產業園獨棟辦公產品定位研究
——以寧波市為例

胡建民

上海房德科創實業集團有限公司 上海 200092

正文：

隨都市工業的迅速成長，產業園已經成為城市發展的重要組成部分。成功的產業園設計，需要產業、客戶、產品、服務的系統策劃。其中，產品是產業、服務的載體，是產業園設計的落腳地，也是關鍵。產品定位，往往決定了園區的成敗。產業園的產品類型多樣，包括廠房、寫字樓、獨棟辦公樓、公寓、配套商業等。獨棟辦公產品一直是開發商和設計單位非常青睞的產品，但由于目前市場上不同獨棟辦公產品的去化速度相差很大，獨棟辦公產品開發已經成為產業園開發建設的難點。因此，對產業園獨棟辦公產品的定位研究，具有重要的現實意義。

一、產業園獨棟辦公產品定位難點

1、獨棟辦公產品類型

按照用途分，市場上主要有三種獨棟辦公產品。一是類住宅產品，單層面積小，面積區間為300㎡至500㎡，一層面積200㎡以下。設置客梯，一般不設地下車庫?？們r低，底層為辦公或會客區域，樓上居住。二是廠辦一體產品，面積較大，總面積在1000㎡以上，一層面積在300㎡以上，設置貨梯，有的會增加客梯，不設置地下停車。辦公和廠房上下布置，或前后布置。三是獨棟辦公產品，面積從500㎡至1200㎡，一層面積100㎡至300㎡之間，一般設置客梯，有的還會有地下車庫。主要功能為辦公和會務接待。一般有會所，甚至占較大比重。

2、獨棟辦公產品優勢

獨棟辦公產品有兩方面優勢。一方面使用方便。獨棟辦公產品，一般只有一個業主，滿足了私密性和獨立性要求，可以方便的根據業主進行功能調整。另一方面品質較高。獨棟辦公產品，主要針對高端客戶。無論是外立面和內部裝修等方面，都比一般廠房標準高。獨棟辦公產品往往成為園區的品質代表。

3、獨棟辦公產品定位難點

首先是規劃設計難點。產業園園區一般有容積率下限，獨棟辦公產品能夠排出的數量有限。獨棟辦公產品如果品質要求較高，配置花園，獨立院子，將拉低容積率。如果做成聯排或多拼，缺少公共空間，降低品質，影響價格。

其次是政策管理難點。產業園有稅收要求。獨棟辦公產品，如果作為類住宅產品銷售，本身無法產生有效稅收，則就要求其他項目產稅能力提升。同時，有的地方政府對最終使用方有較強限定，例如要求使用方必須是總部企業，這就在一定程度上限制了目標客戶范圍，也就影響了去化速度。

二、產業園獨棟辦公產品市場表現

1、獨棟辦公產品市場總體情況

寧波市產業園市場純獨棟辦公項目較少，布局較為分散。截至2018年10月，在筆者調研的產業園項目中僅有創E慧谷、創新128和八駿灣等三處具有獨棟辦公產品（見表1）。其中八駿灣的獨棟辦公產品總面積較大，總價較高。獨棟產品具有一定的稀缺性，其他產業園均以寫字樓裙樓為主，項目辦公品質不高。

表1 寧波市主要園區獨棟辦公產品情況表（截至2018年10月）

2、獨棟辦公目標客戶

政府主導園區具有大型企業入駐，但仍以中小型孵化企業占主導地位，企業主導園區均以中小型企業為主，行業集中在貿易，電子商務，科創公司和新材料等新興產業。創e慧谷是和鎮海區政府聯合開發，形成了大量高品質創意企業的聚集地，入駐企業中，動漫及軟件公司6家，電子商務公司3家，文化傳媒公司3家，新能源新材料3家，其他包括生物技術、設計咨詢、檢測、農業技術等。八駿灣以企業主導開發，有萬科、華創、上海外服、一覽英才、午馬獵頭等企業入駐。

3、獨棟辦公產品類型

產業園獨棟辦公產品以辦公為主，面積區間集中在600㎡-1200㎡。寧波創E慧谷36座獨棟辦公，每2棟成一列，每棟都有獨立的交通空間，每棟有5-7個地上停車位。瓷磚立面，5+1層設計，豐富的陽臺、露臺空間，主軸景觀綠化水系。創新128以600㎡-1000㎡高品質庭院式企業公園為主，一層庭院，二、四層空中花園，頂層挑高4.2-5.9米，可自由拆分組合的LOFT設計，可按需分割成兩層。每戶不低于4個專屬車庫。八駿灣主導花園式生態獨棟辦公概念，配套國際時尚餐廳，獨棟雙層寫字樓，單層層高6.6米。

4、獨棟辦公園區服務與政策

政府主導產業園具有一定的稅收優惠政策和企業扶持政策，企業主導產業園均無特殊明顯政策傾向。為吸引知名企業入駐園區，江東區出臺專項政策，對新引進的國內外知名人才服務企業提供財政補貼、辦公租賃補貼等多重政策扶持。參照按照寧波市區域企業基礎政策服務標準，部分企業主導園區甚至有稅收要求。和政府聯合開發的創E慧谷，每一個購買創e慧谷獨棟總部樓的企業，均可享受該總部樓的獨立冠名權，入駐企業享受政府系列服務和優惠政策。企業主導開發的創新128，則聘請了浙江綠城物管，打造品牌商務管理。企業主導開發的八駿灣聘請了國際物管專家仲量聯行及安甬物業的服務。

