我國老年公寓發展現狀及對策

馮俊華　唐萌

[提要] 現如今的社會，出現了家庭養老、居家養老、機構養老等多種養老方式，傳統的住房養老模式已經無法滿足人們的需求。目前我國機構養老供不應求，由于客觀的時代背景導致家庭養老能力弱，居家養老逐漸受到重視。老年公寓即為一種獨立單元式的居家養老模式，是適合我國國情的住房養老方式。但就當下的發展狀況而言，存在著多種養老模式界定不清晰、投資主體不明確以及相關政策不完善的問題，使得各種養老機構的建設與經營模式十分相似。本文以對這些問題的思考為出發點，并以個別老年公寓為例對老年公寓進行界定，并提出個人的想法與建議。

關鍵詞：老年公寓；老齡化；養老模式

中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月15日

緒論

21世紀中國將會迎來一個不可逆轉的老齡化社會，伴隨著經濟社會的快速發展和傳統家庭養老等方面帶來的諸多問題，使得人口老齡化帶來的問題越來越突出。我國的老年人口不僅人口基數大而且增長速度非?？?，同時高齡人口數量增多，未富先老的情況使得養老問題更加嚴重，在這種情況下，中國傳統的養老模式無法適應現代社會的發展，傳統的養老機構也因此出現許多突出問題。但在老齡化進程產生的沖突與矛盾的存在與發展的同時，出現了許多的發展機遇，社會上出現了一些養老機構以及養老服務來適應現代社會的發展狀況，老年公寓就是在這樣的條件下發展起來的。

近年來我國政府相關政策制度以及倡導方向中也明確提出了要積極扶持和鼓勵社會力量發展養老機構。2013年李克強主持召開國務院常務會議鼓勵境外資本投資養老服務業。國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》鼓勵普通個人舉辦一些小規模的養老機構，還提出要辦好公辦保障性養老機構，開展公辦養老機構改制試點。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出，“積極應對人口老齡化，加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業”。黨的十九大報告中提出，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。此外，我國企業退休人員養老金，由2005年起已經實現了“十二連漲”，為廣大退休人員提供了“定心丸”。因此，伴隨著相關政策的提出，許多知名房地產都開始嘗試向養老地產方向發展。

本篇文章通過對老年公寓的調查研究，結合對相關政策制度的了解，同時借鑒國外發展經驗，提出當下發展老年公寓存在的問題，并針對這些問題提出相應的解決建議。通過這樣的方式有利于促進老年公寓的發展，促進我國養老房地產及其市場的開發建設及管理，提高老年人的生活質量同時減輕子女的養老負擔。

一、老年公寓發展研究綜述

老年公寓是專供老年人集中居住，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系的公寓式老年住宅。這類住宅可以很好地體現老年人心態體能，滿足老年人的生活和精神需求，是一種綜合的面對特定群體的住宅類型，可以同時實現居家養老和享受社會化服務的新型老年住宅。在此本文對國內外的具體情況進行了簡單梳理。

（一）我國發展狀況綜述。我國對于老年公寓的研究相較于發達國家而言較晚，在20世紀80年代基本上是空白狀態，90年代人口老齡化問題逐漸明顯，需要對其結構進行調整，才使得社會、政府和學術界開始關注老齡化及其帶來的相關社會和經濟方面的問題。最初研究的資料都是以養老機構和老年住宅為主的，逐漸才開始發展與老年公寓相關的養老模式、養老產業投資開發、養老服務、供給和需求分析以及政府方面的研究。

伴隨著中國社會經濟的發展，出現了居家養老和機構養老的養老模式。居家養老，是指為居家老人提供社會化服務，來解決日常生活問題的服務形式。機構養老是指為老年人提供綜合性服務的機構。逐漸地老年公寓出現在人們的視野中。在我國老年公寓項目與一般房地產項目有很大區別，屬于商業房地產的類別又具有福利性事業、市場化經營的特點，它包括了住宅本身以及結合老年人特點的服務配套項目；此外，它需要根據老年人市場需求進行租售，一部分可以以銷售實現，另一部分通過滿足部分老年人的租用需求實現，采取多種方式保證其經營。

但在中國的傳統文化思想中，父母養育子女，子女贍養父母，通常是在家養老和子女養老的結合。在經濟上是代際之間的轉移，以家庭為基礎實現保障的過程。在文化上充分體現了中國傳統的孝文化。同時，以這種方式進行贍養有一定的人力資源來進行贍養活動，滿足老人的心理和精神上的要求，與子女同住是老年人的首選。

