地產“逃兵”

龔小鋒

調控之下，又一輪房企拋售物業、出售地產業務的大撤退現象開始出現。無論是太古地產、湯臣集團等港資房企，還是銀泰集團、中航地產等內地企業，都紛紛拋售旗下地產業務。

尤其是長和系主席李嘉誠，他在地產界的每一個動作似乎都會引發媒體與坊間的無限遐想。最近他以200億元賣掉上海陸家嘴的“世紀匯”綜合體，再次驚動國人。

坊間還傳聞其將出售位于香港皇后道的中環中心，交易總價高達357億港元，若屬實，將創中國史上最大宗單一物業交易紀錄。

李嘉誠再“撤資”

每出售一棟物業，“李嘉誠撤資內地”之聲就重復地充斥于各大報章。

11月初，在宣布出售陸家嘴最后的自留商用物業后不久，有媒體報道稱李嘉誠又將出售位于香港皇后道的中環中心。

有市場消息稱，買家為國內一家大型中資金融機構，或為四大銀行中的一家，這筆交易已臨近拍板。

也有媒體報道，買家或為星洲基金亞騰資產管理，準買家有意收購后再將物業進行分拆出售。

種種揣測與傳聞，不一而足。中環中心的交易之所以相當引人關注，主要是由于該物業是香港最核心的商業項目，如果市場傳聞屬實，這筆超過300億元的交易，將創下香港及內地近幾年以來整棟物業轉讓的新紀錄。

幾個月前，就傳出長實將出售香港中環中心的傳聞，長實高層此前對媒體表示，長實的確曾與意向買家有過接洽。此后，長實方面又表示并沒有出售計劃。

有趣的是，此前，在被問到長實地產會否出售任何持有物業，長實地產副主席兼董事總經理、李嘉誠之子李澤鉅表示：“除長江集團中心外，沒有任何物業我們是一定要持有，于考慮交易時，公司不會考慮感情因素?！?/p>

執行董事葉德銓補充稱：“如果你肯給一個不錯的價格，他（李澤鉅）可能會賣中環中心給你?！?/p>

如果說上述交易有待坐實，那么，近期李嘉誠出售上海物業，則是不折不扣的大新聞。

10月26日，長實地產宣布，與李嘉誠海外基金會以200億元代價出售雙方共同持有的上海世紀匯廣場全部權益。上海世紀匯廣場是位于上海陸家嘴的商業綜合體，僅這項交易，李嘉誠便從中獲得54億元的收益。

“賣掉浦東最后一個商業項目后，目前李嘉誠在上海持有的商業物業僅有位于南京西路的梅龍鎮廣場，此外長實在上海還擁有位于普陀區真如的在建項目?！必斀浽u論人余豐慧說，長實的中報顯示，目前其在中國內地所擁有的投資性物業僅剩20萬平方米。

余豐慧表示，從2013年以后，李嘉誠雖然多次表示看好香港以及內地經濟環境，但是細細觀察后發現其基本上走出一條撤離與“賣賣賣”的路徑。先是將公司注冊地遷冊到海外，接著開始以賣掉不動產物業為主的撤離之路。

是商人便要逐利，對于素有“超人”之稱的李嘉誠而言，出售旗下內地和香港的業務，自有一套商業運作的內在邏輯。多年來，通過適時“買賣”物業持續鞏固自己的財富，李嘉誠的商業王國早就從塑料制造擴展到零售、能源、地產、電信、媒體和生物技術領域。

知名財經評論人葉檀撰文指出，對于李氏家族如此巨大的企業體量，在乎的不是一城一地的得失，而是資產配置的均衡、安全與長期發展潛力。

“一手減持中國資產，一手豪購海外資產”是李嘉誠的戰略轉移路徑。

近幾年，李嘉誠像“跑馬圈地”般連續豪購英國、澳大利亞等地資產。即使“脫歐”后，李嘉誠“抄底英國”的腳步也并未停歇，9月份豪擲110億英鎊收購英國國家電網（National Grid）天然氣管線業務51%的股權。

