房主未獲“滿五”減稅起訴稅務局：對房產交易稅的思考

摘 要：政府有關部門一直以來著力于房產交易稅相關政策的制定、出臺和調整上，以求穩定住房消費，保持住房市場持續增長和去房產庫存。2010年個人所得稅“滿五唯一”免稅政策、2015年營業稅“五改二”免稅政策以及2016年契稅營業稅“雙降”政策，都是政府出臺的有關房產買賣的稅收優惠政策。然而針對這些利民優惠政策，有一些購房者和賣房者為避稅而各出奇招，行為不僅觸犯法律，而且對行為人本身也存在不小風險。本文結合北京某房主賣房未獲“滿五”減稅起訴稅務局一案、“假離婚”一案和近兩年國家出臺房產交易中契稅、營業稅和個人所得稅的新政，進行了一些法律分析。最終認為納稅人應依法納稅、免稅，避開房產交易稅不得采取違反國家法律的行為，避稅行為有風險，面對未來未知的變化，房產交易者應遵守法律，按照現行相關政策進行房產交易。

關鍵詞：個人所得稅；契稅；營業稅

中圖分類號：F293.3；F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）35-0029-02

作者簡介：黃乙丁，重慶大學，2015級法律碩士。

一、案情簡介

案件一：原告桑女士在2014年11月27日，轉讓在海淀區一套購買于1998年的自有唯一住房，但是在2014年才繳納契稅并取得房屋產權證，因此無法享受“滿五唯一”的減免稅款政策，轉讓房產時需全額繳納高達79萬余元的稅費。于是桑女士于2015年1月20日向北京海淀區地方稅務局申請行政復議，要求退還個人所得稅、部分營業稅等稅款。海淀區地方稅務局受理后，做出了維持地稅部門所做的原行政行為的行政復議決定。于是桑女士又將海淀區地稅局及其第二分所訴至法院，提起行政訴訟，要求確認被告所開具的稅收繳款書違法。被告地稅部門表示，依據房屋產權證認定購房時間符合規定。

案件二：劉某與吳某是夫妻，婚后育有一子。2011年，夫妻在有兩套房的情況下，打算賣掉其中一處房產再購置一處學區房方便兒子以后入學。但是賣掉非唯一住房將繳納高達20%的個人所得稅，夫妻二人為了規避該政策，辦理了離婚手續，并在離婚協議中約定：一處房產歸劉某，一處房產歸吳某，銀行存款歸吳某。之后吳某賣掉所有房產，并購置了學區房，新房首付由劉某支付，之后劉某也一直在還房貸。購置新房后二人經常未瑣事爭吵，長期以來矛盾加深。2015年，劉某訴至法院，以不當得利為由要求吳某支付期已還房貸款項近2千元。在法官的溝通下最后劉某撤回對吳某起訴。

二、違法事實及爭議焦點

在第一個案件中，爭議焦點是房產買賣個人所得稅免征條件中的時間起算點，到底是房屋現實取得和入住的時間，還是繳納契稅和取得房屋產權證的時間。就此，案件原告和被告產生了分歧。案件二的焦點則是轉讓房產申請免除個人所得稅是對房屋是“唯一”住房的要求。

《中華人民共和國稅收征收管理法》明確規定了納稅人范圍、納稅人有退稅的權利、納稅人有交稅的義務、納稅人有提起行政復議和行政訴訟的權利，《中華人民共和國個人所得稅法》明確規定了個人所得稅范圍和個人所得稅的免稅范圍。政府在這方面也制定了具體征稅的行政法規與行政規章。但是，案情復雜以及法律法規的不夠完善導致在實際操作過程中出現各種爭議。

