古北水鎮是如何操盤的

張定春

古北水鎮位于北京市密云縣古北口鎮司馬臺村，是在原有的三個自然村落的基礎上修整改建而成，力求通過對當地歷史、民俗等文化的深入挖掘，再現一個北國小鎮的歷史記憶。整個古北水鎮面積近10平方公里，于2010年簽約新建打造，并于2014年10月正式對外營業，2015年，古北水鎮接待游客量超過160萬人次，旅游綜合收入近5億元，可謂一舉成名。預計進入成熟運營期后，每年將接待游客400萬人次，旅游綜合年收入達到10億元。

作為一個新建的旅游小鎮，古北水鎮以獨有的“長城觀光、北方水鄉”為核心賣點，歷經四年精心打造，充分借鑒浙江烏鎮的運營管理模式，并最終取得成功，這對當前國內“古鎮打造熱”“旅游小鎮熱”具有一定的借鑒意義。為此，筆者查閱大量有關古北水鎮的資料介紹，并專程前往實地調研考察，事實證明，古北水鎮的成功，并非偶然，而是該項目區位、業態、管理、保障等多種因素的綜合結果，現對其成功因素進行簡要分析總結，僅供交流探討。

一、資源豐富，選址科學

古北水鎮位于北京市密云區古北口鎮區域內，背依司馬臺古長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是北京市及周邊區域罕見的山、水、城有機結合的自然古村落，擁有原生態的自然環境、珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源。水鎮所在地原本為自然村落，受外界干擾較少，周邊自然環境保護完好；司馬臺長城曾被譽為中國最美的長城，觀賞游憩價值極高；作為曾經的邊塞小城，這里自古以雄險著稱，有著優越的軍事和地理位置，也吸引著無數文人雅士，并形成多元的軍事文化和民俗文化等聚集。

古北水鎮所在地位于北京市京郊密云縣，距離北京僅100余公里，車程時間僅一個多小時，又處于（北）京承（德）黃金旅游干線上，高速公路直達景區，交通十分便捷。在享有北京兩千多萬潛在旅游消費者的巨大市場外，還通過北京這一知名旅游目的地平臺，間接擁有數千萬乃至上億的潛在客源市場。

二、場景營造，特色彰顯

水，對于華北絕大多數的景區來說，都是一種比較稀缺的旅游資源，對古北水鎮也如此。水鎮本無水，原本只有一條流經區域且流量很小的小溪。然而，古北水鎮在打造過程中，巧妙地利用堤壩等設施，打造一個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮，最終形成嘆為觀止的“北方水鄉小鎮”，水鎮之名可謂名符其實。

作為新建的小鎮，通常而言，由于沒有歷史的積淀，給游客的感覺比較現代從而找不到小鎮或古鎮的體驗。但古北水鎮在建造之初已經充分考慮到了這一點。走進小鎮，幾乎感覺不到新建的痕跡，建設中大多采用“修舊如久”的手法，力求再現小鎮的歷史風貌，展現出來的更多的是一種小鎮歷史的久遠和深厚的文化積淀。相當部分的建筑材料，都顯示出曾經經歷或使用過很久的痕跡，有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體收購并在此原樣復建，充分展示出設計者的匠心獨運。

人們普遍認為，古北水鎮是浙江烏鎮的翻版，故被稱為“北方烏鎮”，其實不然。古北水鎮只是在建設和運營中借鑒了烏鎮的成功經驗，而在小鎮特色上，則完全與烏鎮不同，更多的體現出了自我的特色。如果說，烏鎮展現出來的是一種南方的江南水鄉，給人的感覺是溫婉如玉，而古北水鎮則展現出來的是一種北國的邊塞小鎮，給人的感覺是滄桑粗獷。

古北水鎮在打造過程中，充分展現了對區域歷史、文化、民俗的理解與尊重。通過長城書院、楊無敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實現了北方小鎮的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮歷史風貌和民俗文化，并與司馬臺長城有機的融為一體，形成為獨一無二的自我特色，并對游客產生了極大的吸引力。古北水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現，讓游客更真實的體驗和感受古鎮生活。

三、管理創新，業態多樣

借鑒烏鎮西柵景區成熟的運作模式，古北水鎮在開發時就構架了對景區的統一運營管理模式。遷出原景區居民，以顛覆式的社區重構來實現擁有景區全部商鋪和住宅的產權。原景區居民變成景區的員工，在統一的規范要求下開展經營為游客提供服務，保證了服務質量和品質，為游客帶來極佳的旅游感受。

在古北水鎮經營業態上，門票只是進入景區的門檻，更看重的是游客在景區帶來的二次消費，現已形成門票、索道、游船、溫泉、餐飲、住宿、演藝、娛樂等多種業態、復合經營的良好態勢，在充分滿足游客多種旅游消費需求的同時，極大的降低了門票在整個經營收入中的比例，取得了破解“門票經濟”的巨大成功。此外，古北水鎮還針對北方景區冬季呈現嚴重淡季的問題進行了充分的考慮，開發出雪地長城觀賞、廟會、冰雕節、美食節、溫泉等一系列冬季旅游產品，初步實現了“淡季不淡“的經營目標。

四、設計頂層，規劃落地

針對北京市存在巨大的短途休閑度假游需求，而周邊又比較缺乏這樣的有效供給現狀，古北水鎮在規劃之初，就充分結合自身優勢資源，高起點規劃，以“長城觀光、北方水鄉”為核心賣點，把項目規劃定位為集觀光游覽、休閑度假、商務會展、創意文化等旅游業態為一體、服務與設施一流、參與性和體驗性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。

根據項目的功能分布，將整個水鎮規劃為“六區三谷”，即：老營區、民國街區、水街風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個水鎮范圍內，規劃實施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務，總體規劃有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建筑。包含2個五星標準大酒店、6個小型精品酒店、400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施，實現對觀光、休閑、度假和會議的需求。除此之外，后期還規劃了高爾夫、別墅地產，度假公寓等多種業態和設施，滿足項目的可持續發展。

古北水鎮從外觀上對水鎮街區風貌進行整體風格打造，確保水鎮與周邊環境的自然、協調性；內部布局上，按照現代化社區的標準，完善公共場所、活動空間、居住及旅游配套設施，同時將現代化的設施深藏不露地融入到建筑當中，既保證了北國小鎮的歷史面貌，也適合旅游度假者的居住。

五、政府支持，市場運作

作為北京市“十二五”規劃的重點旅游建設項目，古北水鎮的開發得到了當地政府的大力支持，除2012年獲得密云縣政府4100萬的基建補貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支持幫助。

古北水鎮項目總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司、北京能源投資（集團）有限公司和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，確保了項目開發建設所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮投資方還與知名地產商開發龍湖地產合作，借助古北水鎮巨大的游客量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產項目長城源著，力突通過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。