“營改增”對房地產企業稅負、凈利潤及現金流的影響

司巖

摘要：營改增是一項新型稅收政策，有助于消除重復征稅，降低企業稅負。實施營改增主要是為推進產業結構優化，實現國民經濟快速增長。房地產行業是我國國民經濟的主要主柱產業，現已實施營改增改革。本文主要分析了營改增對房地產企業稅負、凈利潤和現金流的影響，為房地產行業提供參考。

關鍵詞：營改增；房地產；稅負；凈利潤；現金流

中圖分類號：F299 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-02

實施營改增之后，所有企業新增的不動產所含增值稅進項稅額都被納入抵扣環節，使房地產交易更加活躍，能夠有效緩解房地產企業發展過程中的房源積壓問題。與此同時，也實現了消費型增值稅制度，擴大房地產企業投資，使其更具經營活力，從而實現房地產行業經濟結構的轉型。2016年5月1日，在全國范圍內推行營改增之后，不僅對房地產企業重復征稅情況進行有效控制，也實現了我國產業結構優化，使我國房地產行業涉稅業務處理發生了較大的變化。

一、“營改增”后房地產企業稅率分析

房地產行業涵蓋的內容比較多，包括建筑業、交通運輸業、銷售業等，對其他產業經濟增長起著間接推動作用。而建筑安裝成本稅額在房地產行業可抵扣進項稅額中的占比很大，房地產行業的進項增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。

實施營改增之后，房地產行業適用增值一般計稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產行業成本中的占比很大，可在征稅過程中增加可抵扣進項稅額，故而，如將房地產行業稅率設定為6%，相對較低。實施營改增之前，房地產行業中的不動產銷售營業稅征收比為5%。實施營改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會增加房地產行業的稅務負擔，不利于其發展。國家依據房地產行業具體情況及現行稅收制度，在實施營改增之后，將房地產行業的增值稅率確定為11%。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

實施營改增之后，房地產行業不再繳納營業稅，而是改繳增值稅，稅負也較之前有所不同。

1.構建模型

推行營改增之后，房地產行業面臨增值稅發票獲取難度較大的問題。以某房地產項目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應，供應商是小規模納稅人、個體戶或農民，增值稅專用票獲取難度大，無法實現進項稅額抵扣。

我國營業稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產行業無法在短時間內實現全面的進項稅額抵扣。經歷一定的發展周期之后，可獲取增值稅進項可抵扣稅額憑證[1]。

2.測算和分析稅負變化

實施營改增政策之后，房地產行業稅負有所改變。分析典型性的房地產企業，假定11%增值稅稅率進項稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應稅收入和營業成本），對企業增值稅額進行計算，對比計算結果與該年度同等收入規模營業稅額。結果表明，實施營改增之后，增值稅稅率和進項可抵扣稅額是房地產行業稅務負擔主要影響指標。而該背景下，房地產行業的增值稅進項稅率相同。如果企業能夠獲得更多的進項稅可抵扣稅額，就能減小其稅務負擔。房地產行業的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進項可抵扣稅額，營業成本和營業收入之比超過44.64%，可減輕稅務負擔。

我國營改增發展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發票，房地產行業也不可能全面實現進項可抵扣稅額，違背了營改增實施初衷。國家要結合房地產行業實際情況，加大營改增政策的推行力度，使進項稅額可抵扣率達到100%[2]。

三、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響

營改增實施之前，分別將房地產企業的營業收入和營業成本假定為S1和C1，銷項稅率和上游行業增值稅稅率分別用B1和B2表示，進項可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對房地產企業凈利潤進行計算：營業收入是S1（1+B1），營業成本是C1-C1×B2×N，營改增之前的營業稅金及附加減去營業稅額，即可得出營業稅金及附加，營業總成本則包含營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、資產減值損失。營業收入減去總成本、營業外支出、所得稅費用，再加上其他經營收益和營業外收入，即可得出凈利潤。

實施營改增之后，房地產行業及上游行業的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進項稅額，即可增加企業凈利潤。故而，在房地產行業實行營改增，不僅能夠使其進行有效融資，而且能夠增加房地產行業利潤，為其開拓廣闊的市場發展空間。外部市場環境因素和稅收政策等，都會對房地產行業凈利潤產生影響。實施營改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進項可抵扣稅額比例也無法滿足要求，未來一段時間房地產企業利潤會有所下降。要依據自身實際情況，對凈利潤變化趨勢進行明確認識和界定，減輕房地產企業稅負，實現其發展[3]。

四、“營改增”對房地產企業現金流的影響

當前市場環境下，傳統會計管理模式已經不具備適用性，也無法滿足房地產企業的稅務管理要求。房地產行業運作及發展中涉及到的資金比較多，實施營改增會影響房地產企業現金流量?，F金流量具有明確的概念界定，它主要由經營活動現金流量、投資活動現金流量和籌資活動現金流量三個方面的內容構成。房地產企業的銷售額減去稅負變化，即可得出現金流量。經計算可明確，實施營改增之后，增加了房地產企業的現金流量。具體而言，銷售商品提供勞務的收入增加，營業稅和增值稅會對各項稅費產生影響，且該變化過程存在不確定性。因此，房地產行業現金流量增加的實現條件是增值稅稅率和上游行業增值稅稅率都是11%，全面實現進行可抵扣稅額。與此同時，也會降低房地產企業的稅負，使其利潤空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進項抵扣鏈條仍然不夠完整，無法全面實現進項抵扣額。政府和相關部門要依據房地產行業的實際發展情況，加大營改增全面推行力度，使該行業稅收制度不斷完善，實現營改增目標[4]。

五、房地產企業營改增建議

在房地產企業實施營改增之后，增值額要計算繳納增值稅，并依據增值額計算繳納土地增值稅。這兩項稅種存在性質上的差別，但是計算依據都是增值額。由于增值額計算中，采取的計算方法不同，很容易出現誤差。當前，土地增值稅實施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關部門可依據房地產行業的實際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產行業發展中極具適用性[5]。

六、結束語

綜上所述，在房地產行業實施營改增，需要考量的專業要素比較多。政府和相關部門要依據房地產行業發展背景及營改增要求，對營改增稅率和實施過程進行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產企業稅負，為其開拓廣闊的市場發展空間。

參考文獻：

[1]孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015，（31）：47-49.

[2]鐘順東，陳燕寧.“營改增”對房地產開發企業利潤的影響分析[J].中國管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐紅英.“營改增”對房地產企業稅負、凈利潤及現金流的影響分析[J].新經濟，2016，（18）：71.

[4]丘兆波.關于“營改增”對房地產企業財務管理影響的思考[J].企業研究，2013，（24）：168-169.

[5]汪波.如何應對即將實施的房地產行業營改增[J].中國總會計師，2015，（04）：122-123.