試析房地產企業成本核算與管控

秦艾珍

【摘 要】2016年開始，全國各地房價出現大幅度上漲，2017年下半年，政府開始加大宏觀調控，房價開始逐步回歸理性穩步發展，房地產市場這種“動蕩不安”的局面，使得房地產企業對成本核算與管控提上了重要日程。不重視成本，企業發展就會走得不遠。為了能夠在這場競爭中脫穎而出，各企業對自己的成本核算和管控都在進行著改革和創新。本文結合房地產企業成本核算與管控的現狀，提出一系列相關的具體措施。

【關鍵詞】房地產企業；成本核算；成本控制

一、房地產企業成本核算與管控的重要性

房地產企業利潤的獲得，一方面與售價有關；另一方面與成本有關。由于房地產企業所銷售的產品不可以搬運且開發周期長，所需資金多，導致了房地產開發企業的成本核算也有別于一般性的生產企業，而行業內的競爭更加激烈。因此，要想獲得經營利潤，處理好成本核算與管控就顯得尤其重要。如何在政府宏觀調控的環境下，加強成本管理、提高企業效益、增強企業在同行業中競爭優勢，已成為地產企業重中之重的要事。

無論是大房企還是小房企，傳統的成本管控模式已經跟不上日新月異的房地產發展的速度，而房地產開發產品形態各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有辦公樓、有公寓。只有充分利用科學的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理體制，發揮企業的潛在能力，才能實現資本投入回報最大化和利潤最大化，并讓企業在激烈的競爭中永遠走在前列。因此，處理好房地產企業成本核算與管控是提高經營利潤的重要法寶。

二、房地產企業成本核算與管控現狀

1.成本管理意識淡薄，成本管控方法不規范

對一個公司的考核，通常會有銷售指標、回款指標、利潤指標、資產周轉率指標、凈現金凈流量指標。在這些指標的壓力下，首當其沖的是銷售指標，各地產企業習慣性的將銷售作為公司的龍頭，一切行動圍繞銷售來進行，用銷售來倒排各部門的全年工作計劃。開發過程中只關注市場營銷、開盤節奏、拿地速度，比拚土地儲備量。此時，公司內部的成本管理意識比較淡薄，成本管理制度比較單一，成本管控水平相對粗放，大多還是停留在個人經驗判斷階段，缺少應有的科學成本數據進行對比分析，成本全過程無動態跟蹤更新，部門間溝通不順暢，導致資金計劃不詳細，資金使用不確定情況較多，成本管控遠遠脫離工作實際。成本管理形同虛設，無法有效降低成本。

2.成本核算對象不清晰，成本科目處置不合理

房地產項目的用地一般需要分期分批來進行開發，產品種類各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有公寓、有別墅等，在會計準則中并沒有明確規定企業如何進行成本核算對象的劃分，所以，各企業在歸集成本核算對象時，有時不能很好地考慮后期交房后稅務清算時遇到的問題，常會將不同業態的成本眉毛胡子一把抓，一級二級三級會計科目使用混亂，特別是在地塊很大且周期很長的時候，常會導致企業在計算所得稅與土地增值稅時無法清楚分開各業態的成本，從而使得企業成本利潤數據失真。

3.成本核算缺乏專業人才，后期培訓不到位

房地產企業在我國來說還是一個相對新興的行業，因為房地產企業的利潤相對較高，讓越來越多的人進入到這個行業中來，很多是由其他行業轉入的，但對于房地產行業的特殊性不甚了解，整個的管理模式還是不能適應房地產市場外部環境的變化，再加上房地產開發節奏較快，后期人員專業培訓跟不上，造成目前許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。更有個別房地產企業，因家族制的管理，管理人員多是親屬關系，內部管理混亂，如對于建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象，當期尚未發生但應當由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期限成本對象外，一律不得計入當期成本對象。但有些企業，為了壓縮利潤額，不顧法律法規的規定，故意人為增加成本，從而不能真實反映項目實際成本，同時也給企業帶來了稅務法律風險。

三、房地產企業加強成本核算與管控的措施

1.更新成本管理理念，規范成本控制體系

（1）更新管理層和員工的成本管理理念。更新成本管理理念是進行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先應從管理層入手，只有管理層意識到成本管理的重要性，根據公司實際情況，進而做出正確的決策才能從根本上解決成本管理的問題。成本管理不單純是成本部或財務部一兩個部門的事，一定要形成全員參與成本管理，落實崗位職責，明確責、權、利，形成公司成本管理規章制度，并將崗位職責通過信息化實施到公司的日常工作規范流程并實施考核管理，只有這樣，方可有效。比如設計部，可以從設計出發，現代簡約或歐式風格，外墻石材的選擇，用什么樣的材料，什么樣的設計理念，產生的效果全然不同。不同的材料就會有不同的成本產生。比如營銷部，根據市場需求，想要什么樣的產品，什么樣的風格也會影響著成本。所以說，公司的各個部門、各個成員都是控制成本的因素。但只有領導層的成本管理理念更新了，意識到這一點時，成本控制環節才會真正地做到事前控制。

