淺談房產面積測繪的質量控制

【摘 要】文章首先從房產測繪的重要性，以及影響房產面積測繪質量的因素談起，結合平時實際工作，主要從前期資料審查、標準化的工作流程和完善的質量檢查體系、測繪各關鍵環節中的質量控制等方面提出了一些房產面積測繪質量控制措施與建議，以供參考。

【關鍵詞】房產測繪；面積測算；房產測繪質量

隨著我國的城市化進程的迅猛發展，直線上升的房價使得房產面積對房屋價格及相價關費用均具有重大影響，廣大購房者對房屋面積問題也相當敏感，很多關于房屋的糾紛也與面積密切相關，因此抓好房產面積測繪質量，提供準確可靠的測繪數據，是維護廣大房產權利人合法利益的一件大事。

一、房產測繪的重要性

（一）產權登記部門確權的重要依據

房產測繪是以房產產權確權的需要為依據，通過運用測繪技術、測繪手段和測繪設備，來調查和測定房屋的自然狀況、權屬狀況和利用狀況的專業測繪，其是產權產籍管理的基礎工作和重要內容。房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權和土地使用權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。

（二）涉及面廣，影響重大

房產測繪直接關系到廣大購房者的切身利益，它直接影響到房屋價格及相關費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感也是影響巨大的一件事情，目前，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關，特別是商品房面積一旦出錯，后果往往無法挽回，很容易形成群體性事件，影響惡劣。所以，抓好房產面積測繪質量，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，是維護廣大消費者的合法權益的一件大事，也有利于維護房產市場的正常秩序。

二、影響房產面積測繪質量的因素

（一）房產測繪的技術性和政策性很強，但房產測繪領域的法律法規不夠完善

國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益，規范和培育房地產市場作出不懈努力，但是《規范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態的千變萬化，使得新問題無法可依，無據可查，從而引發許多爭議?；谶@一原因，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。例如三層樓的別墅，一樓為架空層，其通過室外樓梯從位于二樓的入戶陽臺進入室內，由于設計圖紙未明確標注其部位名稱，有的測繪人員就想當然的把其定義為入戶門廳，按全面積計算，而有的就認為其是入戶陽臺，宜參照陽臺的規定按一半面積計算，而這兩種算法之間差異較大，其妥善做法應該叫設計院出具具體的部位說明，按照設計院的部位說明先進行部位定性，再計算面積為妥，而不應該測繪人員自己想當然的對其定性，一旦定錯，后果不堪設想。因此，測繪工作走向市場，還有待出臺詳盡、統一的技術操作細則，以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。

（二）房產測繪專業性強，社會監督方面效力較差

由于房產測繪專業性強，特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大，內業數據繁多、計算量巨大的特點，從業人員難以保證完全不出現差錯。對非專業人員而言，即便進行公示，也只能知道結果而不明就里，在社會監督方面效力較差，而之所以出現這一現象，歸根到底都是“公攤惹的禍”，并且，測繪結果一旦出具，馬上用于房屋買賣，進入市場操作，測繪錯誤往往是在事后才被發現，這將會使測繪機構置于非常尷尬的境地。所以房產測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發生，如果內部質量保證體系不健全，出現差錯的概率就會較高。

（三）房產測繪人員的質量管理意識落后，素質參差不齊

目前許多房產測繪單位的質量管理人員，沒有守法、誠信和公正的質量管理理念；沒有嚴謹的工作作風和實事求是的工作態度，有些測繪單位在工作中通過減少程序來降低經營成本，為了所謂的“效率”來迎合委托方；綜合分析和判斷問題的能力不足，致使在實際的測繪質量管理中無法將質量保證措施落實到位，嚴重損害了開發建設單位和消費者的合法利益。例如對于現在商鋪門前沿街走廊的計算，《房產測量規范》中規定的非?；\統，在2012年之前很多測繪單位與人員都是不計算面積的，而自從2012年《江蘇省房屋面積測算技術規程》頒布以后，對于沿街走廊規定的非常詳細，但是不少測繪人員受以往測繪習慣的影響，認為這一塊面積太大，價格又高，萬一進行分攤計算的話，害怕購房者投訴，怕麻煩，對于符合計算面積規定的，應該列入商鋪公攤面積沿街走廊，視而不見，這樣就對開發商的利益造成了嚴重損害，嚴重影響著房產測繪單位的健康可持續發展。

