沿海房地產開發項目的規劃探索

黃雪清　劉麗香

摘要：伴隨著現代生活水平的提高，人們對健康、放松的需求逐漸顯現。近年來，在我國房地產業快速發展，競爭激烈的過程中，兼具居住和度假功能的房地產業，已經悄然走進人們的視野。本文以莆田市秀嶼區沿海房地產的總體建設為例，從規劃方向、地理位置、發展策略等方面進行闡述，給房地產規劃方向提供一定的借鑒意義。

關鍵詞：房地產;規劃;沿海;莆田秀嶼區

中圖分類號：TU984 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-02

引言

當今社會，大力的開發建設改變了我們的生活。人們開始向往一種更加有品質的生活，既要能享受到城市化進程帶來的便利，還要能夠親近自然，最好能快速切換不同的生活模式。無論是在城市還是在小鎮，度假風的建筑總能給人帶來愜意悠然之感。因此，此類房地產依托著強勁增長的旅游經濟，展示著房地產行業新興的發展方向。

一、房地產規劃

房地產規劃是以市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，緊緊圍繞客戶需要，分析考慮地塊周圍的空間分布、功能劃分、道路系統等方案，確認符合總體成本要求。尤其是一些處于旅游景區附近、文化特色鮮明的地塊，對其合理規劃布局，產生效益的穩定性將更為顯著。

1.度假理念植入

由于人們的傳統居住觀念正在悄然發生變化，漸漸地融入了休閑度假理念，使得房地產格局發生新的變化。興起的房地產一般是以生態環境良好的區域為依托，多建在山水、森林、濱湖、海灣等生態景區，以滿足消費者追求休閑、健康、以及養生文化等的體驗。

2.地塊格局利用

根據不同的地形地段，在尊重自然環境的原則上，充分利用當地特有的人文物貌條件，因地制宜地開發建設，以實現協調發展。統籌劃分功能區，疏通各個小地塊間的聯系，形成互通的路網體系，謀求經濟效益與可持續發展的共贏理念。

二、實例研究

秀嶼區處于福建省莆田市東南沿海中部，屬亞熱帶海洋性氣候，氣候宜人，自然條件優越。全區共有11個鎮：平海鎮、東埔鎮、忠門鎮、笏石鎮、東莊鎮、東嶠鎮、埭頭鎮、南日鎮、湄洲鎮、月塘鎮、山亭鎮。對以上鄉鎮所在地的的房地產公司進行統計，數據如下：

各鎮所在地房地產公司統計（單位：家）

地點 笏石鎮 山亭鎮 東嶠鎮 東莊鎮 南日鎮 其它鎮

公司數量 15 3 1 2 1 0

公司名稱 豪杰、豪世、中暉、恒杰、海天、正鼎、鑫和、中宏、吉祥等15家 碧桂園、帝業嘉寶、華筑 中宏 德奧、凱盛 三豐 無

表格來源：作者自繪

其中海域面積較大的鄉鎮有平海鎮、東埔鎮、南日鎮、湄洲鎮、山亭鎮。對于這五個鄉鎮所在地的房地產公司進行銷售對比，莆田碧桂園房地產顯示出較大的競爭性，對其進行進一步探究。

2014年，碧桂園子落莆田市湄洲灣北岸媽祖城地塊，擬命名為“碧桂園·浪琴灣”。碧桂園·浪琴灣位于湄洲灣北岸媽祖城核心開發區，東靠普陀紫宵洞，南望神邸湄洲島，北鄰媽祖誕生地。項目共占地526畝，總建筑面積約70萬平米，擁有“三面環山，南面面?！钡娘L水寶局（圖1）。

圖1 房地產區位圖

1.政府政策引導

“十二五”時期，莆田市以“跨越發展、宜居港城”為目標，科學編制了《莆田市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》、《湄洲灣港口城市發展規劃綱要》、《莆田市房地產業“十二五”發展專項規劃》等規劃。另外，從莆田市發展環境看，鐵路、港口、高速等基礎設施進一步完善，為建設湄洲灣港口城市注入了強心劑，海峽西岸經濟區建設迎來了跨越發展的新階段。

2.沿海之風塑造

（1）區位優勢——自然海灣，得天獨厚

為貫徹落實海峽西岸戰略，共同形成“城以港興、港以城用、港城互動”的發展大局面，

政府大力支持興建媽祖城。媽祖城選址于湄洲島與秀嶼港之間，為一片大面積海域。2008年，填海平地工程正式啟動。填海工程分三個階段逐級推進，近期規劃建設媽祖城核心區，中期規劃由核心城區向東、北、西三方向拓展，遠期繼續向西北方向推進，與湄港新城中心融合為一體。為了盡快形成“海上城市”規模，在完成填海工程后，將開發區域的土地分割成四個組團地塊進行分期遞進式推廣。碧桂園·浪琴灣就是首個入駐的房地產業，致力于打造沿海生態度假居住區。