（二）國外發展狀況綜述。發達國家相對我國來說，更早地進入了老齡化社會。在日本，老年人相關的法律法規比較完善，老年公寓與社區結合小規模連鎖經營，多行業聯合開發。從諸如醫療和收入等方面實現對老年人權益的保障；通過多行業的聯合開發能夠很好解決單個企業難以維持開發運營的融資和服務的問題。在美國，養老地產專注“養老”。當地政府積極支持居家養老，老人公寓的管理人員屬公務員編制并將宿舍設在公寓里。由于私人籌建的原因存在公寓無法運作的情況，政府方面會派人管理和補貼。就在這樣艱難維持運營的情況下，雖然滿55歲的公民、本人無私人房產、低收入可以申請入住老人公寓，但由于求大于供的情況導致入住公寓排期要8～10年。盡管文化傳統存在差異，但是不同國家的發展是趨同的。

二、我國老年公寓發展現狀

（一）老年公寓發展狀況。中國是發展中國家，經濟發展地域性差異大，所以區域間老年公寓發展的情況以及發展的可行性都存在差異。本文接下來將以武漢市為例進行介紹和分析。由武漢市民政局發布的武漢市城市社會福利機構一覽表可以看出，武漢市的各個區域都有一定數量的老年公寓，但總體上數量少于養老院。地理位置越是遠離市區的，老年公寓的整體水平就相對提高。在此以武漢市僑亞集團的兩個老年公寓為例，進行分析。

1、“僑亞·中華孝莊”老年公寓。僑亞·中華孝莊位于武漢市江夏區。園區主體建筑，完全符合健康住宅標準，南有陽光、北有地熱的養老公寓，有著良好的通透性、低密度和高綠化率?？傮w建筑規劃為三大塊，包括老年公寓、康復醫院和餐飲娛樂設施；在產權形式上，該老年公寓有持有和租賃兩種形式；在周邊配套上都配備齊全。

非常值得一提的是，該企業還在致力于發展智能養老服務，運用云平臺，老人穿戴相應的智能設備監測身體健康，通過互聯網聯接著子女的手機或者電腦，及時向相應的智能養老服務中心反饋健康信息。建立起入住老年人信息數據庫，以數據庫為基礎實現全天候監測健康數據，自動生成健康報告，提示執行和評價的完整體系，同時配以同步的醫護隊伍，整合利用社區的配套資源，實現涵蓋了生活休閑與醫療健康的全方位服務需求。此外，其還開發了互聯網智能養老服務平臺，實現可以通過電腦、網絡以及手機接受訂單、提供周邊服務商信息的功能。

但是該老年公寓位于武漢市的三環，地理位置較為偏遠，雖然數據顯示老年公寓的購買率很高，但是入住率以及租住率并不是很高，一定程度上導致了資源的空置與浪費。

2、“僑亞·頤樂園”老年公寓。頤樂園老年公寓位于武漢蔡甸區，投資大，占地廣。從整個華中地區來看，其規模、環境和設備都屬于先進水平。園林式的風格，人文與自然環境相結合，南北通透性良好、低密度、綠化率高，完全符合健康住宅標準，適合老人休養生息。公寓中擁有四星級標準的精裝修房，全部采用無障礙設計的配套設施。有國家二級標準建設的專業康復醫院，有一棟一體化綜合服務大樓實現老人全方位的需求。

其服務項目非常豐富，設立的僑亞老年大學豐富了老年人的生活，提升個人心境，培養藝術修養；在飲食養生方面認真了解每位入住老人的生活習慣，為老人們提供無糖餐、回民餐、低脂低鹽餐等個性化服務，同時有中醫師和專業營養師制定菜譜與養生方案；在項目內部設立了老年人用品超市，讓老人足不出戶也能安排好日常生活；還突破傳統醫療護理模式，為老人提供基本醫療保健服務，為每位入住老人建立健康檔案并定期為老人體檢，還有專業的心理師對有需要的老人進行心理咨詢服務。

（二）當前發展老年公寓存在的問題及原因分析。發展老年公寓對于老年人而言，可以得到相對周全的服務，找到志同道合的伙伴；對于子女而言，可以減輕照顧老人的負擔；對于社會而言，有利于發展新型式的房地產模式，促進經濟社會的發展。但是同樣存在著一些問題，本文在此進行如下分析：