在案件一中，當事人由于購房時還沒有“滿五唯一”免稅規定，導致當時因個人原因未辦理房屋產權證。新政出臺后，已是若干年后，由于急于轉讓房產而臨時補辦房屋產權證，導致原告不滿足免稅政策的時間要求，而不得不承受昂貴的個人所得稅。所以對于類似特殊情況，法官在庭上是否應該酌情考慮，或者國家能考慮更多情況來對相關政策進行完善？同時，房屋所有者也應該自覺、主動根據法律完善手續，避免因個人原因造成未來不必要的損失和麻煩。

三、相關法律問題分析

《中華人民共和國稅收征收管理法》規定了稅收的開征、免稅、退稅，以及納稅人依法享有申請免稅以及申請行政復議和提起行政訴訟的權利。國務院頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定了房屋交易要繳納契稅、營業稅和個人所得稅，并進一步明確了繳納這些稅的具體內容。因此，上述兩個案件的桑女士、吳某和劉某在轉讓房產時應當繳納個人所得稅，在符合法律法規規定的情況下，可以申請免收個人所得稅。

財政部和國家稅務總局也不斷出臺相關行政規章以配合房產市場的不斷變化。

從2010年10月1日開始，對個人轉讓住房的收益，按1%的比例征收個人所得稅；個人轉讓五年以上、而且是唯一家庭住房所取得的收益免征個人所得稅。

案件二中的劉某和吳某在婚姻存續期間共有兩套房屋，離婚后，吳某由原本擁有兩套房變成了擁有一套家庭唯一住房，房屋只要滿了五年再轉讓便可免征個人所得稅。那么房子何時“滿五年”？購房時起，離婚時起，還是從房屋產權證上除去其中一方姓名之日起？按照現行規定，通常所稱的“滿五”是指個人購房到房屋產權轉讓期間經過五年以上。個人購買非公有住房的日期以契稅完稅憑據注明日期，或者房屋產權證注明日期，依“孰先”原則進行確定；已購公房以房產證填發日期、原始購房合同簽署日期或者第一筆購房房款的銀錢收據日期確定；繼承的房產按照原房產證標準確認。因此，在確認“滿五”的時間起算點時，應選擇契稅完稅憑證或者房屋產權證的注明日期作為“滿五”的起算時間。由此可知案件一中的桑女士不符合房產轉讓免征個人所得稅時間要求，“滿五年”不是其入住滿五年，而是從契稅完稅憑證注明的日期起起算往后滿五年。因此案件一中地稅局對桑女士的稅收收繳行為是合法的。

近年，在“滿五唯一”免稅政策和住房限購宏觀調控加碼勢頭愈演愈烈的大環境下，出現了各種為規避個人所得稅以及限購規定來實現買房需求的“怪招”，然而這些鉆法律空子的行為在可能從嚴執法、政策發生趨嚴變化的未來，是擁有巨大風險的?！凹匐x婚”辦假證行為觸犯刑法，弄假成真發展成“真離婚”又產生各種人身財產糾紛。針對“滿五”免稅出現了先簽房屋買賣合同，滿五年后再辦理房屋過戶登記的情況。在等待滿五年期間會出現各種不確定事項，如房產漲價至房東毀約、房東過戶房子給子女、房屋出租和抵押、房東因為債務糾紛被法院查封房產、房東惡意掛失原兩證后辦理新證一房二賣并對后行為履行相應法律手續，以及在此期間房子由誰居住、由誰打掃、由誰管理、由誰繳納各種費用等。一旦沒有清楚約定合同事項，當事人雙方可能產生糾紛甚至狀告法院。而且買房者不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款，可能會對一些購房者產生財務壓力。一些聰明的買房者就會產生去做買賣合同公正的決定甚至付諸實踐，然而這種公正保障性不大。公證書行為屬于法律行為，是不能有違背法律、法規、規章或社會公共利益的內容和形式的。上述約定的行為其實是一種逃避國家稅費的行為，實質上是違反法律、法規的。如果在等待“滿五年”期間出現政策上或者當事人現實中的變故，后果對當事人是不樂觀的。

