在占據了大量的用戶市場后，很可能會推出與本產品類似的服務，這就會造成正面的沖突。要盡可能的避免這些沖突，主要有以下幾個途徑：第一，加快發展速度，提高迭代頻率，先于競爭對手占領市場；第二，與合作方簽訂唯一協議，增加對手進入的難度；第三，成立專門的用戶體驗研究組及在各個高校設立反饋中心。

1.2.3 財務風險（應收賬款、壞賬）

1）應收賬款的控制

對于應收賬款的控制，我團隊采取兩種策略，即事前監控和事中監控。

在事前監控方面：第一，做好客戶資信調查：在實現銷售之前，首先應注意評估對方企業的財務和資信狀況，重視對購貨企業會計報表的分析、生產、銷售、負債狀況的了解。第二，根據客戶信用等級確定恰當的信用標準：信用標準是企業決定授予客戶信用所要求的最低標準，也是企業對于可接受風險提供一個基本判別標準。第三，根據客戶信用等級以及確定的信用標準，確定恰當的信用條件：信用條件是指企業賒銷商品時給予客戶延期付款的若干條件，主要包括信用期限和現金折扣等。第四，按客戶的還款能力，建立恰當的信用額度：信用額度是企業根據客戶償付能力給予客戶的最大賒銷限額，確定恰當的信用額度能有效的防止由于過度賒銷超過客戶的實際支付能力而使企業蒙受損失。

2）事中事后監控

第一，強化應收賬款的單個客戶管理和總額管理：團隊對自己有經常業務往來的客戶進行單獨管理，通過付款、賬齡分析表及平均收款期判斷個別賬戶是否存在賬款拖欠問題，如果賒銷業務繁忙，不可能對所有客戶都單獨管理，則可側重于總額控制。信用管理人員應定期計算應收賬款周轉率、平均收款期、收款占銷售額的比率以及壞賬損失率，編制賬齡分析表，按賬齡分類估計潛在風險損失，以便正確估量應收賬款價值，并相應調整信用政策。

第二，建立賒銷審批制度，強化管理：設立一個賒銷審批制度，賦予不同級別的人員不同級別的審批權限，各級經辦人員只能在各自的權限內辦理審批，超過限額的，必須請示上一級領導同意后方可批準，金額特別巨大的，需報請企業最高領導審批。

第三，建立銷售回款一條龍責任制：制定嚴格的資金回款考核制度，以實際收款數作為銷售部門的考核指標，每個銷售人員必須對每一項銷售業務從簽定合同到回收資金全過程負責。

第四，會計核算中加強應收賬款監控和催收力度，盡快回籠資金。

第五，建立切實可行的對賬制度：我公司會根據業務量大小及時間等因素對應收賬款定期進行核對，并由雙方當事人簽章，作為有效的對賬依據。財會部門應定期向賒銷客戶寄送對賬單和催交欠款通知書。對未超過期限的賒銷客戶，主要是獲得經雙方供銷、財會經辦人確認無誤并簽章的對賬單，作為雙方對賬的原始依據；對超過期限的賒銷客戶，在發出對賬單時，需分發催交欠款通知書，及時催收欠款。

2 房產售樓寶特色分析

2.1 整體鳥瞰展示系統

項目整體互動鳥瞰，區域規劃展示，宏觀展示項目區域的規劃，直觀的介紹各區域的不同特點和功能價值。

2.2 建筑整體模型展示

對項目中的建筑群，如別墅群、高層建筑群等進行組團展示，分區域詳細了解樓盤信息。還可點擊進入單個別墅或建筑，了解不同建筑單體的區位特點和詳盡信息。

2.3 在售戶型查看系統

對所選中的樓棟查看其在售戶型平面圖，給購房客戶大概地了解所購房型的具體位置、朝向、結構以及面積對比，可以比較直觀的了解整個房屋的信息。

2.4 戶型3D模型展示系統

將裝修后的戶型模型以三維樣式展現，系統包括：戶型尺寸信息顯示、陽光朝向、承重墻顯示等功能。

2.5 虛擬瀏覽互動鑒賞系統

能夠以第一人稱視角，切身實際地瀏覽房間內部的結構、模擬裝修后的效果；可以準確的還原出房子的實際狀況，并在此基礎上假象出裝修后的樣式。

2.6 景觀展示系統

景觀鳥瞰，360°旋轉俯視景觀全貌，通過不同視角來觀賞景觀的完美布局。

2.7 銷控與智能按揭工具

銷控系統應用，提供一份圖表，以不同顏色標注了每套房當前的銷售情況，點擊房屋，可以查看到更為詳細的信息。

2.8 房貸計算器功能

提供一個計算模塊，輸入面積、每平方售價、利率、年限、首付等條件后，自動計算出貸款金額、還款方式，利息合計等。

2.9 遠程一鍵打印

把用戶的資料，包括所選戶型、樓棟、位置，以及通過房貸計算器計算出來的各種詳細信息，整合成一個統一的信息表格，然后無線遠程打印即可。

計算機時代的推動使得很多產品交互與計算機相結合，如何推動房地產的發展以及人們選擇住房水準的提高，如何讓用戶體驗足不出戶便可親歷房子的內外架構，如何讓用戶體驗獨特簡便的購房通道流程，售樓寶可以給你答案。