限制投資投機性購房：商業銀行該如何作為？

如果銀行能從防范合規性風險角度出發，真正把握好住房貸款的各環節，有效控制居民加杠桿行為，防止信貸資金通過個人消費貸等渠道變相流入房地產，則或能實現與限制信貸流入投資投機性購房之政策要求殊途同歸。

近日央行發布的《2016年第四季度中國貨幣政策執行報告》明確指出，要嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

這一表述顯然與以往“嚴格限制信貸資金違規流入房地產領域”類表述有了較大的差異。其背后潛臺詞則是我們熟知的、典型的“既要......又要”句式：既要限制投資投機性購房，又要支持合理的自住性需求。

按照中央“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定調，這一句式絕對正確。盡管筆者并不認為強調房子的居住屬性就是對其金融屬性的根本否定，但上述定調畢竟指明了中國房地產理性發展的基本定式，即引導房地產市場需求向注重消費屬性的方向發展。

那么，問題來了。怎樣算自住性購房需求，怎樣又算投資、投機性購房呢？

顧名思義，自住性購房是指購買房屋是用來自住的購房行為，體現了房屋的消費屬性。與之相對應的，投資投機性購房則指購買房屋意在獲取未來的房地產資產增值或價差收益為目的的購房行為，體現了房屋的金融屬性。從經濟學意義上，房地產投資與投機在出發點、資金占用時間長短、操作手法等方面具有微妙的差異。房地產投資意在通過出租獲取長期穩定的租金回報以實現資產的保值和升值，一般不受短期的利益沖突而迅速改變；而房地產投機著眼于通過短期市場上房地產價格的浮動和土地增值賺取高額差價，資金占用時間短，流動速度快，屬于短期的資本狩獵行為。但二者的本質相同，即都是依靠房地產價格的浮動和土地的增值獲得預期收益，在實踐操作中二者的界限并不明顯，存在互相轉換性。

顯然，無論是自住性購房還是投資、投機性購房，在概念界定上并不存在太大的困難，但在在實際操作中，尤其是在信貸領域，所有概念上的差異性都被抽象為一個簡單的行為：買與賣的行為。

所謂知易行難。單純在購房這一環節、這一時間節點看，我們要分辨購房者的行為屬于自住性購房還是投資投機性購房，其實并不容易。對于銀行而言，要據此在信貸上做出不予準入的決定則更加困難。

盡管我們可以簡單地把三套及以上的購房認定為投資投機性購房，——這一點似乎并無疑義，而且已在諸多城市的限購限貸政策中已經得到了體現，即三套以上的購房行為根本就不能獲得銀行貸款，自然也就不存在限制信貸流入的問題了；但在二套房購房買為認定上則顯然會存在分歧，而且也并未被列為限購限貸對象。

毫無疑問，在二套房購房行為中，客觀上有不少屬于投資投機性購房行為。對于這類購房行為，現行的房貸政策，無論是統一的還是因城施策的政策，除了在貸款首付款比例、貸款利率等方面有差異化安排外，對購買二套房是否屬投資投機性購房并無清晰界定。

我們憑什么認定某人購的二套房不是用于自住而是用于投資或者投機？事實上，無人能夠也無權認定某人的購房行為是屬于自住還是投資或者投機。即使自住性購房也有初次置業與改善型購房，以及在現行體制下存在的、為滿足子女入學的“學區房”。如果我們連居民改善性購房、學區房需求都加以遏制，顯然與社會主義發展的原則導向即滿足人民群眾不斷豐富的物質文化需求之目標相背離的。

問題的關鍵在于，無論是自住性購房抑或投資與投機性購房，都只能是對事后行為的認定，而且具有相當的時間跨度性，而購房行為則是一個時點上的行為。顯然，在購房及按揭貸款發生時這一切都是一個未知，是一個無解的問題。

從政策執行角度看，限制信貸流入投資投機性購房之政策的執行主體顯然非銀行機構莫屬。但在缺乏相關行為界定標準的情況下，把這樣一個棘手的難題交給銀行來把關則顯然勉為其難。

如果在貸款審批環節，銀行因不能有效識別投資投機性購房行為，而將信貸資金“放進”投資投機性購房交易中，是否意味著同時也埋下了一顆顆合規性的“地雷”呢？權衡之下，銀行機構要么在監管的喊話下打“擦邊球”，以至被監管問責；要么索性對房地產避而遠之，把資金更多地投向基建項目、投向大企業，——在目前這種情況下，即使銀行不投房地產，省下的錢也未必就是中小企業的“福音”。

不可否認，投資投機性購房是樓市虛熱、房價非理性上漲的直接推手之一，其對房地產市場的“毒害”是毋庸置疑的。但是，投資投機僅是問題的表象，僅是資產荒背景下社會資金運動中所呈現的一種特征。其背后的深層次原因則異常復雜：既有土地供給方面的問題，包括土地財政、國有房企財務軟約束等，也有房地產需求方面的問題；既有教育、醫療等社會資源配置不均衡所導致的區域差異問題，也有社會流動性充裕與資產荒、“投資理財慌”等交織問題。

抽刀斷水水更流。如果為控房價而簡單地限制信貸流入投資投機性購房，顯然非治本之策。而且，由于存在上述行為界定上的模糊性問題，限制信貸流入投資投機性購房的政策能否切實落地、能否產生預期的效果，尚存不確定性。無論是從控房價的角度，還是引導資金“脫虛向實”的角度，我們均需對相關政策的可行性和實際效果作充分評估。唯有從問題的本源出發，對癥下藥，才是治本之道。

在資產荒依舊的狀況下，讓銀行果真金盆洗手、徹底從房貸領域脫身顯然不現實。那么，按照既定的政策方向，銀行需要考慮的就是，如何兼顧房貸業務拓展與合規風險防范，如何避免“觸雷”。

從避雷防險的目標出發，把關注與防范銀行自身風險與配合宏觀調控政策實施向結合，我們或許能找到政策落地的最佳基點。

目前，從賬面數據看，商業銀行房地產貸款不良比例與關注類比例遠低于全部貸款，而居民按揭貸款不良比例和關注類比例又大大低于房地產貸款。因此，銀行面臨的居民住房按揭貸款風險并不大?？傮w看，居民按揭貸款發生“斷供”的可能性并不大，特別是有著固定收入、“單位”背景的居民，其違約的顯性和隱性成本較大，因此在信用方面的自我約束相對較強；需要警惕的是，由于實體經濟困難、企業主經營失敗形成的風險傳導性。

在調控居民購房行為方面，銀行可以有所作為的是，運用首付比、利率等手段加強對居民杠桿率的控制。首先是加強對首付款資金來源真實性的審查，從嚴控制個人債務收入比例（DTI）。這一點恰是當前銀行所面臨的難點問題，尤其是對自雇人士購房收入來源的審核方面存在較大的彈性。其次，是要加強對個人消費貸款、住房抵押貸款、個人經營性貸款等管理，防止居民借助這些形式加杠桿，導致信貸資金變相流入房地產領域。

問題是，在資產荒狀況尚為根本緩解背景下，銀行能否舍棄房地產這塊“肥肉”，能否警惕“房貸”可能感染了“病毒”？會不會對首付貸等加杠桿行為睜一眼閉一眼？

如果銀行能從防范合規性風險角度出發，真正把握好住房貸款的各環節，有效控制居民加杠桿行為，防止信貸資金通過個人消費貸等渠道變相流入房地產，則或能實現與限制信貸流入投資投機性購房之政策要求殊途同歸。（感謝新浪財經意見領袖供稿，本文作者李庚南，先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。）