“嘉年華商業廣場”市場分析報告

馬勝家+方軍+劉志成

【摘要】蚌埠市嘉恒旅游文化發展股份有限公司投資興建了以花鼓燈的文化背景為背景建立了商業廣場項目。本文從區域環境分析，專業市場分析，項目市場分析三個角度對這項目進行分析，認為嘉年華商業廣場這一項目投資將會擁有良好的發展前景，也將會帶來較大的投資經濟效益和社會效益，將會為蚌埠城市形象提升、經濟發展注入了歷史底蘊和新生活力。

【關鍵詞】商業廣場 專業市場群 花鼓燈 競爭分析

一、蚌埠市區域環境分析

（一）宏觀環境分析

蚌埠市總人口343萬人，市區面積601.5平方公里，建成區面積51.79平方公里。全市經濟建設以老工業為主，近些年來憑借豐富的歷史文化資源，文化產業也開始走上巔峰，第三產業發展也居于安徽省排名前列。本市地理位置優越，是國內最早的商品集散中心，鐵路四通八達。蚌埠港是千里淮河第一大港，京滬鐵路橫穿蚌埠，4C級標準新機場正在規劃當中，宏觀環境優勢十分明顯。

（二）政策環境分析

由于國家大力實施促進中部崛起戰略，中部迎來了特色崛起的發展機遇。安徽省委、省政府明確了支持皖北發展的具體意見，出臺了一系列扶持皖北片區經濟、產業結構調整的政策，蚌埠市政府也極力支持高端創新行業的發展。另外，蚌埠市2008年納入合蕪蚌自主創新配套改革實驗區，，經過八年創新體制機制的運行，于2016年6月份獲國務院批準，同意建設合蕪蚌國家自主創新示范區。這些政策扶持將會形成規模聚集效應，為蚌埠市帶來了前所未有的政策機遇。

（三）經濟環境分析

從消費能力看，2016年第一季度，蚌埠市國民生產總值保持良好的增長勢頭。全市完成地區生產總值272億元，比上年同期增長10.1%，從市場細分看，蚌埠的商業性房地產典型代表有萬達廣場，淮河文化廣場，嘉年華。這幾個商業化房地產集合了購物休閑娛樂于一體，嘉年華則更偏向于娛樂。從規劃影響看，蚌埠交通便利，但近幾年由于外部區域環境的變化，交通優勢相對削弱，經濟發展活力不足，不過蚌埠現在加強與皖北城市發展，有效控制城市建設用地，確定城市發展遠景空間結構。

二、專業市場分析

2010年以來，以“專業市場群”為特征的蚌埠商業地產新模式已經初現雛形。隨著蚌埠城市建設的日新月異，市場的集約化、專業化經營已是大勢所趨。相比之下，原有的商業模式已顯老化，取而代之的是城郊結合部異軍突起的專業市場群。以下兩個市場是城郊結合的專業市場發展的典型代表，呈現出專業市場發展的一些新特點。

（一）嘉年華建材超市

建材大市場位于蚌山區，占地約6500平方米，地處繁忙的東海大道和工農路交叉路口，靠近新城區，日?？土髁坎簧?。市場前設有大型停車場，給商戶貨流和客戶采購帶來方便。建材超市共設3層，每一層都有四個片區，例如一層主營陶瓷、精品家具、五金和門業四個家居產品等，二樓有櫥柜城、廚衛電器等。超市日常管理比較合理，建材分類經營有序，讓消費者逛得舒心，買的放心。

銷售分析：建材超市以租憑的形式對外銷售，一樓的租價約90元/m2/月，二樓租價約60元/m2/月。

優劣勢分析：優勢：市場靠近張公山的居民區，這里常年居住著近1/10的市區居民，人流量大，加之周邊新蓋的信地潛龍灣、翰林銀座樓盤正在火熱出售，后期建材、家居需求量會激增。嘉年華經營的產品以中、高檔為主，覆蓋面廣泛，這些居民都會成為它的目標消費群體。劣勢：作為家居建材市場，受制于市場開發成本高，成本回收周期長的影響，目前市場的公共配套設施不夠完善，宣傳力度沒有住宅樓盤大，對市場的吸引力并沒有規劃初那么好。

（二）汽貿城

汽貿城占地約20000平方米，周邊環境有光彩大市場，花鳥蟲魚會展中心、釣魚臺居民區等。經營范圍包括家用汽車及零配件、二手車經銷、汽車整修檢測中心等。

銷售分析：為新建商住兩用型，一層為門面，其余樓層為業主居住，租金為30～50元/m2/月。由于建市時間較短，經營品種、規模沒有成氣候，生意較冷淡。

優劣勢分析：優勢：市場正處在汽車產業鏈之間，周邊匯聚眾多汽車品牌店，有大眾、一汽、二汽特約維修中心等，有一定的市場氛圍。劣勢：北面受到光彩大市場汽配城不斷擴張影響，東邊有蚌埠懷遠汽配城市場分庭抗禮，形成三足鼎立之勢，優勢不明顯。對此，我們建議，首選對市場進入區位規范，加大媒介宣傳投入，發揮汽車全套服務優勢。同時市場前期實行減租、送租等優惠舉措，增加對經營商戶的吸引力。

