上海的住房真的如此稀缺嗎

【摘要】自2015年下半年以來房地產市場迎來新一輪的上升周期，即使在限購限貸政策相繼出臺的大背景下市場依然保持量升價漲的宏觀走向。2016年12月上海新房價格高達38356元/平，全年漲幅27.5%；二手房住宅價格全年漲幅逾35%，成交面積依然再創歷史新高，高達3160萬方。加之上海土地市場連續3年供應縮減，地王頻出，更加劇了市場一房難求的恐慌。

上海住宅真的如市場所反映出來的如此稀缺嗎？還是信息的不夠透明誤導了市場和購房人群？帶著這個設問該文從“房子是用來住”的根本屬性出發對上海住房稀缺性展開研究。從當前人口組成結構，人口發展規律，人口未來流向等來分析當前及未來居住需求總規模；從當前上海的住房存量和住房增量來說明當前居住供給總規模；最后從土地利用結構，土地規劃等方面來闡述居住供給總規模未來的發展空間。

【關鍵詞】居住需求；稀缺性；土地結構優化；檸檬市場

自2015年下半年以來上海房地產市場乃至全國房地產市場都經歷了一場史無前例的大牛市，一次次限購的升級，一塊塊地王的誕生，一場場搶房大戰，讓房價高企卻又一房難求?；馃岬氖袌霏h境下充斥著的是購房者的焦慮與無奈。

筆者十分不解的是上海作為全國最大的房地產市場，已高速發展了二十余載，截止2016年底上海的人均住房建筑面積也已高達36.1平方米。那么當下的住房稀缺程度到底如何？真的如市場所反映的那般稀缺嗎還是從業者或是相關媒體有目的性的渲染誤導了群眾擾亂了市場？

基于以上疑問，本文力圖對上海住房的稀缺性做一次真實的探究。眾所周知，住房作為商品最原始的屬性就是居住屬性，最根本的使用價值就是居住價值。而房地產的投資屬性是在居住屬性的基礎上產生的衍生屬性。這種衍生需求極易在特定的市場條件下（如供不應求）產生短期非理性波動，影響房地產市場的供求關系，進而影響我們對稀缺性的客觀判斷。因此對于上海房地產稀缺性的研究不能只研究當前房地產市場的供求關系，而是應該從房地產最基本的屬性出發，研究上海市場總的居住需求和總居住供給（房產的存量和新增供應）之間的動態關系。

因此本文有三個概念需要重點區分：

①居住需求：是指人對于居住的需求，也是房地產市場最為原始的需求，形式包括自有住房，購房，租房，短租酒店等。本文研究的是上海常住人口的居住需求。

②購房需求：是指具有買房意愿并具備買房能力的需求。購房需求是居住需求中的一種形式，兩者是包含與被包含關系。

③住房：指能滿足居住需求的所有房產種類，包括商品房、前期已上市使用的商住房、老公房、集體產權房屋等

研究上海房地產市場是否稀缺本文將從最基本的人口、住房數量（存量和增量）和土地三個最基本的角度來進行。

一.人口因素

人口是居住需求產生的源頭。人口的規模也就決定居住需求的規模。而人口結構，人口流動趨勢和人口政策均會對居住需求的規模產生影響。而對于上海人口的數據分析我們從三個角度來進行：

1.本地戶籍人口

本地戶籍人口總量增長緩慢

數據來源：上海統計年鑒

根據《2016年上海統計年鑒》披露的數據顯示，截止2016年底上海戶籍人口1439.5萬人，占上海常住人口的59.49%。從圖上趨勢看上海戶籍人口增長十分緩慢。我們統計2006～2016年10年的數據發現，10年間戶籍人口增長僅為71.42萬人，近10年上海戶籍人口年均增長率僅為0.52%。

人口生育高峰末端，出生人數將回落至正常值

數據來源：上海統計年鑒

上圖是1974年到2016年上海戶籍人口出生人數情況的統計，從圖中我們可以看出該時間段內上海有兩次人口生育高峰。第一次從1980年前后開始到1990年前后結束 ，跨度在10年左右。第二次的生育高峰是第一次生育高峰的人口進入婚育期而推動產生的。第二次人口生育高峰是從2008年前后開始，根據上一次谷峰跨度為10年推算，本次人口生育高峰將在2018年前后結束。即使按照目前平均女性生育年齡為29.13歲來測算，最多到2020年前后本次人口生育高峰將結束。