1、缺乏統一的行業標準，專業化程度較低。當前老年公寓的發展，很大程度上不能與養老院進行區分，有的甚至是在原先養老院的基礎上改造成老年公寓，發展方向形式五花八門，缺乏統一的行業標準。同時，從事老年公寓服務工作的服務人員并不是都經歷過專門的培訓，專業化程度低。

2、老年公寓養老制度體系不完善。老年公寓屬于新興事物，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后。政策制定后需要的是實施，但有關我國老年公寓發展的政策，卻無法切實實施。相關優惠政策涉及到的征收費用、銀行貸款、財政資金支持以及建設土地等部門較多，實施起來困難重重。由于政府的宣傳工作不到位，在政策的實施方面存在很多漏洞，當下很多經營者對于優惠政策的了解甚是缺乏。

3、與普通商業房地產項目相比，老年公寓項目投資額大、資金回收期長，許多房地產商更傾向于進行老年公寓外的房地產項目的開發建設。

4、思想觀念上的制約。由于社會的發展，思想觀念的改變，代際之間存在著差異，年輕一代會忽視與老人的交流溝通，而當下的老年人更多的是一種傳統的思想方式，希望以家庭養老的方式進行老年生活，尤其是中國農村。但家庭養老需要以家庭為基礎，我國在20個世紀實行了計劃生育的政策，家庭結構發生了變化，出現了越來越多的空巢老人、失獨父母以及三無老人的情況，無法保證世代同堂的家庭結構，這種情況下無法進行家庭養老。同時由于社會的發展，思想觀念的改變，代際之間存在著差異，年輕一代會忽視與老人的交流溝通，思想觀念上也存在著較大的差異，不可避免地會出現沖突，使老人會出現心理上的失落情緒，容易產生心理上的變化等問題。家庭養老模式是由中國傳統文化思想形成的一種非正式養老制度，缺乏國家的政策制度保障，這樣會使老人的生活條件存在著巨大的差異。

5、經濟實力處于中高層的老年人有能力享受老年公寓及相關服務，而一些經濟實力弱的老年人常常無法享受，如三無老人、經濟困難以及低收入老人等等。

6、很多老年公寓資源未能得到充分地利用而是被一些人作為投資產品，這就導致了養老資源的浪費。就如上面介紹的案例，該老年公寓雖然提供了相對優越的環境和服務，但是該公寓地處武漢市的郊區，在那里實際居住的老年人并不多，在一定程度上講這屬于一種養老資源的浪費。

三、發達國家老年公寓優秀案例及經驗總結

（一）發達國家老年公寓發展狀況

1、威廉斯堡的溫莎米德老年公寓。這是一所可持續、舒適、安全、活躍的老年公寓，具備衣食住行全方面的服務，不僅可以滿足物質的需求，還可滿足老人精神娛樂以及文化教育的需求。該社區與周邊大學組織的老年項目進行合作，從而增加了社區的知名度和客源，也吸引了不少大學退休教授入住社區。很多居住于此的居民在入住之前就參加了威廉瑪麗學院的相應組織，老年公寓與該組織的長壽學習項目合作。同時，該社區同專業的健身公司進行合作共同管理健康中心，定期進行體檢和健康預防工作，并提供分級護理。平時老人可進行各類體育活動和電腦、棋牌、藝術等課程的學習。此外該公寓的服務中，還包括為老人們提供旅行服務和組織老人們進行團體活動。

2、WoZoCo老年公寓。WoZoCo老年公寓是荷蘭政府在20世紀五六十年代為照顧阿姆斯特丹的獨居老人而建的低成本公共房屋，為當時的老年項目進行了補充。政府鼓勵那些身體健康、能獨立日常生活起居的老年人盡可能實現居家養老，老年人做到了這一點無論是擁有房產還是租房，國家都會根據其支付能力給予不同程度的資金補貼?？偟膩碚f，這個項目可以根據老年人家庭的不同、居住背景的不同，為他們提供更加符合不同個體的更高水平的養老條件。

（二）發達國家老年公寓發展經驗。（1）多元化的產品線以保障舒適性為前提。社區規劃適宜老年人居住，可以滿足不同老年群體的特殊需求，充分考慮老年人的生理機能；（2）進行文化的注入，經常組織老年人進行集體活動，如老年合唱團、集體觀影、學習知識等，在其內部形成一種自覺行為；（3）完善的配套價值體系。社區級醫療中心是基礎，與周邊醫療機構建立合作關系，能處理老年人的常見疾病。配套設施高端化、娛樂化發展，與居住區保持適當距離，降低對老人干擾；（4）細致入微的權益價值服務體系。所有入住老人享有基本的權益服務保障，通過不同的收費標準提供附加值服務。注重精神層面的需求，塑造獨立向上、樂觀堅強的社區精神氛圍。加強與周邊機構、娛樂場所、高校合作，擴大服務半徑，打造泛養老社區。