三、項目市場分析

（一）項目概況

花鼓燈嘉年華坐落于陶山腳下，一期占地830畝，總投資將達10.2億元人民幣。該項目除了引進大型戶外游樂設施之外，還配備完整的旅游、休閑、餐飲、購物等休閑生活必備元素，致力于打造皖北地區最大的綜合性文化旅游商業區。目前該項目一期已經建成，建筑面積為3.5萬平方米，擁有嘉年華城市廣場、花鼓燈文化廣場等多個主題功能區。

花鼓燈戲劇表演是國家非物質文化遺產，這里的花鼓燈文化被充分運用到花鼓燈嘉年華當中，例如花鼓燈藝術長廊、大型花鼓燈水秀表演和大制作的天下第一鼓等，極具展示蚌埠豐富的花鼓燈文化形象。

（二）項目自身資源條件和環境分析

區位特點：該項目位于蚌山區朝陽南路與燕山路交匯處，隨著城市向南發展，必將帶動市級中心邊緣區域的發展，項目處于城市發展方向軸上，未來升值潛力較大。雖然項目選址離蚌埠市主商業區較遠，在人流量和交通便捷程度上相對劣勢，交通系統尚待完善，但由于項目是以旅游休閑為主題，對選址位置的依賴較小，而且有政策傾斜優勢，可以彌補選址的不足。

項目可視性：本項目處于市區邊緣地帶，周圍沒有蚌埠的主商業中心，四周均有非常良好的可視性。座擁嘉年華主題公園的標志性建筑——高104米的摩天輪“淮河之眼”，格外引人注目。良好的可視性以及顯眼的標志性建筑對項目的形象推廣非常有利，在蚌埠市發展當地特色旅游產業的背景下，“淮河之眼”也有望被打造成為蚌埠市的地標之一。

周邊土地用途：該項目地塊用地性質主要為林地、耕地和露天廠礦用地。周圍配套基礎設施開發程度不足，土地開發程度有限。但從城市規劃發展向南擴張的長遠角度來看，該項目可以形成較強的輻射作用，帶動周邊城市規劃的發展。

（三）目標客戶分析

以旅游休閑產業為基礎，餐飲、娛樂業是蚌埠市嘉年華廣場可以重點發展的業務。餐飲娛樂類需求類型豐富，不同的環境適合不同的風格。如意大利風情街區適合有閑適、浪漫的中高檔西式餐廳、酒吧等；而花鼓燈文化廣場則以其熱鬧歡快的文化氛圍適合發展成美食廣場。相應的娛樂場所如電影院、ktv、電玩城等等有很大的發展空間。

（四）競爭分析

蚌埠市有多個商業中心，其中以淮河文化廣場、寶龍城市廣場等為主。就一般商業廣場的要素來說，嘉年華商業廣場在基礎設施建設完善程度、項目選址和周邊環境上都處于劣勢。但也有如下顯著優勢：①政府政策支持，項目符合蚌埠戰略規劃。該項目是2011國家文化創新工程重點項目、安徽省“861”文化產業重點項目。作為政府重點支持、對蚌埠市經濟發展具有重要作用的項目，其招商引資、擴建發展的能力遠遠大于其他項目。②有核心主導產業，帶動其他業務發展。與其他商業廣場不同的是，嘉年華是以旅游休閑為主題的項目，其主打的嘉年華游樂園擁有很大的品牌價值，對于嘉年華的品牌營銷以及其他相關配套建設的完善具有很大作用。有自身的特色避免了在競爭中趨于同質化，喪失了對客戶的吸引力。

（五）價格定位及招商策略建議

嘉年華樂園票價：票價較蕪湖方特等同規格游樂園低，有競爭優勢。商鋪租金：在項目運作初期街鋪定價應低開高走，給投資者以升值空間，根據市場狀況逐步提價，建議入市均價：1、2層均價：9000元/M2，3、4層均價：5000元/M2。

招商策略一：免租策略。即針對不同商家制定相應免租優惠政策。如：一二層商家租約10年，付兩年送一年租金。

招商策略二：扣點策略。即針對不同商家制定相應扣點優惠政策。如：一二層商家租約10年，無需支付租金，我們收取營業額的10%作為租金。

四、結束語

隨著蚌埠市將商業廣場發展規劃納入蚌埠市國民經濟與社會發展德“十二五”規劃，嘉年華將會擁有較好的經濟政治投資環境，商業廣場能夠滿足廣大市民對生活的各項消費需求，而且投資戰略態勢呈現明顯優勢，具有較強的市場競爭力。旅游文化項目“鳳陽花鼓燈”的主題公園有著強大吸引力，能夠同時滿足廣大消費者對旅游項目文化產品的需求，屆時花鼓燈嘉年華較大的經濟輻射，也會帶動周邊地區的經濟發展，以及刺激消費需求，而需求反過來又會進一步推動商業廣場的建設與發展?！凹文耆A商業廣場”對蚌埠市經濟、文化的影響表明，當地文化產業的運作，不僅有利于宣傳地域特色文化，促進文化旅游業的發展，同時也能夠增強城市文化軟實力，起到拉動當地經濟發展，提升城市整體形象的作用，從而成為城市發展的一張新名片。

參考文獻

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