中國樓市去庫存

王雅蘭

摘要：在2016年9月30日起至黃金周結束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內先后出臺樓市調控政策。中國限購城市重新擴圍至20個。相比于三四線城市較高的去庫存壓力，一二線城市壓力較小，限購令的出臺，短期內目的在于，政府限制房價的飆升，從市場中清除一部分買房者，清理一部分市場泡沫。但是隨著限購令的實行，北京的房價不降反升，而且我們看到了像鄭州這樣的二線城市出現了市民哄搶房源的現象。所以出現了目前經濟不景氣，樓市的房價卻降不下來的現象。政府，房地產行業雙方應一起努力，通過放開限購政策，采取鼓勵農民買房等措施一起化解難題。

關鍵詞：樓市；限購令；去庫存；泡沫

中圖分類號：F224 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、整個行業結構失衡，資金鏈條不完善

三四線城市積累大量庫存，對地方經濟，稅收產生嚴重影響。更隨著近幾年針對樓市出臺的相關稅收政策，信貸政策，使得房地產行業更為復雜，政府作為市場上游分配者，決定了哪些土地可以作為房地產開發用地，具體可以開發多少，造成了土地市場的話語權掌握在政府手中，政府具有相當高的壟斷地位。開發商需要從政府取得土地資源，各個開發商之間存在競爭關系，為了拿到土地，必然會想盡一切辦法，最終，以較高的價格拿到土地，這從第一環節就造成房價居高不下，已經使得成本相對較高。

開發商需要大量資金進行地產開發，資金的來源又與金融機構有著千絲萬縷的聯系。開發商會從銀行取得貸款，使得開發商收取高房價來進行還款，而企業因為調控手段的運行，流動資金運越來越少，同時銀行的貸款資信要求越來越高，銀行信貸規模的收緊，信托融資的從嚴，融資難度越來越大，融資量也相對較小，影響了資金鏈的有效運轉。房地產企業面臨資金籌集的風險，給房地產企業資金鏈更大的壓力。加之房地產行業關系復雜，產業周期長，更要求房地產行業需要較高的收益回報率。

而房地產行業管理松散，體制不健全，資金利用率低下，發生呆賬，壞賬都無法及時處理，每筆資金的流向不明確，沒有嚴格的監管體制，懲罰體制，資金運用存在更大風險，也造成了房價的高居不下。

二、三四線城市去庫存壓力大

高回報率催生了我國近十幾年來的房產泡沫，產生了大量庫存，目前我國的對策是去庫存，但關鍵是去哪里的庫存，怎么去庫存。一二線城市經常出現市民排隊買房的現象，庫存相對較少，但這并不意味著大城市不需要去庫存，大城市的庫存只是將庫存轉移到了市民手中，市民手中的房子除了滿足日常居住之外，剩下的房子基本上是為了投資升值，因為大家普遍認定中長期內，房子不會貶值，作為一種穩定的投資標的，它具有投資價值。但一旦未來某一天，樓市的泡沫破滅，市民們會紛紛拋出房子，市場上又會出現大量庫存，這依然會困擾樓市，所以，當務之急是，一二線城市要控制樓市的開發，防止樓市過熱，從根本上解決庫存問題，特別是要防范假借居住的剛性需求，實則是投機樓市的行為的出現，短期內可以配合限購令；長期內，需要制定更加規范的政策，遏制投機樓市的行為。

三四線城市，沒有了像一二線城市那樣火熱的炒樓行為，取而代之的是存在大量的爛尾樓，大量樓盤沒人買，地段稍微好一點的庫存現象不嚴重，而不繁華的地段庫存現象相當嚴重，大量樓盤無人問津。因此為了去庫存，催生了一系列的相關政策，例如零首付，但這也不能從根本上解決問題。有效的應像引導農村居民以較低的價格在城市買房的辦法，逐步去庫存。

三、一二線城市去庫存壓力較少，但是房源層出不窮

大城市的高房價與小城市的低房價，造成了房源在這些城市之間的總量與結構失衡。也從側面反應了人們收入的總量與結構的不平衡，經濟發達的地區的人們收入水平高，生活質量好，而經濟發展水平低的地區人們收入普遍偏低。收入差距越來越大，造成嚴重的社會不公，這也造成了大城市的樓市投機嚴重，人們希望靠大城市的一套房來實現一夜暴富，房價越炒越高，財富一夜之間積累的可能性越來越大，也造成了相關地區的產業結構性失衡，與房地產相關的行業發展越來越好，某些行業的利潤增速遠超其他行業水平，也就使得更多的資金投入到房地產及相關行業，資金大量涌入，使得其他行業融資困難，而且與此同時，資金的機會成本不斷上升，長時間造成的畸形產業結構使得經濟增速不斷下滑，經濟狀況越來越差。高房價也是阻礙農村城鎮化的一個重要制約因素，城市房價高，農民想進但進不來，農村與城市之間的貧富差距增大，新市民的來源受阻，城鎮化腳步必然放緩?；诖?，地方政府應該逐步制定解決方案，讓房地產行業合理的進行融資，減少尋租行為的發生，制定有效的獎懲機制，不盲目的追求表面的政績，不能因為追求表面GDP就放任房價漲高。同時，要合理的鼓勵農村居民進城買房，給予優惠措施，從根本上環節庫存難題，同時也是加快城鎮化的有效手段。

四、政府，企業雙管齊下

金融作為國家經濟的血液，對國民經濟有著至關重要的影響。國家的宏觀政策也是合理調控房價的有效手段，調控房價，有利于維護區域的金融穩定。庫存無論在一二線城市，還是三四線城市，都是潛在的經濟隱患，消除庫存，消除隱患，維護金融及經濟健康穩健的發展。對于大城市而言，將剩余的庫存一部分轉化為公租房，廉租房，提高城市整體福利水平，在限購的基礎上適當放寬購房比例，進一步完善住房價格信息統計制度，充分發揮房地產市場信息系統的效用，同時兼顧杜絕炒房的投機行為，去除庫存；中小城市的有效措施就是放寬農民的購房限制，給予優惠，由政府搭建平臺，合理的使用多余房源，實行戶籍準入制度與購房掛鉤，鼓勵農民進城買房。完善農民的住房保障，相應的醫療等民生保障措施，提供相應的就業崗位使農民在城市安心居住。同時，去產能，去杠桿，讓房地產行業的杠桿降下來，逐步消除暴利，從根本上解決問題，讓房子回歸自然居住屬性而非投機標的屬性。加強房地產市場發展研究和市場監測，及時制定政策，結合實際，防范風險。

參考文獻：

[1]郭婧娟.房地產供應鏈成本構成及對房價的推動機理研究.

[2]申博.“去庫存”視角下房地產行業對區域金融穩定的影響.河北經貿大學學報，2016（5），3.