而且隨著經濟發展，教育提升，生育觀念轉變等因素影響，每次人口出生高峰相對于上一次力量都是削弱的。人口出生高峰的結束和消亡會降低人口增長和家庭裂變速度，進而影響當前置換需求和未來居住需求的總量。

人口自然增長率長期處于負增長和“零增長”

從1978～2015年上海戶籍人口的自然增長情況來看，我們可以發現上海戶籍人口的自然增長率一路下降，在1992年開始自然增長率為負，并長期處于人口自然負增長的狀態。

綜上可見，上海戶籍人口自然負增長，處在第二次人口生育高峰的末期，政府對于外來人員戶籍制度的高準入政策，使得上海戶籍人口機械增長乏力。未來上海戶籍人口將保持相對平穩狀態，甚至會出現戶籍人口負增長狀態。

2.外來常住人口

外來人口是上海人口增長的最大引擎

首先從1978～2016年上海常住人口結構表結合剛才對于上海戶籍人口的分析不難看出從上世紀90年代開始上海人口出現指數型增長，而這一輪人口的增長主要依靠外來人口的導入。

外來常住人口增長進入“瓶頸期”

從上海外來人口導入的軌跡來看大致可以分為三個階段，第一階段是開始階段表現在1990年之前。第二階段為快速上升階段表現在1990年～2010年，這一階段外來人口由50萬暴增至900萬，第二階段常常伴隨城市的崛起和高速發展。第三階段為平穩階段，表現為2010年以后，外來人口增長進入邊際效益期，人口在既定的規模下保持相對穩定。

外來人口導入不會始終都是指數型的快速增長，相反受制于城市空間以及隨著城市生存成本的提高和生活環境的惡化，外來人口導入會進入到邊際效用區。未來上海的外來人口還會出現大幅增漲嗎？我們參照其他國際化都市的人口發展軌跡進行類比：

數據來源：美國人口普查局歷年人口普查數據；倫敦1961-2000年數據來自Planning for Londons Growth ；2001-2005年數據來自Focus on London2007 ；東京都統計年鑒

我們參照紐約，倫敦，東京近120年來的人口的發展軌跡不難發現也遵循前文提到的三個階段，并且在第二個階段實現人口的指數增長后先后進入人口增長的邊際效益期。進入到第三階段，由于人口增多，物價上漲，城市空間限制等，人口規模都會進入到相對穩定的平穩維持階段。這個階段人口小幅波浪式變動，不會出現大幅的增減。

從城市自身的人口導入規律來看上海已經進入到第三階段，未來很長一段時間上海常住人口都會相對穩定的維持在目前的數量級。除此之外隨著周邊城市及部分二線城市的崛起，對于人口的爭奪和分流越演愈烈，上海外來人口導入也將面臨挑戰。

“人才爭奪戰”愈演愈烈，人才分流趨勢加劇

隨著中國人口紅利的逐漸消退和老齡化社會的到來，目前中國的人口流動尤其是一線城市的人口導入從勞動密集型為主逐步轉變為高學歷高素質的技術密集型為主。未來城市間人口的爭奪也將是對高素質高學歷人才的爭奪。

根據上圖來看，上海的外來導入人口主要來源于安徽，江蘇等10個省份，2010年這10個省份的人口外來人口合計772.9萬，占據上海外來人口總導入量的86.81%。而作為上海目前外地人口主要來源地，以上省份在2017年開始密集出臺了人才新政。

以上省市的人才新政基本上圍繞人才落戶、購房問題、資金補貼、創業扶持、子女教育、醫療保障等方面展開，開通專項政策服務。如購房問題上提供租房補貼，提供人才公寓，提供購房優惠等扶植條件。從政策內容看主要是針對目前一線城市落戶難，購房難，生存成本高等痛點，未來對于人才的吸引和分流將會對上海等一線城市造成較大的威脅。

人口控制政策，2500萬人口紅線

2016年1月上海市規土局正式發布了《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要概要》，該官方文件首次完整披露了上海未來20年發展的重要目標，其中明確提出了，上海將嚴格控制人口規模，力爭至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規模的動態調控目標。

所以無論是從外部人口的導入規律還是從上海市人口政策來看，未來上海的外來人口導入均不會出現大幅增長，甚至會在人才爭奪戰中處于劣勢，外來人口導入甚至可能出現小幅的震蕩性下探。如2015年，上海出現外來常住人口下降15萬，常住人口減少10萬的情況。