5、獨棟辦公產品市場表現

寧波市場上的獨棟寫字樓產品當前市場均在10000元/㎡以上，整體去化良好，市場存量不高，租金集中在1元/㎡/天。產業園的獨棟辦公項目，價格與寫字樓產品相差較大，均價在7000元/㎡。由于面積較大，早期去化速度較慢，近期有加快趨勢。去化速度主要跟總面積相關，面積小則去化快。單層面積大，層數高，則去化較慢。寧波創E慧谷，面積700㎡——1000㎡之間，共36棟，已經全部售出，均價在7000元/㎡左右。創新128以商務型庭院式類獨棟建筑為主，面積650㎡——1250㎡之間，165棟獨立單體建筑(類獨棟建筑)，截至2018年10月，僅有3套剩余，均價為9000元/㎡左右。八駿灣獨棟寫字樓面積3000㎡，去化較慢。

三、產業園獨棟辦公產品定位思考

1、獨棟辦公產品定位原則

總結寧波市場的辦公產品的市場特征，本文提出兩個產品定位原則。

一是以政策要求為依據。很多開發商和投資者喜歡的類住宅獨棟辦公產品，在寧波市場上很少見到，主要原因就是政策調控的結果。政府對產業園的產值、稅收要求較高，前期會對入駐園區企業資質進行審核，將企業補貼與稅收掛鉤的政策導向一定程度上限制了投資炒作行為。在建設管理方面，政府對于產業園的建筑密度、容積率和產值面積，都設置了最低的標準要求。相對來說，產業園獨棟辦公面積大、建筑密度高，私密性較差，更適合作為研發辦公或廠辦一體來使用。很多精于住宅開發的房地產開發商或者設計院，雖然有很好的意愿，規劃了小面積、低密度、高公共空間的類住宅產品，但囿于政策，基本無法落地實施。

二是以企業需求為導向。所有的物業產品，都必須滿足客戶的使用需要。這一點在產業園獨棟辦公產品上，體現的尤為明顯。產業園獨棟辦公產品的使用者為企業，不同企業對產品的需求是不同的。尤其是當有一部分加工需求時，體現的更加明顯。機械加工類企業，層高一般在5米以上，有行車需求的，高度更要求8米以上。生物醫藥、軟件等企業，對單層層高要求較低，基本上4米就可以滿足大多數需要。同時，在單層面積上，也有一定要求。需要運貨的企業，單層面積要求300平方米以上。另外，面積過大或層高過高，會造成造價的增加，也增加了去化的難度。在寧波曾發生過某產業園企業按照外地的經驗，設計了標準層高和大面積的產品，但是由于片區客戶基本上用不到這么大的廠房，也不愿付出更高的總價，使得產品幾乎無人問津，只得重新投資更改產品的失敗案例。

三是以區位為參考。產業園的區位決定了產業園的交通條件、潛在客戶條件、公共服務設施配套的條件、和水、電等基礎服務設施的配套的條件。同時也決定了產業園未來一段時間的發展潛力。在進行產品定位時，需要深入的思考。

2、獨棟辦公產品定位思路

首先，確定開發企業需求?？蛻舻囊笫乔疤?。對于快速回款為訴求的企業，產品定位以市場快速去化為主，盡量做銷售型產品，少做或不做運營產品，產品面積以小面積為主。對于以價值最大化為戰略的企業，產品可以領先市場，前期產品如果去化速度慢，可以租賃，后期出售，甚至自用等待升值。

其次，明確目標市場需求。獨棟產品物業，使用者最終為企業。目標企業是什么行業的企業，什么規模的企業，有多少這樣的企業，都是必須明確的問題。當然，由于產業園辦公獨棟產品相對較少，目標企業的數量較少，針對的客戶范圍也就相對有限。很多產業園招商部門，專門成立了大客戶部，進行辦公獨棟產品招商。

再次，挖掘產業園自身優勢。例如：產業園開發企業能否爭取最有利的政策支持，產業園所在區域是否有區位優勢，是否有產業基礎，是否同類型產品競爭比較激烈等等都是產業園自身品質體現。開發商如果有比較好的招商能力，所在區域產業品質較高，完全可以多建設獨棟產品。比如創E慧谷，由于依托寧波大學科技園，總部項目可以慢慢等待去化。

最后，選擇適合的產品。在企業自身訴求明確、市場需求清晰、產業園條件明晰的情況下，確定獨棟產品的總體布局、總面積、層高、外立面、裝修風格、景觀配套、車位設置等細節內容。產業園獨棟產品價格相對寫字樓獨棟價格低，更要精細化，利潤就體現在細節的產品設計和成本控制上。

3、獨棟辦公產品定位建議

獨棟辦公產品目標客戶，以中小企業自用為主，行業集中在新型產業，區域主要為近郊區。因此，產品定位方面，要以控面積、控總價為主要特點。設計上，降低單層面積，增加陽臺、綠化等贈送面積，提升產品性價比。部分客戶有一定加工需求，因此層高和柱距相對一般建筑產品更高、更大，但低于普通廠房。同時，要密切關注政府政策，如果有單棟建筑的產值要求，則需盡量少做獨棟辦公產品。