新政出臺逐步完善租賃制度

本刊記者 柯善北

新政出臺逐步完善租賃制度

本刊記者 柯善北

在我國，“房改”以來近20年，住房供應基本是銷售的“單極化”發展。但是，隨著城市化的快速推進，本應與銷售市場并駕齊驅的租賃市場，亂象叢生、發展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現在，老百姓選擇居住形式時“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時，權益無保障，與產權人相比，租房者在享受城市公共服務上極其不對等。另外，租賃市場基本處于無監管的“野蠻生長”。

近日，相關部門出臺一系列政策措施推進住房租賃工作，引發輿論熱議，但能否真正實現租售同權、抑制房價，面臨很大不確定性，隨之而來的是對教育同權、租賃市場發展、房地產長效機制等話題的討論，甚至對房價走勢的猜測，真正實現目標還需完善住房租賃制度。

2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合發布一則公告，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部，根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、廣州、武漢等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，并制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

政府推進 加強租房市場管理

2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標?！兑庖姟肥锹鋵嵢腥珪稕Q定》關于“推進農業轉移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內容。

中央經濟工作會議也分別在2015年和2016年提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”和“加快住房租賃市場立法，加快機構化、規?；赓U企業發展”。特別是“加快住房租賃市場立法”的意見，促成住建部近期提出的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（下稱《條例》）。

《條例》的發布并非一蹴而就，早期關于住房租賃制度的規定可以在1994年頒布的《中華人民共和國城市土地管理法》中追溯取得，主要是一些原則性的條款，包括“租賃的定義”和“租賃雙方的合同要素”等，詳細辦法由各省市人民政府制定。

依據該部法律，當時的建設部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》對租賃要素進行了界定和規范。2010年12月，住建部對該部管理辦法進行了修改，出臺了《商品房屋租賃管理辦法》，結合新形勢，針對市場類住房租賃進行了規范和管理。

時至今日，根據黨中央、國務院經濟工作會議的要求，住建部計劃將租賃住房的管理提升至更高層面，這也反映了整個行業發展的業態變化與宏觀經濟工作管理的要求。

比較《條例》與之前的《城市房屋租賃管理辦法》兩部聚焦市場類租賃住房的政府法規。除側重點有所差異外，《條例》更加強調承租人的權益，例如，特別提及“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房”，“出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任”。事實上，這種“偏向性”是對近年來租賃市場亂象的一種糾偏。

此外，該《條例》也體現出政府對市場類住房租賃市場的鼓勵，例如：“辦理住房租賃備案，不得收取任何費用”。減少交易成本，可以突出政府對租賃市場的服務角色，做好管理人的職責。

最后，該《條例》支持租賃市場的長期化建設。鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年等。

長期租賃有利于培育客戶群體及平抑過度購房需求，也有利于租賃市場的平穩發展及租金現金流的長期穩定回收。

縱觀《城市房屋租賃管理辦法》及此次《條例》，可以看出政府在租房市場發展上的推動力度越來越強，針對承租人的保護也逐步提升。

健全機制 完善住房租賃制度

世界發達國家的租賃住房在住房市場占有重要地位。據學者研究，國外兩重租賃市場的租賃住房比重高于單一租賃住房市場，占到整個住房市場的50%左右。

德國（2001年）、法國（2002年）租賃住房占整個住房市場的比重分別為59%、44%。其中德國以私有租賃為主，私有租賃占到整個租賃市場的48%，而法國以租住社會住宅為主，租住社會住宅的比重占住房市場的17%。

英美則屬于單一租賃市場，住房私有化程度較高，但其租賃住房比重也在30%以上，英國（2002年）為31%，美國（2007年）為32%。即使近年來政府投入有所下降，租賃住房仍占到一定比例。

與國外健全的租賃制度相比而言，我國住房租賃制度仍需在以下三個方面進一步明確細化，并鼓勵資本參與。

首先是供應機制。目前通行的供應主體包括國家、企業和個人，國家和個人的供應目前并不缺，而企業的培育則剛剛開始，目前有各類中介、開發商、專業租賃機構和酒店機構參與?？傮w規模相對較小，部分地方政府出臺租金補貼政策進行鼓勵，未來這部分供給有望繼續擴大。

其次是租金機制與市場補貼。目前補貼主要集中在保障類住房租賃領域，市場類住房租賃市場干預并不多，如果針對市場化租金過分補貼，有可能會導致財政資金壓力。其實針對租賃市場的發展，政府可以在金融、稅費、存量房結構優化等方面出臺政策，或可能進一步鼓勵整個市場的發展。

再次是消費機制。首先通過公積金、公共服務、義務教育等政策引導租房消費，其次通過健全法律法規維護租房雙方的合法權益。

租售同權 政策能否抑制房價存疑

回到政策本身，政府出臺政策鼓勵的領域，可能是市場目前仍需培育的地方。除了看到市場發展的潛力外，我們還需注意租賃市場上存在的一些問題。

一是租賃價格與住房價格的不匹配。大城市中僅1%～2%的租售比表明，相對住房成交價格，租住成本具有“低廉”性，民眾不一定買得起，但多數租得起。

這反映了大眾對住房產權給予了更高關注度。究其原因，或是大眾對于不動產的價格上漲預期過分剛化，加之經濟和社會原因，長期租賃者不多，選擇購買產權房成了多數人的選擇。

二是政策落地仍需要時間。其實早在2014年，另一部較為重要的《城鎮住房保障條例（征求意見稿）》就已經完成征求意見，雖然列入2017年度立法計劃中，但最終能否實現或仍需要時間。

三是我國住房自有率偏高，一定程度上影響了租賃市場的發展。雖未明確全國住房自有率調查，但相比發達國家，我國住房自有率較高是不爭的事實。

因此，租賃市場的對標空間也不能完全照搬國外。同時住房自有率較高是房改前二十年取得的一項成就，也不能等同于經濟落后的一種反映。

四是市場化租賃住房仍然面臨教育權事實上的不平等。教育同權是近期討論的熱點，但事實上各地教育部門并未限制租賃用戶的受教育權。

目前，租賃能否同權、能否抑制房價，面臨很大不確定性，并且過分強調同權可能會導致短期學區房租金迅速上行，出租人可以將租金大幅提升作為小學入學的敲門磚，使學區房價格更加剛性。同時，使非學區房的吸引力進一步減弱，兩者租售比的差別可能讓學區房漲價和非學期房降價同時存在。

五是市場化住房租賃市場面臨小產權房的掣肘、回報率較低情況下金融產品開發乏力等因素。

在房地產行業進入白銀時代的平臺期數十年后，居住價格與產權價格會逐步重新匹配，租售比也將趨于合理，住房租賃市場迅速成長，當前諸多企業也在為此積極布局。