3.人口結構構成

除了人口在總量上處于一個瓶頸期，目前上海的人口結構也在悄然發生改變：根據中國指數研究院披露的數據顯示我國25～34歲的年輕人是第一大購房群體，35～44歲是第二大購房群體，由此可見25～44歲的年齡段是購房市場的主力軍。而該部分人群基數的變動也將深度影響著未來購房的需求總量和購房活躍度。

考慮到上海人口的構成主要分為兩大部分，分別是上海外來常住人口和上海戶籍人口。因此研究人口構成對房地產的影響需要對這兩大部分群體分別進行研究。

外來常住人口主力購房人群總量較為穩定

首先從上海外來常住人口來看，該部分群體內部流動性較大，但該群體的總體年齡結構卻相對保持穩定，如圖所示：

如圖所示，上海的外來常住人口雖然每年的流入和流出量變化很大，但是在人口年齡結構上卻保持相對穩定，20～50歲是外來常住人口的主力構成，該比例長期穩定在75%上下。而上文提到購房的主力群體為25～44歲，這里我們進一步擴大為25～50歲，那么該年齡結構占到外來常住人口總量的58.9%，該比例也相對穩定在50%～60%之間。

前文分析到上海外來常住人口的數量將長期穩定在當前的狀態下，因此外來常住人口的潛在購房人群規模也將長期穩定在目前的水平，而上海外來常住人口真正有資格并具備購買力的不足5.5%。隨著政策趨緊，資金門檻提高等不利條件，上海外來常住人口購房潛力的增長將極為有限，甚至出現減縮。

戶籍人口老齡化趨勢，主力購房人群總數動態縮減

上海戶籍人口的變化特征相對上海外來常住人口來說內部總體相對穩定，流動性較小，所以人口年齡結構隨著時間變化的特征十分明顯?；诖宋覀冊?010年第六次人口普查的基礎上考慮各年齡段的出生率和死亡率等因素，預測2020年的人口結構，結果如下：

上下兩圖對比我們不難發現，老年人比重趨勢不斷增加，上?！叭丝诶淆g化”趨勢進一步加劇。2010年65歲以上的老年人口比重為15.8%，而該數據2020年老年人口的比重將突破25%。同時25～50歲年齡作為購房主力群體相比較2010年十年間人口減少60萬左右。理論上主力購房群體總量的減少也將使得未來房地產交易活躍度下降，潛在的交易市場規模將隨之減少。

從目前的數據測算來看目前主力購房人群的減少速度相對緩慢，短期內對市場的影響相對較小。但是隨著老齡化趨勢高峰的到來，老年人口的占比將快速增加，未來十年25～50歲的主力購房群體數量的減少速度將不斷加劇。

第一部分結語：從本地戶籍人口發展來看本地戶籍人口處于長期處于自然負增長和零增長；雖然2015年全面二胎政策放開，但是對于人口生育刺激效果并不明顯加之目前戶籍人口處于生育高峰的末期，未來一段時間戶籍人口依然會長期穩定在目前現有水平；從外來常住人口導入來看根據人口導入的規律，外來人口進入到導入的“瓶頸期”加之政府的人口控制政策和其他區域的人才爭奪政策，未來上海外來常住人口的增長乏力，甚至會隨著導入人口結構的調整，人口總規模出現下探趨勢；從人口結構上來看，進入老齡化社會，社會置業的總需求降低，未來交易市場規模收縮。

上海的人口已告別“指數增長模式”，未來人口總規模進入調整期，因此居住的總需求量也將告別“指數增長模式”，需求規模相對穩定。

二.存量市場

1.住房現有存量

1000萬～1200萬套住房存量，滿足當下居住需要

上海的居住總規模進入相對穩定的周期，那么目前市場的房產存量是否能滿足居住總需求呢？上海又到底有多少住房呢？由于目前無論是官方還是企業都沒有相關的數據統計，所以我們根據已經搜集的數據進行如下測算：

2016年上海統計年鑒（官方數據）顯示上海城鎮住房面積約為：7.76億平方米

如果根據2015年上海一二手房市場的總體成交來看，套均面積為93.98平/套，則可以測算上海城鎮有住房825萬套左右。

考慮到上海前期大量存在的“老破小”，工人新村等物業面積較小的因素，上海住房存量市場的套均面積難以達到93.98平的水平，因此如果按照每套住房面積80平方米計算，大約上海城鎮有住房970萬套。

如果加上尚未統計在內的上海農村的房產以及尚未統計在內的前期開發并交付使用的商住類或類住宅產品，我們可以粗略估計，目前在上?？梢詽M足常住人口居住需要的房產在1000萬套～1200萬套

