城市綜合體的商業模式和城市價值思考

黃志青

廣東省建筑設計研究院

城市綜合體的商業模式和城市價值思考

黃志青

廣東省建筑設計研究院

商業地產隨著經濟社會的不斷發展而進入了新的發展時期，其在數量、規模、形式、參與主體等方面都發生了巨大變化，一二三四線城市都出現了大量的城市綜合體并成為了城市中的地標。文章圍繞城市綜合體的商業模式展開，并分析其價值，以促進我國城市建設的進一步發展。

城市綜合體；商業模式；城市價值

1 城市綜合體的商業模式分析

隨著我國城市化進程的不斷加快，城市綜合體的發展數量日益增加，其發展方式日益多元化，城市綜合體的商業模式也愈來愈多。在時代告訴發展的今天，綜合分析城市綜合體的商業模式并思考城市價值，對于豐富我國城市建設內涵具有重要意義。在我國，房地產開發企業負責了大部分的城市綜合體的開發和運營，比如萬達、寶龍。隨著其實力的不斷增強，房地產企業開發的商業模式已經至臻成熟，對城市經濟的發展有著重大的影響。

1.1 運營模式

在投資開發城市綜合體時，相對比較簡單，只需要擁有足夠的資金即可，其真正困難的是運營。所有的城市綜合體只有在投入運營后才有可能創造價值，獲得盈利，否則便不具備其商業價值。城市綜合體的運營與開發模式和建設目標緊密相連，在運營過程中如何保證自身處于發展狀態，盡可能獲得多的投資收益，需要做好商鋪的出租工作并售賣部分物業。這樣便能夠既獲得租金收入，又將租售結合起來，最大限度地獲取投資回報，比如萬達和中糧。

1.2 開發建設模式

根據不同的投資要求，城市綜合體在開發建設時有不同的模式，這主要與城市綜合體所處的區位和城市發展情況密切相關。城市綜合體的開發建設模式大多是建立在調查的基礎之上的，當前比較成熟的城市綜合體開發模式主要有獨立開發模式、政府企業開發模式以及企業聯合開發模式。這三種不同的城市綜合體開發建設模式具有各自的特點，第一種的開發商實力比較雄厚，資金充足，能夠負擔整個項目開發的各種投入。第二種開發建設模式是政府無法獨立負擔土地資源開發的相關費用，為了減輕自身財政壓力，同時也為了刺激企業的發展，而將部分地皮交由企業開發。第三種模式下，由于現今的城市綜合體中較多，個別企業難以承擔開發的重任，便強強聯合共同開發相關項目。這既能夠減輕自身壓力，又能夠有效促進自身的發展。

1.3 空間規劃布局

開發商在建設城市綜合體時會綜合考慮相關因素，國家政策、經濟發展中長期規劃、城市總體發展趨勢、辦公、住宅以及其他基礎配套設施等，都是需要考慮的因素。在對城市綜合體進行空間規劃布局時，還會考慮到周邊環境，比如停車場、風俗民情以及自然大環境。一般而言，為了達到空間規劃布局要求，開發商通常會將城市綜合體的位置選擇在交通便利、配套完善、社會零售總額高、人流量大的內外部動線體系中。

1.4 目標客群一致性

城市綜合體的顯著特征是較強的包容性和選擇彈性較大的功能布局，項目規劃布局的水平會影響項目的實踐運營和獲利情況。而項目的規劃布局與其進駐品牌的目標客群相關，如果不一致，便會在內部出現矛盾沖突。城市綜合體具備了多種功能，各系統形態能夠相互兼容并達到整體概念，但其內部各因素的具體比例卻會受到政企協議、城市經濟發展以及經濟指標的影響。不同城市、區域、業態定位的城市綜合體之間存在顯著差異，商業中心、副中心以及新興、社區商業區的商圈定位完全不同，目標客群差異也較大。因此，為了保證城市綜合體獲得預期收益，就必須要立足實際，準確認知并定位目標客群，爭取實現目標客群與進駐品牌之間的優勢互補，幫助城市綜合體創造更多經濟效益和社會效益。

2 城市價值分析

在城市綜合體的影響下，城市特定區域內的客流量和業態組合都有所提升，特定區域內的經濟也能夠得到一定程度的發展。毫無疑問，城市綜合體能夠憑借其豐富的業態組合而具備較高的城市價值。隨著商業綜合體項目的增加，各城市都出現了集住宅、辦公、購物以及娛樂等功能于一體的城市綜合體。這些城市綜合體在各自的區域內發揮著其商業價值和社會價值。

2.1 商業價值

從商業價值來看，城市綜合體能夠帶動人口流向，眾所周知，經濟的發展離不開人員流動，只有在人流密集的區域才有可能產生頻繁的大規模的交易行為，從而帶動當地經濟的發展。城市綜合體是一種一站式服務區，其能夠滿足不同人員的不同需求，進而帶動周圍人員的消費。其次，城市綜合體還能夠憑借其一站式服務培養新的商業氛圍，在發展自身經濟的同時提升其他諸如土地、商業的價值，促進自身的提高。比如，各城市各區域的萬達廣場和萬達購物綜合體，摩爾百貨，仁和春天以及財富中心等等。

2.2 社會價值

城市綜合體并不僅僅具有商業價值，其在促進區域經濟發展的同時也會在一定程度上改善城市形象，形成新的城市名片，創造一定的社會價值。很多城市綜合體都會在發展過程中，而逐漸成為城市的標志或者是旅游景點，比如四川成都的寬窄巷子。其次，在城市綜合體的發展帶動下，會在此區域內提供更多的工作崗位，為人們提供更多就業機會和平臺，有助于緩解我國的就業問題，能夠起到維護社會穩定、促進社會和諧發展的作用。

3 結語

城市綜合體的商業模式日益增多，各種模式都有其存在的支撐點，都能夠找到發展的空間，是城市發展和城市文化的總要組成部分。城市價值的本質是要建立高度復合的可循環市場，并將城市綜合體打造成為地標。城市價值在城市發展中的作用很重要，其能夠在一定程度上加快城市區域的發展步伐，并促進城市綜合體的更新換代。

[1]丁瑞.城市綜合體商業模式與應用推廣研究[D].陜西師范大學,2015.

[2]金巍,劉榮坤.城市綜合體的商業模式和城市價值研究[J].商場現代化,2015(21):2～3.