市場比較法在工業用地估價中的應用

摘 要：近年來，工業用地在建設用地中所占的比例逐漸擴大，科學合理的評估出工業用地的價值對于經濟發展具有重要意義。而市場比較法是工業用地估價中常用的一種方法。本文通過案例，介紹了市場比較法的應用方法，分析了實際估價工作中存在的一些問題，并提出了相關建議。

關鍵詞：市場比較法；工業用地；土地估價

隨著我國土地使用制度由無償劃撥向有償使用的轉變，土地成為了一項特殊資產。而一些企業為了擴大生產，需要獲得工業用地的使用權。因此，客觀評估出工業用地的價值對于工業及經濟發展具有重要意義。市場比較法是在同一供需圈內，通過相同用途的三個以上類似宗地近期正常市場價格的比較和研究，評估某一宗地市場價格的方法。在實際應用過程中，市場比較法存在一些問題，影響了估價結果的客觀公正性。本文擬通過案例評估分析，介紹市場比較法的基本用法，并對存在的普遍問題提出建議。

一、市場比較法的基本原理及公式

（一）基本原理

市場比較法的理論依據是替代原理。根據替代原理，效用相同的土地在市場上的價格應趨于一致，否則開發商就會放棄購買價格較高的土地，而選擇價格較低的土地，從而引起市場供求關系的階段性變化和長期均衡。

（二）計算公式

《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）關于市場比較法的計算公式為：

P=PB×A×B×C×D×E

式中：P—待估宗地價格；PB—比較實例價格；A—待估宗地交易情況指數/比較實例宗地交易情況指數；B—待估宗地評估日期地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數；C—待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數；D—待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數；E—待估宗地年期修正指數/比較實例宗地年期修正指數。

二、市場比較法的估價過程分析

（一）案例中某宗工業用地基本情況介紹

六安皖源米業有限公司由于經營需要，擬將一宗位于六安市裕安區的工業用地國有出讓土地使用權向銀行進行融資抵押。評估設定用途為工業用地，開發程度為“五通一平”，評估基準日為2016年4月11日，土地終止日期為2061年01月10日，至估價期日，土地剩余使用年限為44.75年，評估土地面積為34157平方米。

（二）市場比較法估價過程

1.選取比較實例

通過調查分析，選擇近期發生交易的與待估宗地條件類似，級別相同的3個比較實例，比較實例具體情況如下：

實例A：武漢雙強管業有限公司。該地塊位于平橋工業區路橋一處項目北側、金盛路西側，用途工業，用地面積31676平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價格159.5元/平方米。

實例B：安徽鴻杰威爾停車設備有限公司。該地塊位于平橋工業區永泰路與金盛路交叉東南側，用途工業，用地面積29491平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價格159.7元/平方米。

實例C：安徽速克達車業有限公司。該地塊位于平橋工業區振興路與永泰路交叉口東北側，用途工業，用地面積39139平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價格161.5元/平方米。

2.比較因素的選擇及比較因素條件指數的確定

影響待估宗地價格的主要因素有交易時間、交易方式、區域因素（主要有交通條件、基礎設施狀況、環境狀況、自然條件等）和個別因素（主要指宗地形狀況、宗地地基狀況、宗地形狀、宗地面積、宗地臨路狀況等）。

待估宗地與比較實例A、B、C土地用途及交易方式相同，故不需要修正。

交易日期修正是將實例在成交日期的價格調整為估價期日的價格。根據當地的地價指數表，推算出期日修正系數，具體見表2-1：

土地使用年期修正指數根據公式K=[1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]進行修正。

其中：K—土地使用年期修正指數；r—土地還原率按7%計；

m—比較實例土地使用年期；n—待估宗地土地使用年期；

區域因素和個別因素的指數確定原則是，以待估宗地為100，將各種區域因素和個別因素按照一般優、較優、一般、較差、差五個等級，每上升或下降一個等級，指數增加或減少2%。

3.根據比較因素條件指數確定因素比較修正系數

根據分析，交易期日的修正系數分別為128/125、128/125、128/125；土地剩余使用年限修正系數分別為0.9516/0.9661、0.9516/0.9661、0.9516/0.9661；環境狀況的修正系數分別為100/98、100/98、100/98；接近對外交通設施程度修正系數分別為100/102、100/102、100/102。而其他影響因素條件狀況類似，故修正系數全部為100/100。所有修正系數相乘得到總體修正系數1.0090。故三個比較實例修正后的土地單價為159.5×1.0090=161；159.7×1.0090=161.1；161.5×1.0090=163。取算數平均值，最后地價為161.7元/平方米。

三、市場比較法在工業用地估價工作中存在問題及對策

（一）通過相關的調查了解，很多土地估價師認為在整個市場比較法評估工作過程中最困難的就是比較實例的搜集。主要是由于我國土地交易制度還不夠完善，土地交易案例本身就相對較少；而一些估價機構和相關職能部門為了自己的經濟利益，信息不對外公開，這就導致估價機構很難獲取其它同業掌握的案例。因此可以構建土地估價共享數據庫。土地估價師協會匯總比較實例及各種信息，按照交易時間、評估目的等條件進行分類，便于搜索。土地估價共享數據庫的建立，可以解決市場比較法搜集比較實例難的問題，有助于提高土地估價的效率。

（二）市場比較法應用的關鍵就是比較因素的確定，它影響著評估的準確性。但是很多估價師對于工業用地的比較因素選擇千篇一律，沒有體現待估宗地和比較案例的特點。建議增加估價目的和規劃前景作為比較因素，可以更好的體現土地的市場價值。因為不同估價目的的價值類型也不同，價格確定也隨之變化；而規劃前景可以看成是土地的發展權，在其他土地價格影響因素相同的情況下，規劃前景良好的土地在日后的收益必然更高，那么土地的價格也應當更高。

（三）一些土地估價師職業道德低下，風險意識薄弱，違反執業準則，不能公平公正的進行土地價值評估。為了滿足客戶的要求，擅自改變評估市場比較法中參數，對估價結果人為的進行改動，經常出現高估低評或低估高評的現象。對于這種不良之風，應該從法律監督、自我監督和社會監督三個方面入手，建立健全土地估價監督體系。首先，要完善相關法律法規，加強行業監管力度。這是對于土地估價師的法律監督。其次，加強對土地估價行業從業人員的職業道德教育，提高土地價值評估從業人員的自我監督意識。最后，構建估價師信用披露及備案制度，這是估價師接受社會群眾的監督。

參考文獻：

[1]劉苗. 洪湖市A土地價值評估研究[D].湖南大學，2014.

[2] 孫秀. 市場比較法在土地價格評估中的應用研究[D].哈爾濱商業大學，2016.

作者簡介：

魯冰清，男（1990.12.30——）漢族，安徽省六安市，碩士，東北林業大學經濟管理學院，研究方向：資產評估