此外，政策還有退還個人所得稅的又一優惠規定。對于在轉讓住房后一年之內購買新房的，依所購新房價格按一定比例退還個人所得稅。原住房銷售額小于或等于購房金額的，全額退還；原住房銷售額大于購房金額，按照購房金額在原住房銷售額中所占比例退還稅金，余額算作個人所得稅上繳國庫。這一規定無疑又大大刺激了房產交易。

不止在個人所得稅方面，在契稅和營業稅方面，國家也是不斷出臺新政策。

2015年3月，財政部與國稅總局聯合發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將房產交易營業稅“五改二”。其中規定，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買兩年以上（包括兩年）的非普通住房對外銷售的，按照購房金額與售房金額差額征收營業稅；個人將購買兩年（包括兩年）以上的普通住房對外銷售的，免征營業稅。而此前規定的時間分界點是“五年”。

2016年2月，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部委最新發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，對契稅和營業稅實行“雙降”。取消了契稅之前對購買家庭第一套住房，面積大于140平方米的，征收高達3%的“豪宅稅”的規定；將購買家庭第二套住房不論面積大小，統一繳納3%契稅的規定改為以90平方米為界劃分契稅征收門檻，分別減按1%和2%繳納契稅。這對于購買的第一套房產是大于140平米的“豪宅”的人群和購買第二套改善性住房的人提供了實質性的稅費優惠。而營業稅在頭一年剛經歷“五減二”后又迎來了取消對非普通住房實行差額減免的特殊規定，不論普通住房還是非普通住房，銷售購買年限不足兩年的房產統一交5.5%營業稅，銷售購買年限超過兩年的房產統一免征營業稅。

廣州市、北京市、深圳市、上海市暫只實施“對個人購買家庭唯一住房”契稅的調整，暫不實施個人購買家庭二套房的契稅和營業稅稅費減免政策。這四個一線城市房地產市場目前處于過熱狀態，當前面臨的首要問題是房價上漲壓力較大，而不是去庫存，因此本次稅費調整沒有涉及。一線城市市場供不應求，而非一線城市供應過剩、需求不足，差別化對待政策也是為了平衡城市房地產市場供需。

本次調整房地產交易環節契稅主要是降低了90平米以上住房和二套房的契稅稅率，營業稅政策相比之前區別也主要體現在非普通住房，即大戶型、高價、別墅等物業上。由于我國房地產市場逐漸被存量房主導，而存量房稅種集中于交易環節，高成本稅費是阻礙二手房流通的主要因素之一。同時，我國房地產市場除一線城市外，整體面臨較為嚴重的去庫存問題。

調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策，可以降低購房成本和門檻，提高購房者購買力，促進住房消費，支持與鼓勵首次購房者及改善性需求購房者買房，有利于激活城市存量房市場，加快房地產市場去庫存化，促進樓市繁榮，拉動經濟實現穩增長，進而提振宏觀經濟。該政策從支持合理住房需求上出發，帶動了剛性需求、刺激了改善型需求，促進了二手房市場活躍。

這次政策沒有減免個人所得稅，建議以后新政中酌情增加，同時還應該著眼于增加持有環節稅收，特別是空置房產，盡可能減少交易環節稅收，促進房產流通。但是總的還是鼓勵和刺激了房地產市場，對住房市場保持持續增長和去庫存有積極影響。

四、建議及啟示

中華人民共和國公民都有依法納稅的義務、免稅的權利、行政復議與行政訴訟的權利，但是納稅人納稅和免稅的范圍、程序都必須按照法律法規執行，一旦產生糾紛爭議，納稅人有依法提請行政復議和行政訴訟的權利。司法機關受理案件一定要公正裁決、依法裁決，同時也要酌情考慮案件具體情況。納稅人要想用好法律這把“保護傘”，首先就要主動依法辦事，才能保證自己的權利得到實現，在出現任何不可預知因素的時候權利得到法律的保護。中華人民共和國公民也應該提高法律意識、道德修養，知法守法，不要為了個人利益干違法或者有風險的事，以后追悔莫及。

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