現代版的旅游地產需要理性回歸

齊曉波

摘要：特色小鎮與田園綜合體是當前鄉村發展代表創新突破的思維模式，如何建設好、發展好美麗鄉村、特色小鎮、田園綜合體，實現兩者的聯動創新發展涉及到頂層設計、產業生態圈構建、重大項目建設、投融資模式創新與運營等多行業、多要素的系統集成。

關鍵詞：旅游地產；第三居所；特色小鎮；鄉村建設

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2018）03-0048-50 收稿日期：2018-02-06

國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部四部門緊急出臺《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》（以下簡稱《意見》），說明已經認識到各地特色小鎮創建一哄而上帶來的問題?！兑庖姟穼μ厣℃們群?、屬性、規模和投資等進行了更加明確的界定。特色小鎮要注重“打造特色、強化內涵、聚焦產業、立足人本、防范地產、控制規模、嚴防紅線”，成為生產、生活、生態空間，彰顯人文傳承，回歸生活本質。

中國的旅游地產一直在“生死存亡中膠著”，不同領域不同聲音，不同模式不同景象，或多或少讓地方政府與投資領域無所適從。但可以預見，隨著國內生活水平不斷進步，掠奪式粗線條、淺層次聯姻的旅游地產存活環境已經沒有，旅游地產集聚組團成為的歐版旅游小鎮成為未來重要的規劃建設領域，需要注意的是，這里的歐版非建筑風格，而是內在肌理。

第一，“第三居所”代言的旅游地產，強化了居住，失去了生活，現代版的旅游地產需要理性回歸。

正是相當一部分人“找個好環境買套房、不住也炒著”的認知趨勢，帶來旅游地產的短暫暴熱，使得山林湖海相依之地成為開發商跑馬圈地的目標，這種發展假象致使很多開發商和其他行業資本紛紛進入分羹，恰恰如此，很多開發商陷入了萬劫不復境地。這種簡單“景觀+地產”“景區+地產”或者“候鳥地產”，并沒有在起初的策劃設計方案中，真正創造一種精品，生活度假、旅居生活僅僅停留在概念上。隨著購買者入住后的問題重重和生活愿景的反差，帶來了地產銷售壓力下的市場反應。

更多人開始思考，旅游地產到底應是怎樣的？旅游地產需要呈現的不應是簡單的地產，關注的不僅僅是怎樣的建筑形態，而是一種生活方式。旅游地產需要理性的回歸，回歸到以人為本，營造舒適、享受的生活現狀，強化氛圍營造、人文精神、內容內涵、優質生活，應該更注重細節、品質與服務，使之成為可運營的平臺和可享受的空間，使之更具心靈感染與升值空間，這就是現代版。

第二，地產搭建而成的小鎮，強化了建設，失去了溫度，特色小鎮應成為生活的藍圖、休閑的沃土。

旅游地產驅動下的特色小鎮建設也成為一種成熟模式，各地新城帶來的各種詬病，讓開發商可以從多維角度思考特色小鎮的本質。隨之而來，“概念新創意、空間新構造、內容新組合、建筑新演繹、運營全模式”的全新旅游小鎮層出不窮，有的成功，但更多的失敗了；成功的創造了經典，失敗的成為反思教材。理想化的市場反應、自我喜好的建筑風格、赤裸裸的金融算法和快餐式消費的運營模式，都成為這些教材的重點。

開發者開始理性思考應該如何做好旅游地產和特色小鎮的嫁接，至少不應該是戶型、風格、小區的簡單組合，不應該只是依托簡單要素、追求更大規模，不能簡單地設定為可售物業。開發者開始注重前期策劃定位、發展邏輯、商業模式、配比關系，思考如何打造有概念、有溫度、有意境、有味道的特色小鎮，強化了“特而精”和“小而美”，讓其成為旅游產品和生活產品，讓其并非一次成型，而是留下空間，能生長延伸，旅游特色小鎮呈現出生命力。

第三，承載旅游流的空間，提供的是一段歷程，留下的是一段記憶，享受的是一種生活，升級的是一種產品，這正是旅游地產與旅游特色小鎮的終極追求。

無論旅游地產或旅游特色小鎮，消費的市場主體都以外來客或是游客為主，人流存在形成的旅游流，成為研究空間和業態的基本。我們在前期策劃設計過程中，需要重視內在消費行為，如何讓游客融入其中、多感享受，找到激發游客內心訴求、直擊心靈的核心吸引，這往往成為產品是否成功的關鍵。我們看到的不是一個建筑軀殼，而是一種被賦予生命的存在。在這樣的基礎上，地產賦存自然、規模有序增長、業態內容自我調整、長短效益合理分配、附著要素有機共生。

第四，鄉村建設讓旅游地產更具彈性，土地政策讓旅游地產更具可能，城鄉互動皆可能。

鄉村振興一直以來都關系到國計民生、區域發展、城鄉關系，當土地政策為宅基地松綁，土地紅線和生態紅線收緊的時候，這種機會才真正給了鄉村。資本市場的聚合和發現機會的能力再次證明，良性資金流的創造、優質資產的再造和快餐金融產品消失，讓鄉村建設嫁接上資本的力量。

鄉建是伴隨民宿而生，一群有情懷的人回歸鄉村，帶動了一個龐大的市場，點燃了資本的趨向，使鄉建從小宅走向大盤，成為旅游地產的一種新類型。當資本轉向鄉建項目時，要面臨拋棄傳統的批量“齊步走”建設、傳統的投融資模式和盈利模式以及傳統銷售與運營模式，更需要“低下頭、彎下腰”的工匠精神，不斷打磨、仔細斟酌，也恰恰有了這樣的鄉村建設，才更能呈現出我們理想中的旅游小鎮。

近十年來，旅游地產經歷了跌宕起伏的發展歷程，最終回歸到人們的真實需求，就好像“房子是用來住的、不是用來炒的”，無論旅游地產呈現出怎樣的形式，都必須以供給端入手，方能引領市場。