港資地產頻拋物業

在最近的拋售物業潮流中，港資房企十分扎眼，除了長和系之外，最近，太古地產和湯臣集團等老牌港資房企都有拋售物業的舉動。

太古地產公告稱，公司于10月28日向獨立第三方Lucky Melody，出售位于九龍灣之土地連發展中物業，即樓高25層的甲級商業大廈以及三層地庫停車場。這一交易額為65.28億元，估計出售溢利約11.7億元。

無獨有偶，10月24日，湯臣集團公告，擬作價11.73億元，將天津湯臣津灣一品中70層高的商辦大樓——湯臣京津中心51%股權出售。令業界遺憾的是，天津湯臣津灣一品，這個被湯臣寄予厚望的項目，并沒有延續上海湯臣一品的光芒。

對于此次交易，湯臣集團表示，由于環球物業和金融市場 一直起伏不定并面對重重挑戰，此時進行出售事項將有助集團實現津灣置業相關資產的投資潛力，出售事項將進一步加強集團現金流及財務狀況。

頻繁出現港資拋售物業，是否意味著港資房企看空內地樓市？其實未必，如果說李嘉誠拋售物業，更多是一種主動撤退，多數港資地產在內地的拋售顯得“逃兵”意味更加濃厚。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，以湯臣一品為首的房地產業務帶給湯臣的輝煌已漸漸暗淡，在房地產業務規模上一直難以實現突破、其余業務盈利困難的情況下，未來如何實現公司業績及利潤的增長，是湯臣集團不得不面對的一個問題。

“我們不是撤離，我們是被市場擠走的?！本琵垈}第一副主席周安橋此前曾如是評論一些港資企業撤離內地的現象。今年下半年以來，包括新鴻基、瑞安以及華人置業等港資房企紛紛出售旗下物業。較受關注的，是合景泰富收購新鴻基持有的廣東佛山最大舊改項目30%股份，涉及金額約18.6億港元。

從上世紀80年代中國房地產行業發展起步以來，以長實等為代表的一批港資、外資企業大量進入內地。這些企業憑借強大的開發經驗和能力，加上雄厚的資金實力，成為內地房地產企業學習和借鑒的對象。

周安橋稱：“以前中國內地的房地產市場剛剛發展的時候，香港開發商有很多優勢，不管是資金還是產品打造的能力。但經過國內開發商不斷學習和進步，香港開發商的優勢已經不再明顯，有的方面甚至已經轉化成了劣勢?！?

在90年代初，湯臣曾經連續5年是投資浦東最大的外商。時至今日，黃浦江邊的湯臣一品，仍舊是上海頂級豪宅的代表作，但湯臣集團創始人湯君年去世之后十多年，卻是湯臣集團坎坷的一段歷程。

“很長時間我們真的是相對比較保守?！睖曛訙熹呍貞浀?，父親湯君年離開的時候，湯臣集團并不是最好最輝煌的時候，而是艱難的時候，“父親離世的前兩年我們也無心打理生意，所以也延誤了三五年的時機?！?/p>

不過，嚴躍進指出，近期港資房企拋售物業更多是企業個體行為，屬于企業合理物業資產配置范疇，符合企業正常投資策略的調整?？陀^地分析，當前這些拋售案例對于中國樓市影響微乎其微，未來內地房地產市場的投資前景依然可期。

與港資房企在內地拋售物業相對的是，內地大型房企的攻勢迅猛。萬科10月28日發布公告稱，收購一座位于上海黃陂北路中區廣場的100%權益，一進一出之間，顯得上海商業地產市場交投呈現一片火熱。

非專業者撤退

不只是港資房企在拋售物業，非專業型的房企也在紛紛撤退。套現的理由各不相同，有的企業獲利離場、有的企業或許資金緊缺、有的或許集中資金做主業。

11月2日，云南城投發布十余則公告，宣布該公司擬收購銀泰集團的8個項目。盡管具體交易金額沒有在公告中透露，但從表面信息來看，此次剝離8個項目，等于是把銀泰置業之外的地產業務全部賣掉了。

對此次收購目的及影響，云南城投稱，這些項目主要位于成都、杭州、寧波和溫州等經濟較發達地區，符合公司區域戰略定位和主營業務需求，優化了公司項目地域布局。同時，公司依托“銀泰”商業品牌及商業運營團隊，可完善公司商業運營能力。

