城市工業用地集約評價的分析

李蘊璐

【摘 要】城市工業用地的集約化使用是實現城市現代化建設的重要方式，也是提高城市工業產業建設布局合理化程度的重要手段。因此需要對城市工業用地集約使用建立一套完善的評價體系。

【關鍵詞】城市；工業用地；集約評價

引言

在我國城市現代化發展建設的過程中，城市工業用地的集約化使用出現了很多的問題，導致城市不斷的進行外向型的擴張發展，造成農業用地不斷減少。這就需要對城市工業用地集約化使用進行全面科學的分析評價。

一、城市工業用地集約使用的概念

城市工業用地集約使用是在傳統農業用地集約使用和地租理論中發展演變而來的，但是由于城市本身的復雜性使得城市工業用地集約使用一直缺少相應的定義。從內容上來講，城市工業用地的集約使用不僅有土地集約化使用的內容，同時還包括了對城市在單位面積土地上勞動力和物化勞動安置數量的分析，保障土地的產出量和使用程度，進一步增強城市工業土地的經濟效益和承載能力，力圖在單位面積的城市土地上能夠獲得最大的社會收益，其中也包括了通過科學布置，保證城市用地的經濟化、社會化以及生態化。

城市工業用地是城市用地的一部分，因此同樣需要對其進行集約化的使用，以此來合理完成城市布局，高效利用寶貴的城市土地資源。在城市工業用地集約使用的內涵上主要有兩個方面：首先是城市工業用地集約使用的原本意義，即是指城市土地的投入強度以及對城市土地進行合理應用。其次是在城市工業用地集約使用的意義上融入城市科學布局的內涵，就是指在城市中的工業產業尤其是一些有著嚴重污染情況的工業產業，需要在城市布局以及城市規劃上進行協調。

二、城市工業用地的使用現狀

（一）工業用地使用過于粗放

當前城市的工業產業在土地的利用效率上不高，這是導致城市工業用地粗放使用的主要原因，同時這也導致了城市不斷進行外向型發展的原因。圖1是某市的工業用地面積數據，可以看出很多城市的用地結構都不合理，其中工業用地占比例較大。因此城市工業產業的容積能力以及城市建筑物密集程度是進行城市工業用地集約使用的關鍵因素。需要提高在單位城市用地面積上的工業用地強度，提升城市工業產業的土地使用效率。

（二）利用率不高

隨著城市現代化的迅速發展，使得城市工業規模也在不斷的擴大，對工業用地的需求也在不斷的提升，因此許多工業企業在進行土地審批之初，就利用粗放型的土地使用情況，不斷的虛增企業土地需求數量，力圖增加企業土地劃分面積。但是，這些企業實際上能夠使用的土地面積很少，這就造成了在城市發展的過程中，工業用地需求急劇增長，城市工業用地大量閑置，造成土地資源的變相浪費，導致城市工業用地集約使用程度不高[2]。

（三）土地資源管理松懈

在城市建設過程中，許多土地都是劃分為政府行政辦公用地、城市綠化用地等，但是隨著城市發展速度不斷加快，以及城市工業的迅速壯大，使得許多城市擅自修改城市土地的使用用途，轉變為工業用地進行劃分，導致城市中工業用地急劇增長，占據大量的其他專屬用地。而許多企業在獲得土地之后，不僅在工業用地上建設實體廠房、職工宿舍，甚至會在經濟利益的驅使下，將原本的工業用地用來興建門市房、商鋪等。同時，由于利益的驅動和土地資源管理的松懈，導致許多城市都出現不法的土地交易。一部分企業在進行兼并、改制的過程中，直接將土地與企業其他資產一同處理，甚至將土地隨意出租或者轉賣。

三、建立城市工業用地集約使用評價的方式

（一）集約使用評價的方式

在本文將使用多目標的評價方式。這是一種對經濟現象進行整體性描述的方式，這種描述方法將會通過對經濟情況進行總體概括以及多方面特征分析的情況下，獲得符合要求的結果。而多目標評價方式在集約使用評價中，可以通過對土地的傳統集約情況進行分析，同時對現代城市工業用地中環境污染因素、工業產業布局因素結合起來進行綜合性的分析評價。

多目標的城市工業土地集約使用的評價思路是：通過對影響城市工業土地集約使用的各項因素以及其重要程度差別，確定相應的指標評價標準，對初始數據進行標準化處理后，根據各項因素的指標相加，將獲得城市工業用地集約使用的綜合指標，通過對指標的排序，進而確定進行評價土地的城市工業用地集約使用程度。

（二）建立城市工業用地集約使用的評價指標體系

各項因素的指標需要進行科學的選擇，其重點需要表現出城市工業用地集約使用的關鍵，保障評價系統的邏輯層次清晰、結構簡單。同時展示出工業用地的特征，進而需要增加選擇指標時的易操作性，使得所有指標意義明確、代表性強，能夠符合大部分信息的實際情況。其中具體的指標情況如下：

1.土地利用率

利用率是表示工業用地的實際使用強度以及使用效果的指標。也是城市工業用地集約使用評價中最為關鍵的評價因素，會對城市工業用地的集約使用等級有直接的評價。

2.單位土地建筑密度

這一指標是用于分析在工業用地中各類地面建筑物的實際面積在占地的總面積在所占的比例。在評價體系中，這一指標將直接顯示工業用地的集約程度，如果這一比例大則代表該土地上的集約程度較高。

3.建筑容積率

這一指標是指在評價用地上建筑面積和用地總面積的比例。如果這一比例大則代表該土地上的集約程度較高。

4.綠地占有率

它是指在評價用地上未使用面積與用地總面積的比例，如果這一指標數值高則代表工業用地的集約程度低。

5.經濟指標

這一指標是指在評價的工業用地中固定資產與每年的企業產值。是影響城市工業用地集約使用的重要因素。

6.生態指標

與綠地占有率不同，這一指標中主要是包括在國家相關標準下，工業企業必須建設的綠化用地面積。

四、結論

總而言之，隨著我國城市現代化建設的不斷發展，使得城市的工業用地的使用情況出現了很多問題，導致城市工業用地的集約使用受到了嚴重的阻礙。而通過工業用地集約使用評價體系，能夠很好的總結出目標評價土地的集約化使用程度，幫助城市工業用地的集約化使用進一步發展。

參考文獻：

[1]費羅成，吳次芳，程久苗，等.資源城市轉型期工業用地集約利用評價——以棗莊市為例[J].城市問題，2013，02：29-36.

[2]夏佩佩.浙江省工業用地集約利用效率評價及影響因素分析[D].浙江工業大學，2014.endprint