龍崗打響規劃國土改革創新第一槍

劉淵源 李麗

2018年5月16日，龍崗區人民政府和深圳市國土資源委員會共同簽訂了《深圳市規劃和國土資源委會員與龍崗區人民政府共同推進規劃國土管理改革與實踐合作框架協議》（以下簡稱《框架協議》，標志著龍崗在深圳規劃國土改革創新中率先打響了具有里程碑意義上的第一槍。

值得關注的是，在《框架協議》中，多處出現“率先”、“先行先試”、“試點”等字眼。這標志著龍崗創新樣本將成為深圳新的改革標桿。

今年是深圳改革開放40周年，也是龍崗區的“作風建設提升年”和“東進戰略攻堅年”。在此大背景下，龍崗積極作為勇于擔當，在規劃國土改革創新中率先破局，引領改革創新潮流?！犊蚣軈f議》有哪些亮點可圈可點？為什么說《框架協議》在深圳規劃國土改革中具有里程碑意義？

先行先試 創新規劃國土改革新路徑

據悉，《框架協議》主要涉及城市規劃及城市設計、土地管理、土地整備、違建查處、生態線管理、田園綜合體建設等6個方面。

5月25日，龍崗區召開《框架協議》解讀及三年計劃任務分解工作會議，對《框架協議》條款進行解讀，并對三年任務進行分解，就如何落實好《框架協議》進行全面部署。

按照傳統意義上的國土規劃，一律采用“自上而下”的鐵律，區級政府往往只能按圖索驥照章辦事。而《框架協議》在上位法的總框架內，一反傳統而“自下而上”由區發起圖則修訂更改，上報市規土委審核通過。

針對《框架協議》，龍崗區為其量身定做了一個三年行動計劃，主要內容包括率先啟動龍崗區分區規劃，試點改革創新法定圖則工作機制，委、區共同探索推進公共項目實施新模式，探索城市設計實施路徑、提升城市空間品質，創新產業用地供給與監管的全鏈條機制，探索樞紐核心地區規劃設計建設管理新機制，探索基本生態控制線管控新模式，探索現代都市田園保護利用新模式，探索推進歷史遺留問題疏導政策研究，建立信息聯動機制，探索土地整備實施新模式等11項具體任務。

從“自上而下”至“自下而上”這個關鍵節點改變，此創新舉措將給龍崗帶來更多的“話語權”，也讓城市規劃更“接地氣”，填補了城市總體規劃與法定圖則之間的“斷層”。

根據《框架協議》，龍崗將在深圳率先啟動分區規劃、改革創新法定圖則編制新機制、推進公共項目實施新模式、率先探索“ 先租后讓、租讓結合”的土地供應及監管新模式、探索樞紐核心地區規劃設計建設管理新機制、完善基本生態控制線動態優化調整機制、探索打造“五園兩院”現代都市田園保護利用新模式等多項創新改革措施。

亮點紛呈 打造規劃國土改革新標桿

解讀《框架協議》，可謂亮點紛呈。這些亮點主要體現在以下8個方面：1、率先啟動分區規劃；2、創新法定圖則編制和實施機制；3、公共項目實施批量推送；4、探索樞紐核心地區規劃設計；6、土地整備有新招；7、探索基本生態控制線管控新模式；8、探索現代都市田園保護利用新模式。

分區規劃是《框架協議》中最大的亮點。據介紹，分區規劃一直是深圳規劃體系中的斷層點。龍崗區先行先試，率先在深圳開展分區規劃編制工作，突出轄區政府熟悉轄區情況的特點，摸清片區內相關人口、產業、權屬、利益關系等情況，梳理轄區規劃存在的突出問題，提出轄區法定圖則修編年度計劃，并參與圖則審議。

創新法定圖則編制和實施機制是《框架協議》的第二大亮點。按慣例，法定圖則修編工作均由市規土委提出，區里只提供參考意見。根據協議，在現行政策的總框架內，法定圖則的修編由龍崗區自行組織落實，再上報市規土委審批。法定圖則的修編由“自上而下”改“自下而上”的新模式。