另外，除杭州理想銀泰購物中心外，天津銀潤、蒼南銀泰、杭州海威房地產、平陽銀泰、奉化銀泰、成都銀城、寧波經開區泰悅置業均納入公司合并報表范圍。

由于地產業務向來不是銀泰集團的主業，選擇此時剝離，頗有規避市場調控風險的意味。在一名知情人士看來，銀泰集團創始人兼董事長沈國軍此次出清地產業務，并非基于上述三種理由，而是要轉型做投資。

一些匆忙進入地產行業撈金的企業，也開始撤退。房產類子公司僅成立4年，重慶糧食集團就決定全身而退。11月9日，重慶糧食集團將旗下益欣地產100%股權及14.44億元的債權正掛牌轉讓，掛牌總價為14.61億元。

聯想出售融科地產業務也是如此。類似的企業包括海爾地產、海信地產、北大方正集團旗下的北大資源集團，在房地產行業洗牌階段，廝殺能力不足的短板讓這類房企遭遇了發展瓶頸，積極退出成為部分企業明智而又無奈的選擇。

在面臨央企整合潮之際，一些“弱勢群體”也紛紛被強大的央企母公司拋棄。10月份，中航地產計劃以23.23億元的價格，將旗下10家房地產子公司的控股權以及一宗物業項目轉讓給保利地產，交易對方將以人民幣現金支付對價。

地產不再是一個隨便就能挖到金礦的行業。余豐慧認為，中國作為全球最大的新興市場國家與地區，在經過本世紀前十幾年的大發展后，經濟周期或已經慢慢走來。去年以來的中國內地一線城市的房地產繁榮或是最后的“瘋狂”。

“蠶食鯨吞”剛剛開始

在地產調控之下，企業之間“鯨吞蠶食”的游戲可能只是剛剛開始。近日，中央指出，要注重抑制資產泡沫，防范經濟金融風險。這是繼7月26日年中會議后，政治局會議第二次公開表態“抑制資產泡沫”。

另外，融資渠道進一步收緊。上海證券交易所向債券承銷機構發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產公司債不得購置土地，并提出調控期間，重點調控的熱點城市存在競拍高價地、哄抬地價等行為的房企將被禁止發行公司債。

來自同策咨詢研究報告顯示，今年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計240.16億元，環比9月的1060.94億元縮減77.36%，整體已經呈現大幅收縮態勢。

與此同時，在132家上市房企全部公布2016年三季報，總營收8780.5億元，凈利潤率首次跌下8%。根據中原地產數據顯示，132家上市房企合計營業收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。三季度營收收入相比2季度環比下調了34.5%，而凈利潤下調幅度則達到了63%。

無論如何，行業內“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的現象愈加明顯，對于那些風險承受能力弱的企業，很可能將成為標的。2016年以來，發生在典型房企之間的整合并購較多，既有以中海、中信等國企代表紛紛進行整合，也有恒大、融創等擴張欲望較強的房企通過收并購開項目公司，拓展市場規模。

這些強勢擴張的房企，通過并購手段快速達到規模的擴大。不僅提高了其前三季度銷售額，還為后續銷售奠定了基礎。中海、恒大、保利、融創便是其中典型。

前三季度，中海以310億元的總價收購了中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業務，總建筑面積約2400萬平方米。

為了盡早將業績計入自身報表，中海選擇了提前交割。按照原來的并購協議，該樁收購的最后交易日為2016年12月31日。但自5月1日開始，原中信旗下所有項目就由中海正式管理，按這樣計算，自5月1日之后，中信的業績就計入中海了。

前三季度，恒大的銷售額超越萬科，一定程度與其一系列的資本運作不無關系，而資本運作為其帶來的收益也不容小覷。

恒大今年以每股3.79元、總價36億元的價格，收購了嘉凱城約9.52億股股份，占總股本52.78%，成為嘉凱城的控股股東。 收購完成后，效果立竿見影。若以當時的收購價計算，目前恒大持有上述股份的賬戶賬面盈利超70億元，超過上半年恒大賣房所賺凈利潤兩倍有余。

克而瑞一份報告顯示，未來隨著房地產開發市場容量見頂，圍繞房地產上下游或基于房企自身資源情況的多元化業務收并購交易或將再度提升。但對于企業而言，加大了收并購的資金門檻，收并購難度將不斷增加。