此外，如發達國家探索出了多種互助養老模式。通過這種模式，可以促進老年人與年輕人的交流。除此之外還有半托制，老人白天在養老機構生活，晚上回到自己家。這些養老模式中的服務人員都可以得到相應的薪酬補助，同時老年人的能力也可以通過與年輕人的溝通得到進一步的發現。

四、當前我國老年公寓發展對策

現代的中國正在向老齡化邁進，關于老年人生活的問題不得不進入到我們的考慮范圍內，但是發展什么樣的養老模式，如何發展，應該在不斷地探索和實踐中完善，最終形成適合我國國情的模式。本文通過對當前老年公寓發展存在問題及原因的分析和對國外經驗的借鑒，進行以下幾點的思考：

（一）堅持養老的多樣化發展模式。伴隨著中國社會的經濟、文化水平的不斷提高，人們的生活質量和需求也不斷提高，并不是所有的老年人都需要全天候的健康照顧，反而是向往自己的私人時間以及同一年齡群體的團體活動。因此，鑒于中國目前的基本國情，首先應提高老年公寓與其他養老機構的區分度，并將老年公寓與家庭進行更好的結合。身體健康、可以自理生活、有子女贍養的老人在計劃選擇養老住宅時，鼓勵其選擇老年公寓，無論是持有還是租住，而不是選擇養老院。那些生活無法自理或者無子女照料的老人，選擇養老院這類可以提供全天候照顧的護理機構；其次應該專注于養老市場，在堅持一條主線的基礎上，提供多樣化、高質量的服務。在提高老年人生活質量的同時豐富老年人的精神世界。要有配套齊全的公共設施，滿足老年人住宿、交通、膳食、醫療、娛樂休閑、購物需求，充分利用周邊已有的基礎設施。

當然，老年公寓市場既有共性又有個性，不同地區各自形成小一級市場，開發建設要考慮市場情況和功能要求，運營過程考慮服務管理質量。在運營中與養老機構和老年人居住區競爭，樹立自己的形象，形成核心競爭力。這就是說，在中國的基本國情下，必須充分利用當下迅速發展的互聯網技術，先進的科學技術。同時也應加強對服務人員的專業性培訓，當下許多的服務都是來自于養老機構、社區組織、志愿者等的無私奉獻，然而他們都缺乏專業的服務技能，不能充分考慮到老年人的需求。因此，老年公寓的服務不僅應滿足老人的物質生活需求，還應該豐富老人的精神狀態，營造出一種積極向上、獨立樂觀的氛圍。

（二）完善以政府為主的養老模式。繼續鼓勵和吸引國內外有實力的開發商來建設、管理老年公寓，對開發商提供有關的優惠，如允許其向銀行申請低息貸款。要切實辦好公辦保障性質的養老機構，開展公辦養老機構改制試點。政府辦養老機構，提供無償或低收費的服務，做好重點老年人群的服務和護理工作。建立完善相關保障制度，更應該將相關宣傳和實施工作落到實處。不同于居家養老和家庭養老的低成本，老年公寓的養老成本更高，改善投保積極性和擴大保險范圍，努力為實現統一的聯保來縮小城鄉差距，如農民工和其他流動人口與城市人口在這個方面的差異問題。同時，建立和完善老年人住房保障制度和法律法規，讓更多的人了解到這些政策制度的存在，真正發揮政策的作用。此外，應加強對人民群眾養老意識的宣傳，中國進入老齡化早已成為事實，不可避免的造成諸如勞動力人口下降等的問題，但是國人對于養老方面的認識還是相對缺乏，加強養老方面的意識，不僅能夠有助于養老產業的發展，而且有助于國人享有更好的生活，有助于經濟社會的發展，抓住人口老齡化發展進程中可能產生的優勢。

（三）強化養老公寓建設政策支持力度。就現如今養老機構發展狀況來看，老年公寓相比養老院來說并不普遍。對于利用原有養老建筑或利用原有地臨時新建養老建筑，用于老年公寓經營活動的，應向當地政府部門提出申請，明確臨時改變功能的用途和期限，經過政府部門批準合規后，可作為老年公寓使用。充分利用已有的符合要求的土地，進行有關老年公寓的建設。

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