而目前上海：

上海常住人口：2419.70萬人

上海戶均人口：2.69

上海常住人口戶數：899.52萬戶

包括外來人口在內的上海常住戶數同住房套數比在1.1～1.3左右。也就是如果平均分配的話按照目前上海的人口規模每戶可以擁有房產1.1套～1.3套左右。目前市場的房產存量完全可以滿足當下上海人口規模的居住需要。

2.住房新增供應

新增住房供給不斷增加，居住供需關系悄然逆轉

按照上文測算目前上海的房產存量完全可以滿足當前的居住需求，而且上海住房存量是動態增長的。這里需要區分的是，上海居住市場的新增供應不能以當年新房市場的供應為參考而應該以當年的新房市場的銷售量為依據。因為市場上新房的供應如果沒實現銷售就沒法行使其提供居住的功能，只能算是庫存。只有新房銷售完成后對于居住市場來說才實現了市場供給的增加。

從2013年～2017年上海歷年新房市場銷售套數和銷售面積來看，雖然受市場影響每年數據都不穩定，但是上海住房存量的市場還在以每年15萬方～25萬方的速度在增漲，相對于增長幾乎停滯的人口規模，居住市場的供應進一步得到滿足。

房產的耐久特性決定了從長期來看住房存量市場是長期處于增加狀態的，而且新房市場銷售速度越快，規模越大；則住房市場的存量增加就越快，新增規模就越大。在人口總規模不變的情況下，總需求相對固定，存量的增加會使上海居住市場的供求關系不斷改善。

人均住宅建筑面積（住宅建筑面積/居住人口）作為衡量居住質量的指標之一，也能從中窺探出居住市場的供求狀態。

2012年～2016年上海人均住房建筑面積從2012年的33.9平方米快速增長到2016年的36.1平方米，遠超其他世界城市群和其他一線城市。說明住房存量的增長速度遠遠高于人口規模增長而帶來的新增居住需求。

第二部分結語：從居住市場存量看，上海的住房是一定夠住的，用來炒作，肯定還是不夠；從居住市場增量看，在上海人口規模相對固定，居住需求也相對固定的條件下，住房存量卻在高速增長，居住市場的供求關系不斷改善，住房稀缺性不斷降低。

三.土地因素：

房產是構建在特定土地上的，土地是房地產最基礎的構成部分，土地的空間決定了房地產發展的空間和上限。土地的承載能力，土地利用結構，土地規劃政策都決定了未來住房總規模的增長空間。

1.土地的承載能力

人口密度遠低于其他國際化大都市

從官方披露的數據來看上海全市轄18個區，區域總面積為8239平方公里，其中陸域面積6787平方公里。我們通常用人口密度來衡量一個區域的人口聚集程度，同時也可以作為衡量土地稀缺性的一個重要指標。我們對上海和世界上其他幾個國際化大都市的人口、城市面積、人口密度進行對比如下：

從以上圖表來看雖然上海的人口總量居于幾大城市之首，但是從人口密度來看由于上海面積較大，同其他幾大城市相比人口密度并不算高。如果我們按照東京或者紐約等城市的人口密度標準來測算，在城市管理，城市規劃等各方面因素都處于理想狀態下，上海理論上可以容納常住人口3500萬～4500萬左右。按照目前的人口承載來看，上海土地的稀缺性同其他幾大國際化城市相比，尚不可同日而語。

當然無論從人口的發展趨勢，城市生態承載量，城市人口政策還是可持續發展來看，未來城市人口都很難達到到3500萬～4500萬。但至少從人口密度上的差異我們可以看出上海在未來土地的利用和住房總量的增長上還有巨大的發展空間。

2.土地利用結構

土地利用結構優化，建設用地縮減≠住房用地縮減

上海市截至2015年已推出建設用地3145平方公里，到達2040年總體規劃確定的建設用地規模3200平方公里之前，只有55平方公里余量，到達2020年土地規劃的3185平方公里僅有40平方公里。

從政府近期頻頻出臺的相關規劃和政策，我們也能看到上海的建設用地已近逼近“天花板”，而市場的誤讀很容易會給群眾傳遞一種錯誤的信號：上海未來建設用地供應趨緊，未來的住房用地也將不斷縮減。但是市場和大多數購房者忽略掉的一點是建設用地包含住宅用地而不等于住宅用地。因此建設用地供應趨緊≠住宅用地供應趨緊。

