全域旅游背景下的地產轉型

隨著社會經濟的高速發展和新型城鎮化的不斷推進，單純以居住地產開發為主體的房地產開發時代已經過去，而以『房、產、融』一體化為核心的房地產綜合體開發時代已經到來。尤其是在國家大力發展全域旅游的大背景下，未來房地產開發必須以旅游為導向，整合旅游、文化、體育、健康、養老等五大幸福產業及商業、教育、金融等相關產業，打造『旅、文、體、康、養、商、學、金』一體化綜合發展平臺。這是未來房地產轉型與發展的趨勢。

房地產轉型的方向

隨著社會經濟的發展，房地產開發模式也在悄然轉型。如今，房地產開發已經不能簡單地理解為開發土地和建設房屋，而須以地產項目為中心，適當增加休閑化、娛樂化內容，融合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產業，打造新型休閑式房地產綜合體。換句話說，房地產開發必須以旅游休閑為先導，融入體育、養生、養老、文化等要素，構建休閑式房地產綜合體。

房地產成為“綜合服務平臺”。如今，房地產已不再是一所簡單的“房子”，而發展成為以“家”和“服務”為主要內容的綜合服務平臺。具體來說，它包含了三個不同層次“家”的概念。第一個“家”，是指以社區服務為基礎、以居住為主要功能的“第一居所”；第二個“家”，是指以休閑度假、養生養老等為目的，以旅游、休閑、娛樂、養療、度假等為主要服務功能的“第二居所”；第三個“家”，是指城市綜合體內能為各個家庭提供休閑、娛樂、購物、養生等多元化服務的公共空間。

地產走向“房、產、融” 一體化。房地產是一個平臺，必須與服務業、金融業等相互融合，才能發展成為一個成熟的房地產綜合體。因此，有效地整合房地產與相關產業的現金流結構，處理好其與投融資的金融關系，是推動新型房地產發展的關鍵基礎?！胺?、產、融”一體化，是今后房地產發展的一種必然趨勢。

“地產+產業+城鎮化+互聯網”的地產開發新模式。近幾年，互聯網旅游越來越發達，“O2O”體驗消費逐漸成為主流。所以，地產消費模式也在順應時代潮流發生著改變。房地產是一個綜合服務平臺，必須整合相關產業鏈，融入互聯網，實現融合發展，才能更好地推動產業升級，促進新型城鎮化發展。

“旅、文、體、康、養、商、學、金”多產業融合的綜合開發模式已成主流。旅游、文化、體育、健康、養老等五大幸福產業是帶動服務業發展的有力引擎?！奥?、文、體、康、養”五大幸福產業的快速發展，既拉動了消費增長，也拉動了產業升級。因此，時下的房地產開發應該以旅游為導向，整合“旅、文、體、康、養”五大幸福產業及商業、教育、金融等相關產業，實現“文、體、康、養、商、學、金”一體化，打造新型房地產綜合體。形象地來說，如果將房地產綜合體比作一個人的話，那么地產就是骨架，“旅、文、體、康、養”五大幸福產業則是五臟六腑，商業是皮肉，教育是靈魂，金融是血脈。它們各司其職，缺一不可。諸多現象表明，“旅、文、體、康、養、商、學、金”多產業融合的房地產綜合開發模式已成為當前及未來房地產開發的主流。

文旅地產的綜合開發和管理

全域旅游實現了旅游產業的全景化、全覆蓋，無論是旅游城市、特色小鎮、美麗鄉村，還是酒店民宿、交通設施、沿途風景等，凡涉及的統統都納入其中。它們相互融合，相互聯系，互促發展。從全域旅游角度來看，房地產綜合體既不是傳統的觀賞景區，也不是純粹的休閑度假區，既不是建制型小城鎮，也不是新型農村社區。全域旅游背景下的房地產開發，應該以文化為魂，以旅游為支點，以休閑體驗和消費為核心，實現多產業融合、綜合開發。

文旅融合發展，增強核心吸引力。文化是旅游之魂。項目開發者必須依賴當地優勢文化資源，挖掘特色、突出個性，增強旅游核心吸引力，提升品牌知名度。旅游核心吸引力增強，就容易吸引游客到旅游區來旅游觀光、休閑度假，產生消費。當旅游人氣越來越旺，房地產的價值自然就會逐漸提升。