（2）文化底蘊——媽祖美德傳四海

浪琴灣項目與國家級旅游度假區湄洲島隔海相望。湄洲島是海上和平女神媽祖的故鄉，被譽為“東方麥加”，具有得天獨厚的濱海風光和自然資源。每年接待境內外香客游人多達百萬人次。

在媽祖文化的驅動下，濱海新城的建設掀起一陣狂潮，為房地產業的開發方向提供更多的依據。項目的開展，不但可以促進湄洲島旅游功能的完善和綜合效益的提高，也可實現房地產開發企業的發展目標，使房地產資源的邊際效應得到充分的體現。

（3）生態本底——宜居宜漁業

開發的房地產項目臨近文甲碼頭，文甲碼頭是聯結旅游景區的重要樞紐通道。為響應創建魅力“海上城市”的號召，文甲碼頭加強監督管理制度，定崗輪查，做到“還道于民，還路于行”。重點整治碼頭存在的攤點占道、停車位置違規、綠化帶雜草堆放，漁民回港秩序等問題，也為后續房地產、旅游景區宣傳樹立良好形象。在美麗的海岸線周邊，碼頭一帶的居民以打漁為主。在帶動區域漁業航海發展的同時，也可打開餐飲行業的市場，為北岸開發區的崛起開辟一條通道。

3.沿景之貌構建

從宏觀上講，打造具有度假氣息的生態居住區，決定性因素要依附于地產周圍的自然環境，地形地貌。在不破壞自然平衡的條件下，通過規劃交通路網體系，依景就勢，形成完善的空間地產結構。

其構建的主要內容包括：

（1）充分利用周邊的古跡景點，如莆禧古城、普陀庵、八閩名祠等的獨特歷史文化，加大宣傳力度。

莆禧古城：我省現存的三大明代抗倭英雄城之一，已列入省級文物保護單位，正在進一步修建邊墻對古城進行保護。

普陀庵：處于著名的旅游景點紫霄洞的東北側，風景優美，空氣清新，怪石林立，歷來為高僧的清修之地。

八閩名祠：莆田賢良港天后祖祠，前殿為媽祖廳，后殿為林氏宗祠，正申報為國家級文物保護單位。

（2）結合當地原有的交通路線，遵循山地走勢，在政府支持下，并與當地居民洽淡達成共識，陸續打造由海景房地產項目直通各個景點的交叉路線。

（3）根據填海后形成的連綿小山丘構造，低層以別墅式建筑為主，直面大海，局部點綴高層套房。

圖2 路線開發（作者自攝自繪）

三、投產使用問題分析

浪琴灣項目居住區建設包括海景別墅和高層套房，1期樓盤已基本售罄，后期房地產項目還在持續建設中。生活居住區基本未開放使用，部分商店、飯館、甜品店等正常營業。隨著人流量的增多，居住區必定會產生生活垃圾，處理不當就會演變成海洋垃圾，影響生態系統平衡，對文甲碼頭一帶經濟發展造成負面影響。同時，由于地處旅游勝地，難于預測各地游客所引起的不確定性因素。因此，要提前采取各項預防措施：（1）生活廢水集中凈化，可作為后期建設原材料，變廢為寶，不可再利用廢水運至遠離海水區域統一處理。（2）加強管理多個旅游線路，特別是經過生活區的通道實行對內開放，對外禁閉措施。

四、發展前景

浪琴灣項目地處秀嶼區湄洲灣北岸開發區，除了靠碼頭一帶居民以打漁為主外，另一部分群體隊伍以在外經商為主。為了吸引更多在外莆田籍民營企業家回鄉創業，莆田秀嶼區大力實施“民資回歸”工程，出臺了一系列優惠政策。加之近幾年嚴格查辦濫用土地者，當地自蓋樓房的行為受到極大的限制，這也從根本上減少了居民樓的數量，因此消費者中很大一部分為此類民營企業家。隨著廈莆鐵路、廈深鐵路、福廈鐵路的開通，越來越多的人選擇定居于此。土地限制令的出臺和鐵路的開通為房地產的發展開辟了一片新天地。

五、結語

通過實地考察，對其規劃進行解讀，獲知莆田秀嶼區碧桂園浪琴灣總體建設是以打造休閑、生態、居住為一體的海景房地產項目。從客戶的居住新理念出發，融入全新的自然資源依托模式、文化主題模式，在保護規劃中緊系當地文化與浪琴灣項目的紐帶。一方面，在市政府的政策支持下，抓住良好機遇，迎頭趕上。另一方面，在維持生態平衡的原則下，協調區域建設與自然環境間的矛盾性，促進開發水平的提高。

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