三、提高房產面積測繪質量的措施

（一）要建立標準化的工作流程和完善的質量檢查體系

要針對房產測繪的特點，用標準化工作流程規范外業操作，用完善的質量檢查體系杜絕內業計算可能產生的錯誤。一是統一外業草圖的規格和必須體現的內容，統一丈量的方法和精度，統一多余數據觀測的最低要求。二是遵守“二級檢查、一級驗收”制度。在全面自查、互檢的基礎上，由公司測繪作業組的專職或兼職檢查人員對產品實行過程檢查，然后由質量檢查小組和專職檢查人員參照相關資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。

（二）控制前期收件資料及圖紙的審查質量

為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中的質量控制是必不可少的。收件資料中必須包括土地證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、經規劃部門核準的建筑施工圖，電子圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施及用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料，只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量。

（三）房產面積測繪各關鍵環節中的質量控制

1.房屋計算面積部位的認定要準確

對于在測繪一幢房屋前，計算面積部位認定這一環節十分關鍵，要嚴格按照《房產測量規范》及《江蘇省房屋面積測算技術規程》來判定房屋計算面積的部位，必要時，要求委托方有一個明確的說明，由設計單位提供設計使用功能說明，將不規范的述語統一到《房產測量規范》中來，參照國家《房產測量規范》或《江蘇省房屋面積測算技術規程》相關類似條款處理，準確來判定出房屋計算面積部位的性質。

2.房屋套型邊長數據的采集要準確

在房屋預測、實測過程中，房屋的套型、邊長數據測繪這一環節一定要準確。尤其在實測時，預測資料數據要充分利用，實地測量時要注意整體和局部相結合，從整體到局部是測量必須遵守的原則之一。比較重要的一步是對照竣工圖實地檢查房屋是否完全與圖紙一致，對不一致的地方必須作認真仔細的檢測，確保房屋套型、邊長無誤。

3.房產要素的調查要準確

房產要素調查也是我們房產測繪的基本環節之一，要做到房產要素調查準確，以下一點值得注意。預測時，房屋坐落、幢號、結構、用途、層次、室號等房產要素參照建筑施工平面圖上文字標識、建筑工程規劃許可證、地名登記表等收件資料進行對照確定。實測時，可將預測成果資料與房屋竣工圖及實地進行核對，要符合房產測繪及產權登記發證要求。

4.面積計算要正確、公用分攤要合理

質量控制中最為關建的環節是要保證面積計算的正確、共用面積分攤合理，公用面積分攤完成后，要將分攤前的總面積、套內面積、分攤面積與分攤后的總面積、套內面積、分攤面積比較一下是否前后一致，確保分攤過程準確無誤。因為這一步是房產測繪的核心，計算房價、交納有關稅費及辦理房產證都是以房產面積為準，因此，房產面積直接關系到購房戶的切身利益，我們必須確保面積計算分攤準確。

（四）要完善管理，強化社會監督

房產測繪單位要制定完善的管理制度，將房產測繪成果進行社會公示。建立樓盤表，開發建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況進行公示：1.被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；2.參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；3.不分攤的共用部位。測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的知情權，以便業主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況，減少房產面積審核及辦證后的面積糾紛。

四、結語

總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標準規范實施標準化質量管理、監督，才能切實提高房產測繪水平，保證測繪質量，才能更好的促進測繪事業不斷向規范化、科學化、現代化發展，更好的適應房地產市場的需要，切實維護廣大房產權利人的合法權益。

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作者簡介：毛國?。?979.09- ），男，江蘇丹陽人，本科，工程師，研究方向：房產測繪。