（2）利用ERP系統規范成本控制體系。規范成本控制體系是成本控制的核心。規范成本控制體系，需要建立ERP動態成本管理系統，有了動態成本，就可以實時掌握項目成本的現狀。由于房地產開發成本由土地成本、開發前期費用、建安工程費用、園林環境費用、配套設施費用、開發間接費用這六大部分組成，各部分成本與合同金額相關連。所以，動態成本的管理，首先要以合同管理為中心，根據實際發生的成本，進行對比、預警，隨時把握成本狀態，為領導決策加快速度，提高企業競爭力。合同執行中的變更涉及動態成本的管控，合同付款則涉及資金計劃與實際成本核算。因此，在各環節的成本管控中，如何有效規避重大成本風險又成為重中之重。建立有效的成本數據庫進行科學分析，利用目標成本方案進行對比，如果變更金額超合同金額5%以上的，就需要詳細分析原因，并及時調整ERP成本數據庫。在建立ERP動態成本數據庫之初，企業內的各個項目成本預算值應當是嚴格按照市場行情進行準確制定的，成本預算除了包括定額成本外，還要關注市場行情，有一個最高成本與最低成本，保證任何一項成本都要在可控制的區間。

2.明確成本核算對象，合理設置成本科目

（1）明確成本核算對象。根據《企業會計制度》規定：企業應當根據本企業的生產經營特點和管理要求，確定適合本企業的成本核算對象、成本項目和成本計算方法。成本核算對象、成本項目和成本計算方法一經確定，不得隨意變更。房地產企業，各業態眾多，企業應當根據實際情況，結合交房后稅務清算的要求，明確成本核算對象。充分考慮到土地增值稅與企業所得稅在計算扣除項目時土地價款列支項目、房地產開發費用準予扣除形式、地價款分攤方法、借款利息扣除等方面的差異，分清成本核算對象，從而在成本歸集時能準確核算各業態成本。根據現行稅法規定，在土地增值稅清算前未取得正式發票的成本最多按照合同總額的10%來計提，因未能及時取得發票但確已支付的款項，超過允許的金額則不得在當期稅前列支。所以，在各成本核算對象明確后，還要妥善處理各業態應計提的成本金額。為公司稅后利潤的取得提供合理的數據支持。

（2）合理設置成本科目。合理設置成本科目，可以客觀反映各業態產品的成本結構，便于降低成本。按現行房地產開發企業會計制度規定，房地產開發總成本是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項消耗總和。主要由房地產開發成本、開發費用、開發稅金三大部分組成。房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、園林環境費用、配套設施費、開發間接費用。房地產開發費用主要是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目的費用。主要包括管理費用、銷售費用、財務費用（在產品交付前貸款利息計入開發間接費用）。房地產開發稅金是指房地產企業在轉讓、銷售、出租開發產品時按規定計算交納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。

3.引進專業人才，加強繼續教育培訓

（1）加強專業人才的引進工作。人才是行業發展的動力。對于房地產快速發展的今天，專業技術人員的引進是保證企業向前發展的基礎。專業人員的數量與質量是企業發展的核心，高素質的開發人才、經營人才、管理人才是企業獲得成功的決定性因素，他們能夠根據市場供求關系、價格特征來及時分析與預警。他們通過電視、廣播、報紙、網絡等媒介傳播信息來了解市場。他們有著敏銳的市場觸角，準確無誤的判斷能力，高瞻遠矚的宏觀決策，為企業發展方向提供正確指引。

（2）加強繼續教育培訓不放松?，F階段，正處于全面深化改革新時期，自2016年5月1日“營改增”政策實施后，對各行各業的管理都提出了新的要求，管理規范與否直接影響企業的稅負。所以，對企業專業人員后續的培訓教育顯得特別重要。俗話說：學習如逆水行舟，不進則退。同樣，面對如潮的市場經濟改革，如果還用一成不變的思維模式來處理各種復雜的事務，勢必會給企業帶來不必要的損失。因此，企業應當大力開展短期面授培訓與長期遠程網絡培訓相結合，讓專業人員的專業技能與時俱進，更好地為企業長遠發展提供優質服務。

四、結束語

房地產企業的成本核算與管控是一個全員參與的過程控制，在房地產的發展過程中發揮著重要的作用，對于我國社會經濟發展來說，房地產企業肩負著重要的使命和責任。在當前新時期新的發展形勢下，房地產企業從一個全新的角度來對于自身的管理模式和機制進行改革與創新是必然的，而且，只有不斷進行改革，才能讓房地產企業更加適應市場的需求。通過實施科學有效的成本核算與控制體系，保障產品質量不下降，同時可以有效降低成本，增大企業利潤留成，提高企業在市場中的競爭力，只有這樣，才能讓企業的發展更加長長久久。

參考文獻：

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