上海建設用地已經開始從增量市場開始向存量市場過渡。也就是說未來上海建設用地將告別依靠總量增長的時代而進入到依靠土地利用結構優化升級的時代。以目前上海建設用地中的工業用地為例，目前上海的工業用地占上海土地總量的20%，而東京，紐約等國際化大都市的工業用地占比不足5%。從土地產值來講，一平方米土地的產值，上海只有東京或紐約產值的一半。因此未來低效的建設用地土地將不斷減量。

根據《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》的要求，“十三五”期間，實現低效建設用地減量50平方公里，其中工業用地40平方公里。到“十三五”期末，上海全市建設用地總規模不突破3185平方公里，其中工業用地比重要從目前的27%，降低到17%左右。根據目前的規模予以測算，到2020年，工業用地減量面積將在300平方公里左右，而這300平方公里的一部分也將轉化成未來住房用地。

3.土地規劃與土地政策

上海住房十三五規劃：新增住房用地5500公頃，新增住房170萬套

鼓吹住宅用地供應稀缺的人經常利用近2～3年不斷削減的供應量的線性趨勢去誘導購房者，鼓吹未來上海住宅用地會不斷減少，甚至按照目前的線性規律預測不久的將來會出現“0”供應。但是土地市場作為以政府調控為主導的市場是沒有所謂的市場線性規律的。

2017年7月，上海市發布《上海市住房發展“十三五”規劃》，最值得關注的是《規劃》中明確提出：“十三五”期間，本市住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，其中商品住房用地穩中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應。城鎮住房供應總量也將顯著增加，預計新增供應各類住房約170萬套。新增住房供應總套數要比“十二五”期間增加60%左右。新增住房用地將比“十二五”期間增加近20%。

第三部分結語：從土地和人口的關系來看，上海未來的土地利用空間和利用結構還有巨大的優化升級空間。隨著土地利用結構的不斷優化，低效用地會不斷縮減，從而為住房，城市商業等高效用地不斷創造新的空間；從政府剛出臺的住房“十三五”規劃看，2020年之前上海的住房供應將大幅增加，進而使得住房稀缺性逐步被稀釋。

顯而易見，上海的房地產從居住角度看并沒有市場和購房者所反應出來的那般稀缺。那么為什么購房者卻依然認為上海的住房奇貨可居？

首先是近20年的思維慣性。1998年房地產市場化以來，短時間內緩慢增長的住房數量難以滿足集中式爆發的住房需求成為市場常態，而這延續了近20年的市場常態給購房者形成了固有的思維模式：住房稀缺，供不應求。而我們卻忽略了，經過20年的高速發展，市場上的住房存量和住房需求關系已發生逆轉。

其次市場信息的不對稱。正如馬光遠先生所說，從數據透明度而言，中國的房地產市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎數據、房價的統計指標、土地供應、城市規劃、住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎數據來說，從1998年房地產市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今似乎沒有任何部門做過統計。而正是這種信息混沌，極不對稱的狀態給市場炒作提供了生長的溫床，而房源稀缺就成了市場炒作最好的武器。

試想如果每個城市有多少房子等數據清楚透明了，房子是不是稀缺，房價怎么走，老百姓會自己判斷。市場上的炒作和不理性將失去發展的基礎。本文通過對人口，住房數量，土地情況進行數據搜集分析希望能為當前的檸檬市場帶來一絲透明和理性。

讓人欣喜的是，中國正在進行一次真正的住房普查，國土資源部部長姜大明表示，爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平臺。目前全國1700多個縣（市、區）順利接入國家級不動產登記信息管理基礎平臺，四個直轄市、河北、江蘇、浙江、廣西等地率先實現接入范圍全覆蓋。

當然實現房地產市場的信息透明化還有很長一段路要走，但至少這是一個很好的開始。

參考文獻：

[1]陸軍，汪文姝，宋吉濤.紐約東京與倫敦的人口規模演變[J].城市問題.2010年第9期.

[2]張芳，郭素婷.我國購房者年齡結構對住宅需求的分析[J].時代金融.2013年第17期.

[3]劉向紅.這些熱點城市的住房多了還是少了？[N].上海證券報.2017年4月18日.

作者簡介：

徐飛 ，畢業于山東師范大學經濟學院金融學專業，后長期從事房地產一線業務，涉獵新房，二手房和房產電商等領域，對房地產市場有著自己獨特的思考和見解。作者長期對上海房地產市場予以關注和研究并對市場數據進行搜集整理與分析，力圖借助數據還原最本真的房地產市場。