關于全國二三線城市地鐵經濟建設的商業空間開發模式探討

摘 要：地鐵建設的影響不僅在于改善了交通條件，提高公共交通的競爭力，還對商業環境布局起到了導向作用。本文以合肥市地鐵為例，研究地鐵經濟建設的沿線商業開發與實踐，并結合一線城市的經驗和成果，來證明合適的商業模式可以更好地開發和利用地鐵的資源和價值，從而實現地鐵經濟的綜合效益，為全國其他二三線城市的地鐵經濟建設提供寶貴的借鑒與經驗。

關鍵詞：地鐵；商業空間；產業帶動；開發模式

一、合肥地鐵建設和發展現狀

1.建設現狀

合肥作為安徽省的經濟文化及政治中心，建設地鐵具有深遠的經濟意義和政治意義。自2009年合肥地鐵一號線正式開始開工建設，一號線全長近30公里，是一條貫穿合肥市南北的地下交通干線，總投資為185億元，于2016年12月26日運行通車。同時合肥市地鐵二號線已于2013年年初開工建設，整體規劃到2020年能夠形成一號線到五號線的中心主城區客流走廊。

2.未來發展

合肥地鐵的未來發展分為三個階段，2014年到2020年為第一階段，是依托地鐵一號線、二號線的南北十字形骨架，建設地鐵3、4、5號線，從而構成以主城區為中心逐漸向外部擴散的軌道交通網，基本覆蓋中心城區的主要客流。2020年到2025年是第二階段建設6、7、8號線，構建以城市中心為圓點的城市軌道交通網。最后是在2025年以后，地鐵建設到12號線，完成線網一體的現代化城市軌道交通網。

二、地鐵口商業圈的演變

1.新的商業圈的形成

一般而言，居住空間的轉移和居住群體的變化易使在地鐵的起點、終點和重要的中轉站口處形成為新的商業圈。擁有大量的固定消費者是一個成熟的市場形成的重要因素，因此一個新的商業圈的形成不僅僅需要合適的地段、適宜的包裝、良好的營銷，更重要的是要有的穩定客戶源，而地鐵正提供了一個獲得豐富客戶源的契機。

2.得到充分加強的商業圈

地鐵使居民可以在更加廣泛的范圍內一起共同享受社會的資源福利，這樣的城市的功能在通勤范圍內將重新分配，每個商業圈都會根據自身的優勢進行整合和重新分配。合肥市地鐵一號線的運行，對周邊形成漏斗效應，大大推動了各個站點附近的商業快速發展。

（1）大東門商業圈

大東門是合肥地鐵的一、二號線交匯點，是合肥地鐵的中轉站，大東門地鐵站周邊的公共設施將得到很多改善，這些為大東門商業圈的發展提供了有利條件。隨著合肥市地鐵的開通與運行，周圍商業圈的聯系必定會得到加強，共同分享建成后合肥地鐵帶來的巨大客源，逐步培養出獨特的市場資源。

（2）火車站商業圈

由于地鐵一號線能夠改善合肥火車站的交通，火車站附近的時代廣場是最大的受益站點之一?；疖囌镜纳虡I圈人流量大，但是火車站的一些特點是過往的客人很多，停留消費的很少，商業消費檔次低，基本沒有任何的中高檔的大型商場，缺乏優質的商業環境。

（3）未來合肥的市政規劃重點區域

濱湖新區，合肥市下屬的高新技術開發區，正在加急建設的它將是未來城市規劃的重中之重。這里布局著高新科技企業和基礎配套設施，居住區相對比較集中，該區域內目前商業網點缺乏，布局分散，但地鐵建成后帶來的人流聚集將促使分散的商業網點趨于集中，最終形成具有一定規模的新商業圈。

3.地鐵建設對商業圈的影響

地鐵站將聚集了大量的群眾，將會帶動合肥地鐵沿線房地產的開發，居民聚集和流動會帶來商業的發展，成為地鐵延線上最活躍的點式高密度中心。位于附近的商圈的大型站點的交通樞紐，這本身就具有不小的規模，由于聚集的網點的強大力量，會迅速得到提升商業水平；另一方面是發展軌道交通會促進新城建設和周邊配套設施的完善，從而帶動提升周邊商業水平。

三、關聯產業的帶動

1.房地產

在影響城市土地價格的因素中，鐵路運輸是地價最明顯的提升，遠遠高于綠化等相關設施。地鐵沿著住宅物業和非住宅物業的差距一般在25%以上。軌道交通的建設對沿線房地產價格的影響尤為明顯，能促進其價格的快速上漲，但其影響僅在一定范圍內有效，超過這個范圍，軌道交通對房產價格的影響效果將減弱。在較為成熟的房地產開發領域，住宅物業價格受到各種因素的影響，如所在地區、人流量等，從而削弱了軌道交通對其價格的影響。