整合經營，延伸產業鏈。開發房地產綜合體，必須同時導入休閑農業、文創、養生養老、戶外運動、親子旅游、研學教育等相關產業，整合經營，并進一步延伸產業鏈，實現更多增值項目的落地和可持續發展。

發展多元業態，構建休閑集聚中心。滿足市場需求，引進餐飲、娛樂等多元業態，開發客棧民宿、精品酒店、特色餐飲及休閑街區、主題樂園、演藝娛樂等高端旅游產品，構造休閑集聚中心，盡量留住游客，實現持續受益。

當然，地產開發模式的轉型，也必然引來房地產管理模式的轉型。對于房產住宅、景區度假酒店、文體養生休閑地產項目等來說，它們各自都有著不同的運營管理模式。因此，未來房地產僅僅依靠傳統房地產的運營方式來管理是遠遠不夠的，它需要同時借助房地產和景區管理、酒店運營管理、休閑營銷等多手段相結合的方式來共同管理，從而更好地保障房地產綜合體的正常運營。

文旅地產開發的重要類型—休閑旅游小鎮

近幾年，休閑旅游小鎮在城鄉一體化發展的推動下，一度成為投資建設的熱點。休閑旅游小鎮實際是一種“三區合一”的商業綜合體。它既是旅游景區，又是休閑消費聚集區，還是新型城鎮化產業聚集區。所以，休閑旅游小鎮必須以旅游休閑為引擎，以地產經濟為支撐，以產業聚集為延伸，讓三者良性互動，共同推動區域旅游及相關產業的融合發展。

廣東省佛山市“美的·鷺湖”森林度假區

云南省麗江市麗江古城客棧

云南省西雙版納傣族自治州告莊西雙景（九塔十二寨）

四川省甘孜藏族自治州磨西古鎮老街

休閑旅游小鎮的發展自然離不開房地產的開發建設。通俗地講，只要有游客過夜，就會涉及度假地產的開發，只要旅游產生就業拉動，就會涉及住宅地產的開發。甚至，房地產業仍然是休閑旅游小鎮的所有產業中最容易盈利的部分。當然，遵循休閑旅游小鎮的發展理念，小鎮的房地產開發同樣必須以區域綜合開發理念為先導，充分應用泛旅游產業集群化發展模式，開發泛旅游地產產品。

找準發展方向，當好綜合體運營商。如今，地產投資商不再僅僅充當做樓盤、賣房子的房產供應商角色，而是開始轉型為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商。在政府的管理下，他們以主投資商的身份，通過對市政公共基礎設施項目、商業地產及泛旅游產業項目等的一系列開發建設及招商活動，推動著區域經濟的發展。他們將在區域經濟的快速發展中獲得更大的收益。

貴州省貴陽市青巖小鎮

運用互聯網思維整合資源，合作發展。旅游小鎮的開發商應該充分地運用互聯網思維，利用智能化、社交化的手段，整合土地資源，規劃商業業態。同時，應合理布局旅游地產產品，結合多樣化的市場需求，不斷融入休閑商業地產、民宿、度假酒店、享老地產、文化創意地產等具有吸引力的旅游產品，豐富和提升產品類型及業態形式，最終將其建設成融居住、休閑、度假、娛樂等功能于一體的商業綜合體。

河北省邯鄲市響堂水鎮

創新打造旅游“吸引核”。旅游“吸引核”是吸引人流、提升人氣的關鍵所在。休閑旅游小鎮的開發應充分挖掘當地文化特色，打造獨具地域特色的景觀環境，帶給置業者、旅游者視覺的沖擊和心靈的震撼。這就是小鎮的旅游“吸引核”。不過，隨著旅游業的發展以及游客需求的變化，旅游“吸引核”的內涵也在不斷豐富。除了傳統意義上的自然或人文景觀外，主題樂園、大型演藝活動、博覽會、博物館、休閑運動項目等都可以作為旅游“吸引核”。當然，關鍵是這“吸引核”要滿足旅游消費者的需求。

業態結構創新發展。單一業態的發展，已經不再適應時代發展的需求。房地產綜合體開發，要注重業態的多樣化，引進餐飲、商業、娛樂等其他消費領域的業態，完善產業鏈條。未來，旅游地產的競爭將不再是單一項目的競爭，而是產業鏈價值的競爭。休閑旅游小鎮的開發商要持有大區域開發運營的觀念，滲透眾籌、信托投資、消費回報等經營理念，合理配置長短期效益。如此，才能盤活小鎮的經濟，實現長效收益。