《框架協議》的第三大亮點就是“先租后讓、租讓結合”的土地出讓方式。傳統的土地出讓模式是產業用地出讓后使用期長達二三十年，且無相應的退出機制，這就在一定程度上造成了土地資源的浪費?！跋茸夂笞?、租讓結合”的產業用地供給新模式的建立則從根本上扭轉了土地資源浪費的局面，真正實現了產業用地的供地精準化、用地集約化、監管責任化以及產業優質化，為產業空間發展提供了新思路。

舉例來說，政府以先租后讓方式供應一宗產業用地，租賃期限為5年。如A企業競得該地塊，需與政府簽訂土地使用權租賃合同及產業發展監管協議。租賃期限內，若A企業的產值、稅收等各項指標通過履約考核，則上述土地使用權由租賃轉為出讓；如果未能通過履約考核，租賃期滿將收回土地使用權。

《框架協議》的第四大亮點是為樞紐核心地區規劃設計提供了新思路。傳統的樞紐規劃設計往往資源利用不充分，產城融合度不高，樞紐核心往往是單一體而非綜合體。龍崗以大運樞紐及平湖樞紐為試點，著力打造龍崗東西兩個片區立體城市綜合體新標桿。

《框架協議》的第五個亮點是土地整備有新招。土地整備是城市發展的命脈，在深圳東進戰略中，作為東部中心，龍崗土地整備無疑成為城市發展的重中之重。怎樣破解土地整備瓶頸？怎樣在土地整備中使出新招數？怎樣對土地實施二次開發？為此，龍崗將城市更新與土地整備聯動，在優先保障公共基礎設施用地的基礎上，充分保障原村集體的權益和發展訴求，實現多贏局面。以位于龍崗區寶龍街道龍東社區的上井整備項目為例，龍崗依靠利益統籌政策優化布局，統一考慮片區經營性用地開發、公共配套設施與交通市政設施建設。北側規劃為生活區，南部臨近高快速路，規劃為產業園區、教育和文體設施相鄰布設，東北側私宅進行綜合整治，成為龍崗利益統籌樣本。

《框架協議》的第六大亮點是探索基本生態控制管控新模式。以坪地街道為例，該街道面積約53平方公里，其中近一半的面積位于基本生態線內。為此，龍崗探索建立基本生態控制線內建設用地清退與線外城市更新和土地整備的聯動實施機制，通過土地置換、指標騰挪和容積率轉移等多種途徑調出基本生態控制線；同時探索以引導扶持線內已建工業區產業轉型升級為目標的綜合整治新方案，出臺生態線內已建成工業區綜合整治實施細則。

此外，《框架協議》還有探索現代都市田園保護利用新模式、公共項目實施批量推送等亮點。

搶抓機遇 描繪深圳東部中心新藍圖

在今年的龍崗區六屆二次黨代會上，龍崗提出高水平建設深圳東部中心，全力把龍崗打造成為新時代深圳的創新高地、產業高地、文化高地、共享高地、民生高地和生態高地。

特別值得一提的是，今年龍崗濃墨重彩推出了15個重點改革創新項目，其中構建社會治理創新公益圈改革在全國屬于首創，在公立醫院和基層醫療集團導入“五?！惫芾硐到y改革在國內屬于先試，“智慧工建”在全省屬于先行先試。

當前，龍崗全面深化改革已經進入深水區。針對《框架協議》，龍崗區委書記張勇強調：“抓住這個機會，對龍崗未來的發展至關重要?！睘榇?，張勇提出了“12字方針”：少講空話、深謀遠慮，主動作為。張勇特別強調，全區上下要“心往一處想，勁往一處使”，接下來，相關部門要加大對《框架協議》的宣傳解讀力度，將政策帶到街道、社區、股份公司基層，講通講透，發動全區參與其中，為龍崗人的第一個“百年夢”共同出力，共繪龍崗未來美好發展藍圖。

龍崗區區長戴斌表示，各部門單位要吃透政策，按照區委區政府要求，抓好落實，勇于擔當，主動作為，以土地管理改革與實踐為契機，深入實施東進戰略，高水平打造東部中心，加快建設龍崗可持續、高質量發展。