2.商業

無論是國內還是國外的地鐵都改變了人們原有的消費習慣，同時由于城市生活的快節奏，使地鐵站周圍成為新的商業中心，地鐵站半徑500米以內是黃金地段，商業會隨之發展起來，同時能夠擴展到半徑1000米以內，如：合肥地鐵一號線有五座換成站，客流相對較多，這就會在地鐵站周圍形成一個新的商業區或中心。城市地鐵網絡發展起來以后，商業資源會逐漸流向地鐵沿線與樞紐站，換種說法就是城市交通網絡的集中點。地鐵的建設使周邊客流量大大的增加，發達商業區的客人不再以本地區居民為主。隨著地鐵中轉站與大型出入口的設立，二、三級商業圈也將形成，從而構成新的商業中心。

3.廣告業

地鐵廣告收入高，合肥市地鐵也可以發展廣告業，利用地鐵車輛，站臺進行廣告業務，從而促進合肥廣告業的整體發展。乘客乘坐軌道交通，與外界接觸較少，更容易接受廣告信息。所以利用通道內的海報，通道燈箱，扶梯側墻海報，車內裝飾廣告貼紙等，形成全面覆蓋廣告環境，由于外部干擾較少，廣告媒體引發了強烈的視覺沖擊，可以發揮更加令人滿意的宣傳。因而，地鐵歷來成為各個商業廣告商家競相爭奪的“戰場”，而地鐵公司也可以依靠為生產型和營銷型企業提供不同的廣告展位而獲得豐厚的廣告收益，用以彌補地鐵開支。比如，南京新街口站歷來以在南京地鐵中投放商業廣告最多、最成功而著稱，所展示的商業廣告包括各類生活用品、奢侈時尚品、電子產品等等。

四、地鐵商業資源開發模式的探索

1.實現地鐵功能多樣化

為了使合肥市地鐵建設獲得的經濟效益最大化，就必須實現地鐵的多項功能。首先，可以采取將公交車、出租車、地鐵站等換乘交通工具與文化景點、商業服務等集成于一體，實現多種功能的組合開發，這樣可以將交通與人們的日常消費以及旅游娛樂等結合起來，從而增加客流量進而實現地鐵經濟效益最大化。其次，根據每個地鐵站的特點不同，對其功能設計的側重點也要有所不同。比如靠近合肥市火車站的地鐵站客流量相對較大，那么在這里廣告的宣傳作用無疑可以實現最佳效果，因此應側重開發其廣告空間效益；而且考慮到這里乘客的消費偏向飲食，站內的商業開發應偏向零售業，這樣才能方便乘客同時實現地鐵經濟效益。此外，每個地鐵站的建設都要有合肥特色，體現皖風皖韻。比如地鐵站內的空間布局就可以以皖北建筑的特色為依據，地鐵站的出口也要有所創新，這樣可以提升合肥城市的形象，帶動其商業旅游業各方面的發展。

2.完善地鐵服務個性化

地鐵作為典型的服務型行業，要實現其經濟效益的最大化，就必須通過增加個性化服務，來滿足不同乘客的需求，從而帶動商業消費。在靠近旅游景點的地鐵站可以與旅行社合作，為來合肥旅游的乘客提供導游服務，這樣不僅降低了地鐵建設的成本，實現雙贏模式，同時也給乘客帶來了很大的便利；而靠近學校的地鐵站，由于乘客大多為老師學生，那么可以開設一些書吧以及進行報刊的銷售；在靠近熱門旅游景點的地鐵站內應開設有接待大廳，為乘客提供旅游售票及咨詢服務，同時完善地理導航裝置，從而促進合肥旅游業的發展，增加地鐵建設的經濟效益。

3.形成經營體系產業化

通過與生產業、連鎖業以及旅游業等相關產業進行合作，不僅可以降低地鐵建設的成本，而且能夠形成一個完整的產業體系，實現經營體系的產業化。一方面，通過與經驗豐富的經營公司以及大型連鎖企業合作，實現地鐵地下空間的商業開發，而且它們可以起到帶頭作用，吸引更多的投資者入駐地鐵商業，從而增加了地鐵公司對備選商戶的選擇，提高經營質量；另一方面，通過與專業化的廣告媒體合作，對地鐵的廣告資源進行運營和管理，保證投放效果，獲取穩定的經濟收益。

綜上所述，對地鐵沿線的商業資源進行綜合開發，通過立體規劃形成融交通、換乘、購物、休閑、娛樂乃至商務酒店等多種功能于一體的運營模式，為城市帶來巨大的經濟效益。本文通過對合肥地鐵經濟建設的研究分析，為合肥市地鐵經濟建設的商業空間開發模式提供了思路與方案，也為全國其他二三線城市的地鐵經濟建設提供了借鑒與經驗。

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作者簡介：閆智（1993.08- ），男，漢族，安徽六安人，安徽財經大學經濟學院，2014級本科生