陸楊
安徽省泗縣屏山鎮蔬菜種植戶李某最近遇到了煩心事。他從當地一位村民家流轉來的10多畝土地,剛剛才一年,就面臨著被收回的風險。原來,和他簽訂流轉合同的人并非戶主,而真正的戶主又堅決不同意流轉。
李某于去年3月在當地多個村流轉了數十畝土地種植蔬菜瓜果。當時,他和村民簽訂了5年的流轉合同。合同簽訂不久,他就投入了10萬多元,建起了蔬菜大棚。
然而前不久,村民吳某的父親卻找到了他,讓他退地。 “這個人說他是戶主,他不同意流轉,之前他兒子的簽字是無效的?!崩钅痴f。當時,他的確是和吳某簽的合同,并未考慮到戶主是誰,“難道土地流轉合同一定要和戶主本人簽訂才有效嗎?”
根據相關法律條款認定,這份流轉合同依然有效,對方討地無理。吳某不是戶主,本沒有權利代表家庭其他成員處分他們共有的土地承包經營權。但是,吳某作為承包戶的主要家庭成員之一,在對外簽訂流轉協議時,讓李某有理由相信其行為是獲得其他家庭成員授權的,是有代理權的。
據了解,吳某和其父親住在一起,其父親不可能在一年多之后才發現土地被流轉。因此,李某作為善意第三人,有理由相信吳某簽訂協議的行為征得了全家人的同意,這屬于法律規定的“表見代理”。
根據我國《合同法》規定,行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。據此,合同應該繼續有效。
此時,如果對方強行討地,李某可以依法維權,并要求對方賠償投資損失。在簽訂合同后,一方違約給對方造成損失的,違約方除承擔違約金以外,還應當承擔由此給對方造成的損失。
需要提醒的是,如果此案中吳某父子二人已經分戶,那么兒子和父親都無權代替對方簽訂土地流轉合同。 現在很多農村土地流轉案例中,老人代替已經獨立分戶的子女簽訂的流轉合同,是可以被認定無效的。endprint